房市政見實踐居住正義? 選後見真章

即將在下月中投票的第十三屆總統大選,選舉氣氛和整體內涵其實和過去雷同,但其中卻有一點很大不同,那就是在各項政策牛肉中,房市或居住政策的比重,比以往高了不少。

何以這回兩邊陣營都高度重視房市或居住政見?其實質內涵又有哪些?是玩真的,或僅是打打假球?

剩下約一個多月時間,中華民國第十三屆總統人選就將底定。而這次大選,除了同時需選出新科立法委員外,競選過程和過往幾次選舉情況大致類似,仍是口號、牛肉滿天飛,黑金傳言繪聲繪影,統獨議題也還是最主要的攻防重點。

不過這次選舉過程中,的確有一項政見或議題,過去類似選舉時很少被提及,那就是房市或住宅政策。約自今年初開始,兩方陣營即不約而同地推出和房市或居住事務相關的政見或改革方向。

土地正義VS.實價課稅

執政黨喊出的是「居住正義」及「土地正義」的口號,內容則以土地五法修法為主架構。這五法包括去年(九九年)就開始推動(修法)之「地政三法」:不動產經紀條例、地政士法及平均地權條例;再加住宅法及土地徵收條例修正案,成為土地五法。

信義計畫區

本次大選,兩黨紛紛提出房市或住宅政策相關政見,主要是起於高房價導致民怨四起,逼使兩方陣營必須有所回應、提出針砭。(圖為豪宅標靶區信義計畫區)

地政三法是建立實價登錄制度之法源基礎,住宅法則攸關國民居住權益及品質等之保障,堪稱居住大事根本大法,不過近期焦點則是在(提供)興辦社會住宅之法源上。土地徵收條例則較特殊,主要起於苗栗大埔土地徵收事件,修法方向則是以較符合社會正義之按市價徵收,取代過去以偏低公告地價為補償金依據。

有關稅制改革部分,馬陣營唯一明確宣示的只有開徵空地稅,另外就是稍早責成北市財政局進行房屋稅檢討(豪宅稅後續制度化發展)。至於實價課稅相關議題,實質上都未觸及,只有財政部長李述德一句『現行稅基已修正貼近實價』概括論之,意思就是『實價登錄不會是實價課稅的前奏曲』。

或許是為了互別苗頭、攻其弱點,在野的民進黨,就把有關房市(改革)的政見重心,放在實價課稅上。只不過話說得漂亮,內容卻很模糊;稍早小英拋出『非自宅交易實價課稅』,但未多詳述政見內涵,一度強力播送的電視競選廣告中,也只很含糊強調,只要非自宅交易實價課稅,房價就能恢復到『可負擔的水準』。

僅合宜宅 實質進度最速

民進黨的另一重點牛肉,則放在社會住宅上,這同樣是執政黨的『弱項』。目前政府雖推動住宅法修法,且納入社宅、捨合宜宅,但一次賣斷式,和過去國宅性質雷同的合宜宅,興辦進度卻飛快;相較之下,社宅推動則近乎龜速。

這一年以來,除淡海外,林口A7及板橋浮洲都已完成初步作業,得標廠商都出爐,量體及最高單價也已公佈。其中浮洲部份量體逾四千戶,最快明年第二季前後推出(銷售);更早決標的林口A7合宜宅,則因採預標售模式,和該區產專區開發掛鉤,因此進度反而比稍晚標脫的浮洲合宜宅慢,因為目前該產專區招商還未成案。

至於社會住宅,去年底內政部宣佈五處(大台北)社會住宅候選地,近期有報導把新北市三處預定地,納入該市本身預定興建的社宅量體中,這是否代表該政策執行,已從中央轉到地方,尚不可考,不過新北市這邊上月的確已提出類似規劃。

北市兩處則更是音訊全無,附近居民群起抗爭後,『鋒頭』全被實為半路變更(為青年租宅)的大龍峒公宅搶走。簡言之,一年過去,官方社宅之『承諾』,兌現程度超低。如果本立院會期住宅法無法過關,更幾乎宣佈國民黨的社宅支票跳票。

於是,小英拋出非自宅交易實價課稅之同時又提出,如果她勝選,上任後將停辦合宜宅,把政策火力集中在增加只租不售社宅量體上,根據其『十年政綱』,社宅量體將在十年內提高到總住宅量的百分之十;去年成立的社會住宅推動聯盟訴求的百分之五,小英則列為中程目標。

