議價空間拉大 房市4大標的 尋找好宅

多項指標都顯示現在房市負面消息接連不斷,不過,對於一位精明的購屋者而言,現在卻是開始研判進場的最好時機,「負負得正」的數學算法未必適合購屋哲學,但此時該是開始在房市中尋寶的機會點。

研判購屋時機最有關聯性的指標包括利率、景氣、金融情勢、政策方向與房地產市況5個面向。

而從2011年下半年開始,這5項指標中,除利率走勢對購屋有利之外,其餘4項指標呈現的數據都讓購屋者態度趨於謹慎。但對本身有良好財務能力或計畫購屋者而言,這個時機進場購屋才有議價空間,也才有機會買到理想中的房地產,如何把握機會遠比研判何時進場更為重要。

觀察各項指標,低率環境具誘因

從景氣面來看,電子業又開始出現「無薪假」,今年第4季的電子業恐怕會呈現旺季不旺的情勢,行政院經濟建設委員會在10月底提出的「當前經濟情勢報告」中指出,全球經濟成長率預測下修,行政院主計處也下修今年國內經濟成長率為4.56%,預測明年為4.38%。

就金融市場變化分析,台灣投資人最常介入的股市受到全球股災及歐債危機的影響,台灣股市震盪已讓不少投資人損失慘重,金融機構近期頻傳內部人員監守自盜事件都與投資股市虧損有關,捧著金飯碗者因投資股市損失鋌而走險已不難看出事情嚴重的端倪。

中央大學 台灣經濟發展研究中心發布的十月消費者信心指數中,未來半年投資股票時機的信心指數創下過去一年的新低,顯示資金更不易大量流入房市。

議價空間拉大

議價空間拉大,房市尋寶找好宅

因總統大選在2012年初就要舉行,執政的國民黨高舉著「居住正義」大旗,一連串的金融及稅制措施已逼使房市成交量急縮,尤其奢侈稅6月開徵後,不論是預售屋推案量或是中古屋成交量都大幅萎縮,價格雖未出現暴跌,但量急縮已代表買氣力道的衰減。

永慶房仲集團指出,100年第3季全台的買賣移轉件數是SARS之後的新低量,目前量縮幅度較99年底、100年初的成交高峰量約減少3到4成,但這才是奢侈稅時代的市場常態,未來衡量成交量的新標準。

利率是5項指標中,目前對房市僅有的正向力量,中央銀行在100年9月29日宣布不升息,中止連續五季升息半碼的動作。中央銀行公布100年9月五大行庫承作購屋貸款的利率為1.878%,比起8月降低0.005個百分點。

多項指標抑制房市量價的動能,開始造就購屋者進場的時機,畢竟買低不追高是操作多數投資工具時,較穩健的作法,但最基本的條件是本身的購屋財務計畫要健全扎實,才能有機會在這時機點尋寶,因為經濟、金融動盪的時候,財務槓桿就不能擴增太大,簡單的說就是本身要有一定程度自備款,不能過份依賴貸款資金購屋。

一般房地產購買者選擇標的可分為土地、預售屋、成屋及法拍屋市場,了解這四個市場現況才能進一步找到現階段可購買標的。

一般投資人不容易進入土地市場買賣,但在部分像桃園發展航空城或捷運綠線等公共建設受惠地區,因著眼政府會進行徵收土地進行建設,而可能有潛在獲利機會,另外部分區域的土地可能會徵收或農地可進行變更為建地,所以,仍然有不少投資人進場購買農地等待機會,但這類買賣存在政府計畫未定之前的風險,要介入這類投資需要掌握較多的政府建設動態資訊。

4大標的市場,各有不同門道

預售屋方面,目前預售屋市場並未呈現榮景,但因大多數建商已在過去幾年累積可觀獲利,所以多採取觀望態度,價格不輕易調降,而是以拉長銷售期因應市場冷清的局面;國稅局也開始查核預售屋轉手獲利的綜所稅報稅情況,目前多數投資客已不願意進入預售屋市場。

自住型客戶在預售屋市場要注意代銷業者可能拉高銷售底價的2至3成作為開價,購屋者要多了解真實區域行情可在附近多找幾個預售屋銷售中心進行比價,或是找最靠近預售屋工地的房仲打聽行情。

