婚前卡債 不影響房貸 核貸掌握3要素

讀者徐小姐問:我目前單身但有卡債,若登記結婚會拖累到我先生、小孩嗎?婚後我們打算買房子,我的卡債對房貸徵信、金額、對保有何影響?若積欠會造成房子被銀行法拍嗎?且婚後我的健保是在先生公司,先生會不會因此被強制扣薪?有人建議登記結婚時寫夫妻財產分開,但這樣我會不會無法成為先生保險受益的繼承人呢?

律師陳鴻琪答:原則上婚前債務由個人承擔,不會因結婚配偶須一起還款,除非債務人死後小孩繼承債務,不然也不會影響到小孩。但若日後雙方離婚,或婚姻中主動或被動遭債權銀行聲請改定為夫妻分別財產制,還是說另一方請求分配剩餘財產,債權銀行才能代位以債務人身分向配偶請求。

房貸

房屋貸款

建議採分別財產制

房貸的聯合徵信是針對申請人及保證人,且需要申請人、保證人簽署文件表示同意,保證人不一定要是配偶。若太太非申請人或保證人,並不會對太太做徵信調查,也不會影響貸款金額。

婚後房屋若登記在先生名下,除非發生第一段的情形,否則債權銀行不能法拍房屋,也不能扣先生薪水。但若房屋是登記在太太名下,或太太有實際在先生公司任職並領薪,銀行就可依債權強制執行。

建議讀者結婚時登記為夫妻分別財產制,比較不會讓債權銀行找上先生。另外,分別財產制也不會造成讀者無法成為保險受益的繼承人,敬請放心。記者蔣永佑採訪整理

買房3元素 讓你貸更多

美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出,如果要貸款買屋,就要抓住銀行業者核貸的三大原則:(1)買銀行最愛的房子、(2)注意個人信用狀態、(3)用信用度較高之職業申貸,就能增加自己的購屋核貸籌碼。

實務上,銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C之等級區分,A級地段房屋的房貸額度最高、利率較低,當然就是銀行最愛的房子,C級地段額度低、利率較高,所以購屋前多打聽幾家銀行,看看該房子是座落在哪一等級的房貸區,免得將來要繳較高房貸,還可能落入一旦要轉手也不易賣掉的窘境,因為銀行所訂之房貸等級,正是萬一房貸戶繳不出錢,他們要處理掉該房子的難易程度。

其次,要十分注意個人的信用狀態,特別是信用卡的繳款狀況或是票據紀錄,因為這些都會影響銀行要不要將房貸借你,或是借款的條件好壞。上個月就曾發生買方已經付了斡旋金,但因其有卡債記錄無法貸款,買方反悔要求房仲業者退斡旋金,最後還鬧到上法院的例子。

最後一種方法是用信用度較高的職業申貸。李恆宇說,銀行承作房屋貸款,除了看房屋產品本身外,就是看借貸者還款的能力,所以還款能力越高者,房貸條件越好。舉例來說,若夫婦其中之一是專業三師,則用三師身分借貸,房貸條件會比一般上班族好得多。(截至MyGoNews 林承志/台北報導)

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