農舍可以買嗎? 興建法規知多少?

別墅住宅是很多人的夢想,一杯伴隨晨曦的咖啡,早起採收蔬菜的農趣,應該是許多都市人的夢想。但是最近因為蘇嘉全農舍議題爭論不休,到底要怎樣買農地、蓋農舍才是合法的?

曾先生任職於科技業,長期以來,每日工時經常超過十二小時,經常加班到深夜十一、十二點才回家,這幾乎已經是科技業中高階主管的工作常態。

為了紓發工作上的重大壓力,曾先生發展出飼養寵物的興趣,特別的是,他的寵物不是一般的貓咪或是小狗,而是有趣的陸龜,據說傍晚時分還可以帶著牠到大樓中庭散步,形成十分有趣的畫面。

一家人視龜如命,但是都市環境不適合陸龜,曾先生很希望能幫他心愛的陸龜找一個親近大自然的家,第一個首選想到的就是宜蘭農舍。

農地興建農舍

一家人希望能為陸龜找一個大自然的環境。(曾先生提供)

宜蘭得天獨厚地擁有好山好水還有好湯,如果能在宜蘭地區蓋一間農舍,那就真的很完美,一來下班就像休閒度假一樣,有助於紓壓解勞;二來又能讓陸龜回歸到最自然的環境。但是,心裡擔心的是,購買農地興建農舍,或是直接購買農舍,是否有合法性的問題,不然一大筆資金花下去,結果因為違法被報拆,到時就是從頭綠到腳了。

早期法令避免農舍商品化

農舍之所以造成爭議,主要還是在於農地是否農用的問題,照理說,農舍附屬於農地,農地如果沒有做為農用,那有哪來的農舍?會造成這種爭議,關鍵在於民國八十九年修改農發條例。就像前農委會主委彭作奎所言,一旦開放農地自由買賣,就像打開潘朵拉的盒子,所有的妖魔鬼怪都會跑出來。

農業發展條例修正前,也就在民國六十二年以前,農業為台灣經濟的主要產業,農民對於賴以為生的農地較為保護,農舍興建之情形並不氾濫,故政府早期對於農地興建農舍未有任何的管制措施。

民國六十二年適逢世界糧食危機,政府基於農地合理利用及確保糧食安全,並避免優良農地因建築而遭受破壞,特別通過「限制建地擴展方案」,制定「限制建地擴展執行辦法」,「農舍」這個名詞才首次出現,依據該辦法之規定,一至八等則農田,除了土地所有權人自建農舍外,不准變更為建地,九至十二等則之農田,有條件的轉供工廠用地及一般建地。

換句話說,當時依照地目等則,好的農田嚴格的被保留下來做為糧食生產之用,不准變更為建地;不適農耕的土地,才可以有條件的轉供其他目的使用。

唯當時對於可購買農地的自耕農,要求非常嚴格(註),進而造成農地繼承時之糾紛,取得自耕能力證明書之農民,必須在不違反土地使用管制之下,才可以興建農舍。

可看出當時的政策是極力避免農舍被商品化,但也是因為如此,使得年輕人力、技術及資金,無法引進農村,年輕人紛紛離開農村到都市找工作,妨礙農村的發展。

八十九年農發條例種下惡因

其實也不能定義為惡因,只能說是當年的修法,造成日後重大改變,尤其在十年之後重新看這個問題,更是深刻感受到政策法令對土地使用的巨大影響。

農發條例其中最主要的改變,在於第十八條,八十九年一月修正施行後取得農業用地之農民,在無自用農舍、不影響農業生產環境及農村發展等條件下,經直轄市或縣(市)主管機關核定,得申請在自有農業用地興建個別農舍或集合二十戶以上農民興建集村農舍,但該筆申請興建農舍之土地須確實為農業使用,且農舍興建後滿五年始得移轉,倘因繼承或法院拍賣而移轉者不受限制。

農發條例

修法前,優良農田不得變更為建築用地。

另外一項重點為,農舍起造人,應為該農舍坐落土地之所有權人。也就是說,起造人必須與農地登記的所有權人是同一人。

法條看起來似乎沒有大不同,但實際上,台灣農業政策,卻已經從過去的「農地農有、農地農用」的政策,改變為「放寬農地農有、落實農地農用」,刪除農地承受人必須是農民的限制,一般人都可以購買農地,導致非農民、非從事農業經營者,皆可購買農地,享受免徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅等福利,就此種下改變台灣農村的因果。

當初政策變革,原意是希望年輕人能回到農村,開發資金也能流向農村,活化台灣的農業,立意雖然良好,但是卻因為無法明確認定「農用」,使得「落實農地農用」被濫用。

農用與否監督不嚴

興建個別農舍的申請人,目前作業是,必須先向鄉、鎮、市公所申請農業用地作農業使用證明書,並由農 業(農經、財經)、社會、建設(工務)、民政(地政)課及清潔隊等單位會勘,彙整會勘意見並完成綜合審查意見後,符合規定者始核發證明。

現場會勘時,一般只要有農作物又有管理,不變更地形地貌,即可核發農業使用證明,但往往農舍興建完成之後,申請人取得使用執照或所有權移轉後,即進行第二次施工,擴建農舍、建築農路、圍牆及造景等違規使用,改變了原來之農業用地應供農業使用之原狀。

