2012 房市10大趨勢 苦中作樂

2011年北台灣的推案量為8,210億元,較2010年的推案量9,300億元,減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守,主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房,加上歐債風暴的衝擊所致。

2012年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下,還是持平?住展雜誌歸納出2012年台灣房市的10大趨勢,提供給購屋者購屋與否,及地產業者推案的參考。

一、2012年三大都會區推案1.2兆元—-

從房市景氣面來觀察,預估北台灣2012年全年的推案量,會較2011年推案量增加1成左右,推案量約9,000億元。考量2011年第4季以來,因總統大選遞延的推案量,於選後加碼釋放出來,建商推案轉趨積極,因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。

2012房市10大趨勢

2012房市10大趨勢~苦中作樂

台中都會區預估與2011年持平,約有1,800億元的推案量體,高雄都會區預估也與2011年持平,推案量約有1,200億元的量體,所以預估2012年三大都會區的推案量,將量增至1.2兆元。

房地產業對於這樣的預估數字沒有表示任何意見,只說:「未來的事,誰都沒有辦法說得準。」

二、雙北市房價持平—-

台北市預售屋平均房價,2011年11月的房價為80.3萬元,正式突破8字頭關卡,大安區的房價更是一飛衝天,飆上一坪130萬元,80.3萬與130萬元兩個數字,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。

而新北市預售屋平均房價,11月的房價為33.6萬元,與台北市預售屋房價也雙雙再創歷史新高點。

從2012年第1季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看,2012年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區,雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過1成,房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

房地產業者比較擔憂的是~過去幾年房價是從內環往外環一路漲過去,2012年擔心會反向的從外環到內環一路跌回來,不過,幅度應該有限,速度應該緩慢。

三、豪宅再領風騷—-

2012年的豪宅市場,仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案,及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案,

據了解,兩案都將開出300萬元1坪的新天價面市,加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」,高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案,因此可預見從2012年第1季起,豪宅案將再度成為房市的焦點,而再領風騷。

房地產業者認為,豪宅案已經不是一般市場關心的產品,因為那是少數有錢人的大玩具,有錢人想要傻傻的花每坪300萬去買房子,跟一般百姓一點關係也沒有,反倒是「小宅」可能會成為市場主流規劃。

四、利率、匯率重要影響指標—-

為促進經濟的活絡,央行主導的2011年第4季存款準備率,將趨向不調整,甚至可能會調降利率以為因應。

然國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的堂皇理由。如果2012年利率走平,甚或走低,代表借貸還款負擔沒有增加,將會增加對不動產購置的意願。因此,2012年利率、匯率雙率的走勢,將成為影響台灣的房市的重要因子。

財經界人士指出,利率水準不是台灣央行單獨可以決定的,利率、匯率都與全球經環境有關,當全球利率都在調高之際,台灣沒有理由維持在低利環境,這樣,資金都會移出台灣,對於台灣經濟不是件好事,所以,千萬不要天真的以為,台灣利率會持續維持在「低檔」水準,而誤判房地產情勢。

五、房價漲跌互見—-

2012年台北市房價補漲的地區,包括南港區,加上老舊市區的大同與萬華區,在2012年將出現補漲行情,預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區,將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區,預估漲幅也在1成之間。

台中市七期新市政中心推案雖熱絡,但房價要再攀高的機率並會太大,以高檔盤整的「個案表現」為主,惟中科附近,2012年有太子建設的百億大案帶動,將出現補漲的空間,另外,高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

房地產業者認為,2012年市場要出現補漲的機會其實很低,因為這幾年台北市、新北市房價已經漲很多了,不過,預售市場還是會繼續的「創高價」或「維持高價」,預售業者不能讓市場出現「降價」的認知,

撐得住的業者會死撐價格,撐不住的建商,檯面下的折扣就會放得比較多,據悉,新北市新莊副都心一件開價「6字頭」接近「7字頭」價位的預售案,實際買家卻以「5字頭」接近「6字頭」價位買到,表面上看起來價格很硬,實際成交價則「軟趴趴」。

套句戴德梁行總經理顏炳立的名言「開價嚇死人、成交笑死人」,2012年會不會這樣呢?業者認為「有機會」。

六、商用不動產財團必爭—-

商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下,2012年的價格表現將呈「穩中有升」格局,但交易量恐不易再衝高。

2011年商用不動產的最大買家是壽險業者,其操作策略是只進不出,在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下,2012年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分,台灣的觀光與商務需求都持續成長,雙北市地區的商用不動產好貨有限,並無看空的理由,長期來看,價格還有成長空間。

商業不動產業者對於2012年的是況真的是比較看好,從幾家大型商仲業者2012年景氣報告,可以看出他們還是對於市場蠻有信心的。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場—-

2011年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間,低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、三峽、淡水,及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市,餘屋賣壓的否有效消化,成為影響該區房市發展的重要因素。

八、人口持續成長區,房屋需求穩定—-

受到台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致近年新北市的移入人口大幅增加,截至2011年11月底為止,新北市的人口數已增加至3,913,595人,正式突破390萬人的大關,較2010年全市的人口數3,897,367人,再增加了16,228人。在人口增加下,房屋的需求相對增加,使該區的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近購屋者,成為建案銷售好壞關鍵—-

從2011年下半年以來,歐債風暴看歇未歇,直接影響到各工地的銷售速度,如果2012年歐債風暴仍揮之不去,國內的景氣面也無法有效提升,勢必影響到購屋者的購屋意願,下訂與簽約的速度也將持續放緩,是故建商如何使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求,成為建案成敗的的重要關鍵。

十、「三低一高」房市最大隱憂—-

央行指出,歐債對台灣的影響已擴及到實質面,台灣經濟2012年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是,對購屋者而言,國內經濟實質面是否好轉,將是房市好壞的一大變數與隱憂。

房地產心中不想說的秘密

房地產業者私下表示,2012年影響房市最嚴重的趨勢,其實上述的10個面相,都僅僅算是「表象」,奢侈稅、實價登錄、合宜住宅這些政策,對於房地產的殺傷力才是最大。

業者依據經驗判斷,因為奢侈稅的關係房市少了投資客、投機客這批人,估計預售屋市場會少了2成的買家,房仲市場的買家來源更是直接砍3成左右。買家缺少了,急著要賣房子的屋主,當然就會降價賣,而實價登錄實施之後,大家都可以看到交易價格,急著賣屋的屋主,只要多增加個10%,市場的成交價位就拉下來了。

而在防堵房市炒作之餘,政府也提高市場平價屋的供給量,「1字頭」的合宜住宅估計未來3~4年還有1~2萬戶會供應市場,而且未來的合宜住宅品質,在建築大師的加持下,雖可能無法與民間興建住宅一較高下,

但是,在政府監督建材品質的情況下,未來合宜住宅的品質應該也會是「好宅」產品,因為,各縣市政府都要「政績」,如果大家矚目的合宜住宅蓋得亂七八糟,下一任縣市長就別選了,台灣政治人物當然懂得這個道理,所以,合宜住宅的興建品質應該絕對是中上水準的建築。

如此一來,房地產2012年的境遇會如何呢?恐怕「苦中作樂」的機會將越來越多。【MyGoNews方暮晨/台北報導】

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