購買新成屋,風險相對較低

如果是剛完工兩年的成屋有較大的議價空間,因為建商都已有比兩年前更高的獲利空間,如今遇到市況冷清及大環境不佳之下,出清保留戶換取現金落袋意願提高,再加上已經可以檢查屋況,購買新成屋的風險度大為降低。

中古屋部分,雖然已有房仲業者開設下殺專區,但詳細比較可發現通常會拉高售價再降價,降價幅度可能不如購屋者的預期水準;不過,中古屋賣方通常是個人,操作價格的技術不如預售屋市場的代銷業者,所以,買方比較容易有議價空間,目前除針對賣方可能是需要售屋彌補股市資金或是有繳土地增值稅的壓力,都成為買方可議價的話題。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,台北市今、明兩年的土地公告現值,累積調幅達20%以上,可能使部分賣方為節省土增稅,趕在2012年1月1日前完成買賣交易。

以市區市民大道一處舊公寓為例,屋主從2003年就持有27.4坪的老公寓,土地持分約9.3坪,在符合自用住宅條件下,2010年出售需繳交土增稅5.3萬元,如果假設2012年初宣布公告土地現值調漲9%,那麼2012年售屋繳的土增稅要19萬元,足足增加三倍之多;若不符合自用住宅條件,2012年售屋就增加至38萬元,使得賣方存在急於脫售的壓力。

小宅新趨勢,適自用住戶

值得注意的是未來在高房價時代及社會變遷因素下,「小宅」成為較容易買賣脫手標的,中信房屋就指出少子化及銀髮族增多的趨勢,小坪數住宅會逐漸成為房市主力,選購產品時也應該考慮這類產品,購屋資金準備相對為低且未來轉售較容易。

但要注意的是「小宅」並非小套房或買一層老公寓再分割為數間套房,而是兩房左右的小坪數住宅,因為現在的租金水準不佳,買屋出租的投資報酬率不高,還要投入相當精力與時間管理招租事宜,在現階段並不適合買進出租。

在法拍方面,奢侈稅議題發酵後,法拍市場交易熱度逐漸下降,山水資產管理公司副總經理丁建生表示,以全台最熱門的北區法拍市場也就是台北市及新北市的三個地方法院拍定資料分析,可看到今年10月的平均加價率為7.52%是全年次低點,代表競標者加價意願不高,平均競標人數為2.89,參與競標人數已大為減少,當投資客退場後,自住客就不必與投資客拚加價投標了。

如果股市仍處震盪局勢,未來可能法拍物件會再增加,但因為大部分的投資客退場,自住客就可以針對適合自己的物件投標,相對買到低於市價的物件機會增加,因此在法拍市場找自住型產品也不失為一良機。

跟著建設走,找到增值宅

台北市地政處進行101年地價動態調查時,所整理出來台北市地價上漲的區段中,大多數區段具有位在捷運站周遭、都更案獲通過及土地使用強度增加等3個漲升特性。

台北市地政處調查顯示,捷運新莊線、信義線及松山線在預期未來可通車之下,房市交易熱絡,房市交易成交價都有明顯上漲。接下來還有新北市與桃園線都被涵括進去的環狀線、機場捷運線都是值得尋找房價漲升潛力的指標區段。

台北市與新北市政府都推動都市更新,建商為尋找可開發的市區土地及減少購地資金投入,也積極尋找都市更新機會大的區段,這些都是未來房價可望翻倍標的,但要先了解政府推動都更的規則才能找到真正具潛力的物件,台北市與新北市政府都有舉行都更說明會,或是提供相關都更法規的資料,都是事前做功課的好幫手。

土地使用強度增加,莫過於農地變更為建地,台北市的士林奇岩新社區、士林北投科技園區及桃園龜山A7合宜住宅都是讓土地使用強度增強的案例,隨著政府繼續擴大都會區發展,還是存在須變更土地使用強度的區域,將是獲利可期的區段,但政策制定到執行仍有相當時間落差,有興趣者可注意都市發展局或城鄉發展局公布變更的都市計畫,都可以找到下波起漲區。更多精采內容詳見 財訊/文.楊滬士

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