據行政院農委會資料顯示,像南投縣清境農場、盧山的民宿,約有百分之八十就是農舍,卻一直享有免稅優惠之不公平現象。農業使用行為屬動態的狀況,而農舍申請時,其現場會勘僅一次時間點,檢查過後農地所有人即可改變使用現況,此一農地及農舍管理問題,除法規過於簡化外,將農業使用證明之審查,定位於一次現勘的執行方式,地方承辦人力不足亦是一大問題。

這就像是許多個案在領取到使用執照之後,會進行二次施工的狀況是一樣的,同樣是因為查核人力不足,演變成消極式地放任違約行為存在。

購買農地建農舍條件

所以,就一般民眾的角度來看,合法與否變得很單純。

個人條件:

1、申請興建農舍之申請人應為農民。

2、年滿二十歲或未滿二十歲已婚者。

3、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者,不在此限。

4、申請人無自用農舍者。

農地條件:

1、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃(約七五六坪)。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。

2、農業生產面積不得低於該農地面積百分之九十(購買的農地上種植農作物,無論收成與否,便可視為農作);都市計畫外地區興建農舍總樓地板面積為一四九坪,單層面積不得大於一百坪,高度不得超過十點五公尺(約三層樓)

3、農舍興建後滿五年始得移轉,倘因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限。

4、須進行廢汙水排水設施規劃。

就此條件來看,申請興建農舍似乎仍然頗為繁瑣,於是乎,集合型的集村農舍,就大多是由建商負責前端的申請及興建,等建造完成之後,再賣給一般民眾;如果是個別農舍,就要依照規定辦理。

假農舍引發爭議

民進黨副總統候選人蘇嘉全的農舍風波,引起社會高度關注,其實從該農舍的建築物本身或是申請人條件來看,都沒有甚麼問題,最引人爭議之處,在於農地有無農用?是否農用並無明確的標準,但是明眼人一看就知道是否有在務農,還是用農地在蓋別墅。

民國八十九年修法農發條例時,當時的農委會主委彭作奎堅決反對,他在當時表示:「開放農地自由買賣與蓋農舍,像是打開潘朵拉的盒子,所有的妖魔鬼怪都出來了。」

他的堅持沒有成功,反而導致下台一鞠躬,他反對農地開放的原因,在於台灣的糧食安全問題,與生態環境保育的挑戰。

現在回過頭來看看他在十年前的說法,果然是被他料中,農舍的問題沉潛了十多年之後,終於在一場總統大選中,意外地浮出了水面。但問題是,木已成舟,恐怕又是一個「回不去」的無奈了。

烏石港重劃區將帶動宜花

頭城的烏石港重劃區,在今年十一月初順利標出九成,溢價率將近兩成,比台中高雄買氣還要好。住宅區土地,脫標最高單價突破每坪九萬元,商業區更突破每坪十一萬元;最受矚目的觀光旅遊服務用地,預料未來將打造五星國際觀光旅館、大型免稅店,以及高級住宅。

如果在陸客自由行的誘因下,使得烏石港重劃區真的如預期中發展,勢必帶動宜蘭及花蓮的觀光產業,屆時將會產生更多的住宅需求,也就是說,個別農舍或是集村農舍的需求量可能還會持續增加。

去年宜蘭地區核發的農舍使用執照,已經從過去的六百戶左右,增加到七百二十戶,在前景看好之下,想必日後很有可能超過千戶,換句話說,每年將有數十公頃的農田將消失而成為各種形態的農舍。

農舍既成的事實難以改變,已經無關對錯了。再者,類似曾先生這樣的需求愈來愈多,卸甲歸田似乎是都市人人生最末一個階段,應該享有的生活,想要擁有一畝田、一畝地,感受一下站在自己土地上的踏實感吧!

是的,需求無窮而供給有限,這就是土地一直創造價值的不敗原因,看來買農舍的風潮還只是個開始吧!政府主管機關應該要從總量管制著手,讓開發有個限度,畢竟不該讓農地無止盡的釋放出去,避免日後有更大量的買農地「種」農舍,畢竟良田破壞之後難再生,在引導開發的同時,更要愛護台灣所剩不多的綠地。

註:民國六十二年十二月依據建築法第一百條規定訂定「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」,強調為維護優良農地,確保糧食生產,該辦法第四條規定「申請興建自用農舍之起造人,應具自耕農身分,其建築樓地板面積不得超過 四九五平方公尺,其建築面積不得超過耕地面積百分之五,建築物高度不得超過三層樓並不得超過十點五公尺,但最大基層建築面積不得超過三三○平方公尺。」

土地法第三十條第一項規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。」落實「農地農有」之農地政策。

民國六十五年一月二十六日內政部函頒「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」,自耕農必須向戶籍所在地之鄉(鎮、市、區)公所申請證明,核發「農地承受人自耕能力證明」,如有下列情形不准核發證明書。

1.申請人為公私法人或未滿16歲之自然人。

2.專任農耕以外之職業者。

3.在學之學生(夜間部學生不在此限)。

4.住所與其承受農地非在同一或毗鄰鄉(鎮、市、區),但交通路線距離在15公里以內者,不在此限。

5.現耕農地與承受農地非在同一或毗鄰鄉(鎮、市、區),但交通路線距離在15公里以內,或申請人已喪失其原耕農地者,不在此限。

6.現有農地全部出租者。

現有農地已廢耕或已委託經營者。
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