政策牛肉 皆起於高房價

綜合以上兩邊陣營的政策牛肉,很顯然地,現任國民黨把重心放在實價登錄、土地按市價徵收及合宜住宅上,在野民進黨則著重實價課稅及社會住宅;這樣的分野,大致符合坊間對兩黨的印象。

不過,先不談哪邊的政策方向才切中要害或更符合人民需求,無論實價登錄促成資訊透明化、按實價課稅提高炒作及移轉成本,或興辦合宜、社會住宅,源頭或目的只有一個,那就是迎戰近年愈演愈烈的高房價現象。

如果我們綜合整理歸納兩黨政見,皆可切割為兩大部分,第一是導正交易秩序,第二則是擴大供給。

進一步說,導正交易秩序包含推動實價登錄及後續(交易移轉)實價課稅,達到房地產資訊透明化及交易成本合理化,抑制不當炒作、炒高房價,屬於消極面。擴大供給則是由官方推動或與民間合作,興辦合宜及社會住宅,提供或租或買的平價房舍,保障社經弱勢居住需求(權益),這是積極面。兩大面向的共同『目標』,則都是解決高房價下,一般民眾買不起房的現實。

換言之,本次大選之房市相關政見,所以一度占據眾人目光焦點及媒體版面,其實起於去年研考會執行之民調,高房價成為民怨第一名之結果;基於選票考量,逼得兩方陣營,不得不提出因應對策。

板橋浮洲合宜宅興建預定地

比較各項「牛肉」,與過去國宅類似的合宜宅推動難度最低,因此進度最快(圖為合宜宅興建預定地之一的板橋浮洲)。

實價課稅 民進黨先開槍

民進黨先拋出實價課稅議題後,確實引發業界質疑指出,即便推動之,房價不見得就會因此下修。的確,之所以實價課稅成為一時『顯學』,實是源自媒體報導,北市指標豪宅「帝寶」近幾年上漲一倍有餘,但持有者年繳之房屋、地價稅,竟和你我須繳者相差無幾;這樣的相對剝奪感,讓實價課稅成為焦點話題,甚至和抑制房價漲勢、促成房價下修直接掛鉤。

另某種程度上,高房價現象也是部分賣家或業者哄抬炒作所形成,因此本地房市長期存在的買賣兩方資訊不對稱、交易資訊不透明的問題,也再次浮現。於是去年起就有立委提出地政三法修正案,欲推動實價登錄制度,解決上述問題。

合宜或社會住宅,同樣和高房價現象高度相關。房價漲勢兇猛,連國宅也跟著飆漲,加上民進黨執政時就停建國宅,因此變成僧多粥少、炒作更易,社經弱勢者的居住成本當然跟著拉高,居住權益更無法獲得保障;社會住宅推動聯盟,正是在這樣的民氣可用之下成立。該聯盟甚至坦承,如不是房價漲到如此地步,或許弱勢居住權保障的議題不會被突顯或重視。

無關高房價 改革仍需行

房價飆高,愈來愈多人買不起房,居住這項過去認為負擔相對合理、滿足有望的民生需求,現在卻變得遙不可及,一些弱勢族群的困境,自然有更多人感同身受。稍早馬英九會見社盟代表時,更再度宣示政府『降低房價的決心』。

沒錯,高房價現象的確已成『眾矢之的』,更是這次總統大選中,房市相關政策(改革)議題獲得重視的近因;然而,導正交易秩序及庶民居住需求權益之保障,和高房價實無必然關係,執政當局卻都責無旁貸。

無庸置疑地,近兩年都會區,特別是大台北的房價漲幅,實非常態,但房價(及物價)溫和上漲,實是一個國家或地區經濟發展良好的寫照;不過其先決條件是,交易規則及秩序正常化,弱勢居住權益獲保障。而這兩點,台灣目前的確都欠缺。

是故,促成房價修正,不該是制定制度、政策之主要依據,推動上述政策,房價也不一定就會應聲下修,但卻是無可迴避的改革路;包含實價登錄、徵收土地按市價,及實價課稅、社會住宅皆是。但方式或目標上,仍有值得進一步討論的空間。

