合資買屋免爭議 明訂契約最保障

常有人說:「買房地產是最好的投資理財。」然而在這個薪資凍漲的年代,口袋不夠深的民眾面對價格咋舌的房產,多會選擇跟親朋好友集資合購,來減輕資金壓力,為免日後在分攤費用與獲利分配時產生爭議,建議集資購屋時應簽訂契約,並留意相關稅務問題。

由於台灣不動產採登記生效制,房屋所有權歸登記人所有,所以朋友合資買房的首要問題就是考慮登記的方式。

共同登記儘管最有保障,但是銀行貸款最高只能到6成,對於本身資金不足而須以集資方式買房的民眾而言並不划算,所以最常見的狀況仍以其中財力最好、職業較佳,能貸到最高成數與最低利率者為登記人,此時建議其他合資人應設定「預告登記」,避免房屋遭登記人私自轉賣。

合資購屋

朋友合資購屋須建立在穩固的信任基礎上,而且契約須訂定清楚詳細,以免日後產生爭議。

永慶房屋契約部總經理陳俊宏表示,須特別留意若找所得較高的朋友當登記人,在房產移轉時所課徵的所得稅也較高。

保管匯款轉帳單據

所謂「親兄弟明算帳」,感情再好的親朋好友,在合資購屋時仍須訂定契約來保障權益,中信房屋資深法務專員白宗益表示,民眾應將出資、貸款分擔、獲利分配比例等內容詳細列於契約中,並妥善保管匯款、轉帳等單據,若是支付現金也須要求受款人簽名確認,以免日後發生所有權爭議時舉證困難,或在共有人不履行分擔貸款、稅費時有契約效力可依據。

陳俊宏建議,訂定契約時可請第三公證人見證,若登記名義人不幸死亡,公證人的舉證將使房產不致淪為遺產;而當登記人貸款核撥下來後,可作抵押權設定登記,讓彼此成為債務關係,房產移轉時才不會有贈與稅。

賣屋須申報所得稅

但合資購屋最終須面對的,還有出售時所得稅的問題,首先登記人須負擔房屋交易所得稅,扣掉稅費的餘額才均分給所有合購人,這時每人便產生「現金所得」的部分,必須再申報所得稅,民眾不可不察! (張琬聆╱台北報導)

合資買屋注意事項
◎採取「共同登記」的銀行貸款成數較低,利率也會提高
◎可設定「預告登記」,賣屋須雙方同意,不會被擅自轉賣
◎訂定契約時除列出「標的物」、「合資人」、「出款金額」外,更須詳細擬定彼此貸款分擔、稅費負擔與獲利分配的內容
◎保留所有支出紀錄單據,若為現金給付,須另填簽收單
◎貸款核撥後可作「抵押設定」,以避免未來獲利後的贈與稅問題
◎可找民間第三公證人見證,作為日後契約效力的認證
◎登記人在買賣過戶時將產生土地增值稅、契稅、房屋交易所得稅等稅費
◎購屋的獲利依法得申請所得稅
資料來源:《蘋果》採訪整理

註明出資金額免糾紛

住商不動產加盟行政處協理吳光華說,未婚情侶合購房子,常面對的是登記問題與貸款問題。

登記部分多由於小兩口希望能夠保障彼此權益所做要求,因此要登記在兩人共同名下時,要先寫明兩人之間的出資比例,同時也要要求代書在建物及土地所有人登記時,載明分別持分比例,建物及土地權狀也建議分別依照兩人的持分比例來各自持有。以免日後為了房子產生糾紛。

再來就是貸款問題,目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」,也就是說一間房子的貸款人,銀行只接受一人出面借款當「借款人」,另一人當擔保物提供人。

如果每個月的房貸支出是共同分擔,由借款人的戶頭扣款,另一方每個月給房貸時,不要用現金方式交付,要有匯款紀錄,留下有金錢往來的證明,未來真的不幸對簿公堂,也才能提出證據,證明自己是有付出房貸。(擷至好室房屋網)

先做預告登記保權益

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,預告登記可以到地政機關申請,主要的好處就是避免房子的登記人,趁著其他的合夥人不注意 ,就私自將房子賣出,獲利全歸自己所有。

預告登記上可以註明,房屋的所有權人屬於哪幾個合夥人持有,一旦要出售,必須所有合夥人都同意,或者出示同意授權書,房子的登記人才有權利將房子出售,避免發生有人賣屋後、捲款潛逃,剩下的合夥人被倒債狀況。

至於合資買的辦公室要登記誰的名字比較有利?永慶房屋協理黃增福說,有些人會登記在收入少的人名下,因為這樣來年要繳的稅比較少,不過,相對來說,跟銀行拿到的貸款額度也會比較低。黃增福表示,登記在誰的名下,其實,沒有絕對的好壞,合夥人之 間商量好即可,不過若是要拿到較高成數的銀行貸款,最好要登記在過去信用沒有瑕疵、所得比較高的人名下,能夠借到的錢最多。(擷至花東 房屋網 房仲網 仲介網 買屋 賣屋 租屋)

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