張金鶚:降價骨牌效應 房市跌三年

新年度到來,房市就有大新聞。興富發董事長鄭欽天大動作宣布新推建案要降價15%至25%,引發市場熱烈討論,畢竟興富發是上市建商、規模也大,在總統大選前如此大動作,令人意外,也有很多值得玩味解讀之處。

 我認為,興富發此舉,將在市場引發「骨牌效應」,必有愈來愈多建商與賣方降價求售。但想買房的人先別急,沒有「一次降足」這種事情,在房價泡沫高達三、四成的情況下,未來兩、三年房價都會持續下探,空頭氛圍也至少會持續三到五年。

張金鶚房市跌三年

張金鶚:降價骨牌效應房市跌三年

總統大選將至,房市氣氛又冷清許久,多數業者都已決定選後才有新動作,興富發卻意外出手,這代表興富發認為1月14日不論誰當選,市況都會繼續壞,不會轉佳。

興富發的動作具有指標意義,但藍綠兩個政黨都在操弄、都在延伸解讀,這是很荒唐的,對生意人來說,獲利是最重要的,興富發不期待還有一波行情,是這件事件的第一個關鍵。

第二個關鍵則在於,一般業者在與消費者議價時,都不願意大動作,深怕引發連鎖效應,興富發卻如此高調,很明顯的,如今愈早喊出降價的人,愈有利可圖,一切就是要吸引買氣。

降價幅度是第三個有趣之點。興富發說要降15%或25%,是真的嗎?仔細觀察,就會發現他們是拿還沒推出的建案、用還沒開盤的價格當降價的基準,對這降幅外界當然要持保留態度。

不過,既然興富發已喊出一個降幅,這會使得消費者有刻板印象,認為房價就是至少得降25%,接下來會出現「骨牌效應」,初期將是小建商或周邊的建案降,大建商可能還會先撐著,但如果降價氛圍蔓延開來,大建商也會被逼著降價。建商要認清,愈早降價愈好。

消費者要注意的是,沒有降價會「一次降足」的,都是會慢慢降、持續降,如今房地產賣方是在測試買方底線。我認為,房價短期間內不會見底,什麼是「底」呢?一定要有賣方認賠殺出或是倒閉,這才是底,如果賣方都平安度過、甚至還能小賺,這就不叫「底」。

我研判,要兩、三年之後,才會有賣方降價到流血的程度,因為前一陣子大家都賺太多錢了、口袋很深,這股降價氛圍會慢慢發酵個三年、五年,並不會太快散去。

想買房的人對未來的市況要審慎以對,不應該一開始就出手,淪為「你丟我撿」為建商解套。過去的房價漲太快、太多、太不合理了,三、四成的泡沫一直存在。曾經有些人相信台北市或豪宅的價格是不會跌,但如今確實在跌,外圍如林口、三峽等更不用說,已是重災區。

如今市場力量才是王道。但房地產業者的力量很大,我很擔心政府在選後又要開始救市,不正視台灣房市供過於求、價格不合理的情況。

我更怕政府大幅開放陸資買房、炒房,如此一來,人民會沒有安身立命之所。而且,依照往例來看,政府會迴避掉重點,強調並非救業者、而是救經濟,但很多研究都指出,房地產絕對不是經濟的火車頭,反而會因為過度或不當的投資,造成經濟隱憂。

沒有經過陣痛,經濟不會復甦,政府應該要堅持讓市場力量發酵,讓不良的業者自然淘汰,讓房價回到合理的水準。不景氣的時候,正是政府建立市場交易制度的時候,而非救建商,市場的健全,才是台灣房地產市場能否長久發展的核心。【經濟日報/記者黃啟菱採訪整理】(本文由政大地政系教授張金鶚口述)

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