實價登錄只半套? 土地五法 居住正義第一步

學者:實價登錄只半套,課稅+高利率才打房,立院通過「實價登錄」,但課稅依然維持從「公告現值」而非從「實價」課徵。學者認為,政府雖然立意良好,但「土地正義」卻只做了「半套」,而且目前的登錄方法也可能造成時間落差,未來勢必得要真正實行「實價課稅」,甚至連利率一同提高,才能明顯降低現在的高房價。

至於「實價登錄」雖然沒有對房市造成衝擊,但「減少哄抬」卻可能縮小建商營利空間。

淡大產經系副教授莊孟翰分析,實價登錄對中古屋的交易而言,成效的確非常顯著,但對預售屋就可能出現時間差,讓登錄的也可能不是實價,因此對民眾來說,價格仍然不夠透明與即時,莊孟翰說:

『三三三法則,預售賣三分之一,興建當中再賣三分之一,完成以後還剩三分之一繼續賣,賣完為止,這樣也許三年後才揭露訊息。那問題就來了,預售一個價格、蓋的時候可能又一個價格、最後完工再賣可能又一個價格,價格怎麼揭露都有問題,是有落差,都不是即時的。』

政大地政系教授林左裕則認為,如果不「實價課稅」事實上並不會造成房市衝擊,但如果政府能夠提高目前的低利率,加上真正實價課稅,則房價必定會有大幅度的震盪:『假如真正要來把這些投資性的住宅做一個有效的管控的話,那我倒覺得可能至少會有兩成的修正。』

此外,也有學者指出,雖然「實價登錄」不課稅,並不會對房市有太大影響,但防止哄抬的效果,可能會衝擊到建商,例如有建商假設開價每坪兩百萬,最後登錄僅一百萬,那麼日後消費者就會聰明的在預售開價上先砍半,則對建商獲利空間就有相當影響。新聞速報 【中廣新聞/何庭歡】

實價登錄問與答

實價登錄問與答

土地五法闖關成功邁向第一步

毫無懸念地,在馬主席強勢要求下,國民黨席次佔多數的本屆立院會期,通過廣受矚目的所謂居住正義五法。今日中時社論說,此五法三讀通過『值得肯定』,不過這只是第一步,唯有努力推動實價課稅,才算真正實踐居住正義。

有關實價登錄或交易資訊透明化,先進國家作法,是在產權移轉當下,就由買賣雙方共同登錄之,再由第三公證人監督。

然現在修正條文中訂定,代銷在單一案件結案後才須登錄,這等於給予代銷業者若干操作空間,當然也引來房仲業質疑。因為房仲業達成業績多數是單筆交易,等於須逐筆登錄,這和代銷的單一案件登錄落差很大。

錯誤(修法)的第一步,衍生其他問題。問題一、預售『權利』交易價格如何登錄?法定上,預售案賣的是權利,和新成屋、中古屋不同;而誠如住展企研室長期觀察,預售案亦是造成房價比價、(飆)跟漲的重要推手。按修法內容,理論上預售案也是結案後登錄(交易價)即可,那試問,要是有買家在尚未興建完工前就轉售套利,這部份的價格又要如何登錄、透明化?

問題二,社會住宅用BOT推動。看來官方對社宅,對居住,仍停留在產業發展思維,而非社會福利或民生需求,因此才會用推動公共建設的模式興辦社宅。從缺乏經費或加速推動角度,BOT本無罪;然至今證明,BOT在台灣,推動動輒變調。尤其就國外經驗,社宅通常無利可圖或利潤極少,和BOT本質並不相同。

問題三,『配套』為何,仍沒說清楚。內政部仍未鬆口,表示雖然目前實價登錄與實價課稅脫鉤,但後者仍將是長期方向。但住展企研室要問,那未來要如何推動?配套又是什麼?是要再修法、重新勞師動眾?至今仍沒說清楚講明白。因此我們不禁懷疑,政府推動改革的誠意。

今天工商時報頭版新聞訪問遠雄趙藤雄董事長,其實點出了若干方向。他指出,房、地(價格)如何界定,將產生一堆後續問題;那就是,國內不動產稅制病灶,並不在於稅基偏離交易實價,而是整個不動產賦稅制度大有問題。因為房地分離課稅(加上資訊不透明),因此造成後面稅負偏低等問題。

因此,並不是實價登錄加課稅實踐居住正義,而是價格透明加稅制真改革,才能為之。所謂居住正義的第一步,是跨出去了,但如果方向有誤走的是冤枉路,那就真的是勞民傷財了。

另外,預售制度亦是問題根源,也需大加檢討。如果繼續允許其存在,須嚴格規範,專門訂定嚴格法令管理之。因為無論從資訊透明化,從稅制,甚至從契約及交易秩序層面看,預售『權利』都和成屋(產權)不同,完全自成一格,也產生其獨有之問題或糾紛。

再者,猶如水果報訪問民眾所說,即便資訊透明化,房價仍高得買不起!問題不在價格登錄,而在交易遊戲規則!即便實價登錄真的達成資訊透明化,沒有據此進行稅制改革,則持有及交易稅負仍低,房地產還是會成為規避節稅及低炒作成本之工具。新聞提供:住展房屋網

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