商辦標售3案齊發 火熱一年 埋下隱憂

台北市敦化南路今年底前將有三大標售案登場。第一太平戴維斯表示,已受兆豐商銀委託,將標售「駿馬一號REITs」所屬的中鼎大樓21樓之一;此樓位於敦化南路,建物面積231.57坪,底價為1.78億元,每坪約77萬元,12月15日開標。

敦化南路近來成為商用不動產交易熱區,國泰、富邦、頂新等財團均搶進,價格年增逾三成,日前新光敦南大樓每建坪以132萬元標脫、華票敦南大樓每坪土地更高達1,400萬元。相較之下,此次標售底價頗為平實。

第一太平戴維斯總經理高銘頂說,駿馬一號REITs並非要清算,只是活化資產,將目前沒有租金收益的中鼎大樓21樓之一獲利了結;這檔REITs的資產,除中鼎大樓之外,還有位於台北市鄭州路的國產實業大樓、新北市中和的漢偉資訊大樓等。

中鼎大樓位於敦化南路二段的東側,總樓層數地上22層,地下兩層,標售樓層為一般企業偏好的高樓層,且公設比僅為21%,使用坪效高。

值得注意的是,高力國際近日也受託標售敦化南路一段的旭寶大樓11樓,共277坪、底價2.43億元,每坪底價88萬元,賣方為嘟嘟房關係企業巧比公司,預計12月22日開標。

此樓目前只有七組業主,包括吉品海鮮、亞昕集團等,且屋齡為29年,再過一年即可進行都更、改建為豪宅。高力國際投資部董事柯昇沛說,已有潛在買方相中其都更價值,初步估算,未來新業主在都更後可分回約270坪的房屋,價值在5 億元至8億元之間。

敦化南路三大標售案

敦化南路三大標售案

此外,旭寶大樓11樓正出租中,年化報酬率約1.7%,採一年一約方式出租,收益穩定且使用彈性高。

柯昇沛表示,儘管住宅市場受到奢侈稅打炒房的影響,市況趨冷,但已暢旺一整年的商用不動產市場到了年底依舊熱度不減,呈現「住宅冷,商用熱」的特殊現象。 【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】

商辦火熱一年 埋下隱憂

不畏奢侈稅,商辦市場今年大放異彩,不過價格持續飆漲,租金卻始終原地踏步,已讓商辦出現警訊。近來就有不少指標物件傳出降價求售,或是臨時喊卡停拍,瑞普國際董事長曾東茂建議投資人,風險已高,不宜再一味追高。

近期傳出降價求售的指標物件有三筆,其中位於北市敦化南路上的太子敦南大樓,原本底價103.6億元,但近日宣布降價至92億元,降幅達11%,預計本月28日標售。太子敦南大樓之前條件相當硬,除了最初底價換算每坪土地高達1911萬元之外,還設有回租條款,物件早在7月即曾標售流標,但事後改採私下議價,數度傳出即將成交,但均因賣方堅持價格而破局,險些就流入法拍市場。

另外一筆為歌林企業位於桃園的廠房,此廠房面積達2萬多坪,上周標售時底價11.7億元,每坪價格僅5萬多元,不過仍流標收場,不到一周,債權人討論後決定打8折、約9.39 億元出售,預計本月20日開標。

還有一筆為南僑化工台北廠,位於北市大同延平北路四段,基地面積達2800多坪,此案一直採議價方式出售,原本底價30.3億元,近日公告下調到25.2億元,每坪土地不到90萬元,已略低於市場行情。

除了上述三筆商用不動產降價外,原預計一拍的內湖雅新科技大樓,債權人也在開標前臨時聲請停拍,一般認為,主要是擔心一拍如果沒脫標,依程序接下來將打折後進入二、三拍,債權無法獲得保障。

曾東茂分析,商辦市場近日這一連的降價風,透露出商辦交易火熱一整年後已埋下隱憂,他表示,在市場資金不斷競標下,各地商辦價格近一年來大幅上揚,但原本已落後許多的租金,今年並未跟著明顯上揚,這使得商辦租金報酬率每況愈下,幾乎已經見底。

他以日前三鼎REITs案中的北市南京東路前瞻21大樓為例,換算毛租金報酬率僅1.9%,如果向銀行借款來買已幾乎到付利息都不夠的地步。他表示,許多投資人今年購買商辦,著眼於未來增值,但如此一來泡沫風險極高,租金收入如果無法應付利息,一段時間就有可能降價殺出。

曾東茂表示,壽險業基於資金去化,並著眼於長期持有,面對好的物件,仍會高價先搶先贏,但對一般投資人來說,明年投資收益型不動產,仍應回歸到「收租能力」,如果沒有創造租金的機會,物件釋出的現有租金報酬率又不理想,再好多加審慎評估。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

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