先談實價登錄達成資訊透明化,此目標正確且清晰;但目前地政三法修正方向,卻不見得能收預期效果,因為修法方向是,登錄實價的責任由業者(不動產經紀業及地政士)擔負。

只是平心而論,就台灣房市目前生態而言,業者已習於檯面下操作(價格),消費者也見怪不怪,因此把交易資料登錄責任丟給經紀業及地政士,的確值得商榷。且法案審定期間,就出現兩造互踢皮球,指稱對方需負責任更多的情形。

資訊透明 政府責無旁貸

從修法過程爭議不斷之情形,再考量目前市場生態,有關實價登錄制度,實應效法先進國家,由政府扮演更積極角色,亦即在律師或其他第三者公證、監督下,於任何交易及移轉行為發生之當下,由買賣雙方切實登錄相關資料。簡言之,實價登錄的主導責任在政府自己身上,責無旁貸。

再來是實價課稅。從房地產交易轉手及持有稅都偏低的現況論,實價課稅似是王道;然而這只是手段,現在的民氣可用,甚至有民粹之成分。真正符合公義的改革方向,應是不動產稅制全面改革,將現制之房地分離課稅改為合一。

之所以不動產稅負不公,除了交易資訊不透明外,房地分離課稅更是元兇。房地分離課稅,加上無實際交易資料,才造成不動產稅目之稅基偏離實價或市價,造成持有交易、移轉成本皆偏低,價格易被炒作,交易秩序紊亂的狀況。

試想,即便資訊透明化,但如何將此實價分離為房屋和土地?實務認定及執行上,仍有一定困難。所以房地合一課稅,取消現行土增稅及售屋所得比率,交易及移轉行為按交易實價,改徵單一資本利得或移轉贈與稅,才是正確藥方;至於持有稅,則可按照現制作適當調整,輔以第二屋加重稅率。

社宅租用 弱勢者優先

社會住宅方面,稍早官方公佈『空閑住宅』後,有學者建議,應以這些閒置不動產再利用為主,不需也不應另外花錢興辦之。不管執行方式如何,提高量體是第一要務,然基於資源經費有限之考量,優先保障弱勢居住權益,更應是大前提。而台北市目前是以青年租宅為核心概念,卻無弱勢族群保障額度或缺乏障礙空間規劃,這確有再商榷及檢討之必要。

合宜宅則可休矣。一方面過去興辦國宅,已是宣告失敗的政策,不該再重複為之;再者,就算交易秩序導正,合宜宅之價位依然低於市價,這等於仍提供有心人士炒作套利的最佳工具。更何況經費拮据,實不宜以國宅或合宜宅這類一次賣斷式(住宅)福利為住宅政策主軸。

監督房市政見

無論來年誰贏得大位,選舉過後,檢驗、監督房市政見牛肉才要開始!

 

不過,眼見執政者仍如此熱衷推動合宜宅,合理推測,主要還是執行難度較低。社宅除尚缺法源外,後續更需維護及管理,以國宅管理品質堪慮之現狀論,的確可能吃力不討好;合宜宅則更符合一般民眾偏好買房的心態,且蓋好、賣掉,責任似乎就已了,而且現在是民間參與興辦,官方只提供土地,推動更加簡單。

總之,稍早兩黨協商破局,使得本屆立院會期通過地政三法或土地五法機率愈來愈低;資訊仍無法透明,實價課稅只是口號,社宅推動也繼續牛步,官方繼續便宜行事推合宜宅。簡言之,相關政見打假球,只為拉攏選民的成分其實不低。

改革監督 選後才開始

尤其,這種政策反覆、存在高度不確定性,更是歐債危機、全球經濟前景堪慮之外,目前本地房市持續瀰漫觀望氛圍、買氣不振的另一主因。

高房價現象木已成舟,各界也大致認同,很大肇因是九八年初遺贈稅率大幅調降。不管怎樣,愈來愈多人望(購)屋興嘆,民怨四起;接著逢大選將至,因此各候選人才紛紛針對『實踐居住正義』提出對策牛肉。只不過,兩邊都仍沒搞清楚『居住正義』的真諦!無論實價登錄、稅制改革或社會住宅之推動,選前喊口號、拋牛肉很容易,但選舉過後,新的執政者及國會走馬上任,才是監督的真正開始!住展房屋網

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