11 12 月 商辦標售3案齊發 火熱一年 埋下隱憂
台北市敦化南路今年底前將有三大標售案登場。第一太平戴維斯表示，已受兆豐商銀委託，將標售「駿馬一號REITs」所屬的中鼎大樓21樓之一；此樓位於敦化南路，建物面積231.57坪，底價為1.78億元，每坪約77萬元，12月15日開標。
敦化南路近來成為商用不動產交易熱區，國泰、富邦、頂新等財團均搶進，價格年增逾三成，日前新光敦南大樓每建坪以132萬元標脫、華票敦南大樓每坪土地更高達1,400萬元。相較之下，此次標售底價頗為平實。
第一太平戴維斯總經理高銘頂說，駿馬一號REITs並非要清算，只是活化資產，將目前沒有租金收益的中鼎大樓21樓之一獲利了結；這檔REITs的資產，除中鼎大樓之外，還有位於台北市鄭州路的國產實業大樓、新北市中和的漢偉資訊大樓等。
中鼎大樓位於敦化南路二段的東側，總樓層數地上22層，地下兩層，標售樓層為一般企業偏好的高樓層，且公設比僅為21%，使用坪效高。
值得注意的是，高力國際近日也受託標售敦化南路一段的旭寶大樓11樓，共277坪、底價2.43億元，每坪底價88萬元，賣方為嘟嘟房關係企業巧比公司，預計12月22日開標。
此樓目前只有七組業主，包括吉品海鮮、亞昕集團等，且屋齡為29年，再過一年即可進行都更、改建為豪宅。高力國際投資部董事柯昇沛說，已有潛在買方相中其都更價值，初步估算，未來新業主在都更後可分回約270坪的房屋，價值在5 億元至8億元之間。
敦化南路三大標售案
此外，旭寶大樓11樓正出租中，年化報酬率約1.7%，採一年一約方式出租，收益穩定且使用彈性高。
柯昇沛表示，儘管住宅市場受到奢侈稅打炒房的影響，市況趨冷，但已暢旺一整年的商用不動產市場到了年底依舊熱度不減，呈現「住宅冷，商用熱」的特殊現象。 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
商辦火熱一年 埋下隱憂
不畏奢侈稅，商辦市場今年大放異彩，不過價格持續飆漲，租金卻始終原地踏步，已讓商辦出現警訊。近來就有不少指標物件傳出降價求售，或是臨時喊卡停拍，瑞普國際董事長曾東茂建議投資人，風險已高，不宜再一味追高。
近期傳出降價求售的指標物件有三筆，其中位於北市敦化南路上的太子敦南大樓，原本底價103.6億元，但近日宣布降價至92億元，降幅達11%，預計本月28日標售。太子敦南大樓之前條件相當硬，除了最初底價換算每坪土地高達1911萬元之外，還設有回租條款，物件早在7月即曾標售流標，但事後改採私下議價，數度傳出即將成交，但均因賣方堅持價格而破局，險些就流入法拍市場。
另外一筆為歌林企業位於桃園的廠房，此廠房面積達2萬多坪，上周標售時底價11.7億元，每坪價格僅5萬多元，不過仍流標收場，不到一周，債權人討論後決定打8折、約9.39 億元出售，預計本月20日開標。
還有一筆為南僑化工台北廠，位於北市大同延平北路四段，基地面積達2800多坪，此案一直採議價方式出售，原本底價30.3億元，近日公告下調到25.2億元，每坪土地不到90萬元，已略低於市場行情。
除了上述三筆商用不動產降價外，原預計一拍的內湖雅新科技大樓，債權人也在開標前臨時聲請停拍，一般認為，主要是擔心一拍如果沒脫標，依程序接下來將打折後進入二、三拍，債權無法獲得保障。
曾東茂分析，商辦市場近日這一連的降價風，透露出商辦交易火熱一整年後已埋下隱憂，他表示，在市場資金不斷競標下，各地商辦價格近一年來大幅上揚，但原本已落後許多的租金，今年並未跟著明顯上揚，這使得商辦租金報酬率每況愈下，幾乎已經見底。
他以日前三鼎REITs案中的北市南京東路前瞻21大樓為例，換算毛租金報酬率僅1.9%，如果向銀行借款來買已幾乎到付利息都不夠的地步。他表示，許多投資人今年購買商辦，著眼於未來增值，但如此一來泡沫風險極高，租金收入如果無法應付利息，一段時間就有可能降價殺出。
曾東茂表示，壽險業基於資金去化，並著眼於長期持有，面對好的物件，仍會高價先搶先贏，但對一般投資人來說，明年投資收益型不動產，仍應回歸到「收租能力」，如果沒有創造租金的機會，物件釋出的現有租金報酬率又不理想，再好多加審慎評估。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】