預售屋好日子結束了? 推案10年新低

景氣不佳,政策又作梗,預售屋前景很不妙。代銷業表示,在四大政策影響下,預料明年將有更多建商放棄預售,改採先建後售或邊建邊售,風光多年的預售屋可能逐漸退燒。

四大政策是換約交易查稅、奢侈稅、預售履約保證機制及國際會計準則 (IFRS)。前3項已上路,IFRS則將於2013年全面適用。

由於預售屋賣的是未來價格,是推升房價上漲的最大動力,一般認為,預售屋減少,過去房價一年大漲3、4成的情況也會減少。建商開價將趨於平實,不會動輒開出區域新高價。

國內建商銷售建案主要有三種方式,包括預售、邊建邊售及先建後售。在中南部,由於民眾買房多為了自住,加上普遍認為房子買了就下跌,對預售屋接受度不高,建商因此多採先建後售,房子蓋好才賣,讓民眾付了錢立刻可入住。

但大台北則截然不同,房子多被認為是投資理財工具,特別是預售屋,更被視為高財務槓桿操作的最佳工具,不只投資客愛不釋手,自住客接受度也高。由於預售好賣,又可將民眾頭期款拿來作為營建資金調度,建商推案大多以預售為主。

也有一些大台北建案採取先建後售,有些是考量控制建材成本,有些是公司傳統,不過多數都是因為認為「賣愈早,賺愈少」,因此選擇先建後售或是邊建邊賣,以增加獲利。

這種情況在今年仍是主流,不過,許多代銷業者認為,明年就會出現變化。永慶建設兼代銷總經理葉凌棋分析,國際景氣下滑是因素之一,另外奢侈稅、預售換約查稅、IFRS以及預售履約保證機制等政策,影響也很大。

奢侈稅方面,由於此一政策讓市場明顯從之前全面看多,轉為多空交戰,甚至看跌,對預售屋影響甚大。預售屋是期貨市場,如果預期未來會跌,不只投資客不想買,自住、置產型的民眾,也不想提早付款買一紙合約。

預售屋如果在交屋前就轉手出售,其實並沒有奢侈稅的問題,不過葉凌棋表示,稅捐機關針對預售屋換約交易強力查稅,殺傷力比奢侈稅還大。許多預售投資客現在根本沒時間到案場看屋,因為都在忙著補稅。

今年5月1日隨著預售契約新制上路的「預售屋履約保證機制」,也明顯降低建商採預售銷售意願。信義代銷協理何胤諭表示,預售履約保證有很多方式,重點都是在開發商預收的款項只能專款專用,不得作為其他資金調度。

如此一來,對不少建商而言,預售變得沒有意義,特別是資金需求較大的中小型建商,反正也動用不了,不如邊建邊售或先建後售,既可控制營造成本,也有機會獲得更多利潤。

預計2013年上路的國際會計準則,也會降低大型建商推出預售案的意願。IFRS對上市櫃建商最大的影響就是未來認列收入,必須採取全部完工法,也就是要等完工才能入帳,而非過去使用的完工比例認列方式,換言之,預售時即使賣得再好,也無法列為績效,不如先建後售。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

北台灣房市推案創10年新低

北台灣房市推案創10年新低

12月北台灣房市推案 創10年新低

天冷,房市更冷,住展雜誌統計12月北台灣預售屋推案量,新建案僅5個、案量只有60.3億,創10年來單月新低量。

和11月的345億元案量比較,12月預售推案量還不到11月的2成。推案「較多」的是桃園,但只有3個。新北市和新竹各推1個,台北市則出現極為少見的單月「零」推案。

住展雜誌研發長倪子仁表示,景氣下滑、打房不斷加上選戰激烈,讓建商形成「以時間換空間」共識,選前幾乎沒人要推案,市場因此出現如此慘況。由於量體縮得太嚴重,預料要到總統大選底定後的明年329檔,量能才可望恢復。

住展上午發布今年全年預售推案統計,由於今年928檔期形同消失,12月又創下案量新低,讓今年預售市場大為失色。

根據統計,北台灣今年1~12月預售屋的推案個數有374個,與去年同期的467個相比,大減93個。以可售戶數來看,今年推案戶數為26,905戶,較去年30,847戶也減少了3,942戶、12.7個百分點。

另在推案量上,今年1~12月預售屋可售金額為5965億元,較去年同期6490億元,減少525億元、約8個百分點。

分析今年預售屋推案,今年2月一度爆出單月700億以上大量,但329檔期被奢侈稅澆熄;6月奢侈稅上路後,建商重拾信心再度強攻,7月再推出755億元的今年最大量,但一場歐債風暴引發的全球股災,讓928檔期後繼無力。

資料顯示,10月、11月建商有點推案增溫味道,但兩大政黨大打居住正義、實價課稅,查稅動作也加大,建商又再縮手,推案量只60億元,市場幾乎呈現停擺狀況。

倪子仁表示,今年本來市場極為看好,年初預估加計新成屋的總推案量可達10230億元,但目前統計僅8210億元,較原先大減24%。和年全年的推案量9300億元,也減少了1090億元、11.7%。【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

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