出售土地價差大 小心贈與稅 房產贈與如何省稅?

薛先生問:我先前把一塊地以500萬元賣給朋友,但因為和土地的公告現值2000萬元差距頗大,被國稅局以「顯著不相當代價讓與財產」為由,按土地售價和公告現值的差價補課150萬元贈與稅。請問,國稅局這樣認定合理嗎?

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答:民眾出售名下財產,不論是股票或是土地,只要「差額」過大,或是出售的對象是「二親等」的親屬,若無法提出客觀的資料佐證,都可能被國稅局認定是「假買賣、真贈與」,要求補繳贈與稅。

以薛先生的個案為例,雖然土地賣給朋友,不在二親等的範圍內,但問題出在於出售的價格和公告現值實在「差很大」,已達到國稅局認定的「顯著不相當代價」的標準,因此得補繳贈與稅。

除非薛先生能提出同一時間附近土地的交易情況,證明自己的確不是賤賣。要注意的是,提出的交易資料,「時間」和「地點」不能和你賣的土地差太遠,國稅局才會採認。

事實上,不光是賣土地,很多家族企業的上一代把股票「賣」給下一代,也經常因為股票「價值」的認定問題槓上國稅局。基本上,國稅局期望以公司股票淨值認定價值,當市場行情可能低於淨值,出現成交價低於淨值的情況,就容易引發爭端。

如果不想稅官找上門,賣股票時要提出鑑價報告等客觀資料,證明股票價值沒有低估;此外,股票售價和淨值不要相差太離譜,這樣國稅局比較不會有意見。

至於何謂「顯著不相當代價」?則要看買賣雙方的關係,根據稅捐單位以往的標準,如果財產賣給二親等,只要賣價和稅捐單位的參考價價差達2成左右,就可能被釘上;至於賣給朋友,價差5成左右也要注意。 【聯合報/許祺昌口述‧記者賴昭穎採訪整理】

不動產贈與節稅作法

不動產贈與節稅作法

土地贈與 省稅教戰

不動產的獲利來源包括出售價差和租金收入。如安小姐2002年以760萬元購台北內湖不動產,並於2010年以2,120萬元售出,賺取價差1,360萬元。則安小姐應繳土增稅與綜所稅的財產交易所得。

假設安小姐房子不動產的公告現值,從2002年的500萬元增加到2010年900萬元,則增值400萬元,應繳土增稅400萬元×20%=80萬元。綜所稅的財產交易所得則以房屋評定現值69 萬元×29%=20萬元。

若安小姐適用綜所稅邊際稅率20%,則財交所得20萬元×20%=4萬元。因此,售屋實際獲利1,360萬元,安小姐只需繳土增稅80萬元,綜所稅4萬元。不動產也是很好的贈與稅節稅工具。假設安小姐未來結婚生子,要將3,000萬元贈與給女兒,依照現行贈與稅制,需繳交(3,000萬元─220萬元)×10%=278萬元的贈與稅。

但是,安小姐如以自備款3,000萬元加上5,000萬元房貸,購買市價8,000萬元的豪宅、公告現值為5,000萬元。隨即將此不動產與房貸一同贈與給女兒,則房貸債務可以當作贈與金額的扣項,稱「附有負擔之贈與」。

因此,贈與土地公告現值5,000萬元扣除房貸餘額5,000萬元,贈與淨值為零,剛好不必繳交贈與稅。接下來,女兒以8,000萬元出售該不動產,除5,000萬元清償房貸外,實際賺得價差3,000萬元,完全免贈與稅。而且當年度移轉過戶,亦免土增稅。【經濟日報╱宏典文化曹俊傑/策劃)】

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