中國房地產向下螺旋 不容掉以輕心

中國日前公告最新11月消費者物價指數(CPI)年增率為5.5%,是近五個月來新低紀錄,市場解讀這是替定向寬鬆政策鋪路,然而筆者近期前往中國參訪大陸上市公司約20個營建個案後研判,未來即使官方放寬貨幣政策,房地產業向下的螺旋仍然不容掉以輕心。

金融海嘯期間,中國祭出人民幣4兆元經濟振興方案,雖然讓GDP可以維持高成長,但也衍生房地產泡沫的後遺症,北京、深圳、上海與杭州等大型城市,房價漲幅都相當驚人。

房價大漲的背後除了資金過剩外,城鎮化也是主要推力,這些年來,中國各地區紛紛啟動城鎮化工程,吸引龐大的農村人口移居到各級城市,同時為了因應移入人口增加,各城市積極在基礎建設和住房方面大興土木。

從地方政府、開發商、銀行到投機客,仍然熱中房地產開發,尤其地方政府本身的財源,估計平均有八成以上是靠土地出讓和房地產相關業務稅金來籌措,因此近一年多來雖然中央全力實行宏觀調控,但地方官員內心均十分抗拒。

萬科已經在上海特定地區降價超過二成

萬科已經在上海特定地區降價超過二成

再者,由於地方政府大部分心力都集中在房地產建設,反而排擠掉其他應該進行的項目,這對城市中期發展將產生不利影響。

如果緊縮政策持續雷厲風行,可能導致地方政府財政崩潰,為防患未然,中國開放在浙江、廣東、上海和深圳進行債券試點。

其中上海搶得頭香,已於11月中旬成功發行人民幣71億元的地方政府債,包括36億元的3年期債券,利率為3.1%,以及35億元的5年期債券,利率為3.5%,這樣的利率條件比南韓公債還要好,也舒緩上海市政府資金緊俏的壓力。

中國此時開放債券試點,明顯是感受到市場資金出現斷鏈,地方債務問題不可一拖再拖。可以確定的是,財務結構健全和產業發展多元化的地方政府所發的地方債,較能夠吸引資金的青睞,財務結構不佳和高度依賴房地產開發的省市,可能無人認購債券,這種「良幣驅逐劣幣」的現象,發生機率很高。

目前大陸房市面臨兩大風險。首先是一線城市郊區和二線城市房價出現鬆動跡象,像萬科已經在上海特定地區降價超過二成,估計今年第四季到明年上半年,將是各建商的考驗期,明年中以前很有可能會有房地產上市公司發生周轉不靈。

至於三、四線城市因還在進行城鎮化,加上普遍是在地建商,受到關注不大,壓力反而較輕。

其次,房地產庫存積壓嚴重,像北京的房屋庫存去化時間高達19個月,其他大型城市約二年到二年半,內蒙的鄂爾多斯市則在八年以上。

在筆者拜訪的過程中,除了二至三個少數高檔建案有人詢價外,其餘的在接待中心幾乎看不到洽詢的買方,連銀行的辦事處都沒有安排行員進駐。不過建商對銷售率自信滿滿,因為買方只要繳一點點訂金,就當作已銷售,實際銷售率並不如表面數字亮眼。

未來有三種類型建商會安然度過寒冬。

第一是香港和新加坡的開發商,他們主要建案多半集中在主要地標或市中心旁邊的精華地,屬於A級地段或超A級地段,且具備集團實力,不易發生財務危機。

第二是中國國營企業,他們在建案選擇上較謹慎,銀行融資管道也暢通,體質上遠遠優於地方上的小型建商。

第三則是大型民營企業,由於面對很多在建工程將在年底完工,近期已迅速降價收回現金,儘管貸款渠道比以前緊俏,期望能全身而退。

中國房地產業進行調整、淘汰,已勢在必行,不過北京官方為確保明年領導階層換屆能平安度過,預期會在適當時機釋放利多,如調降銀行存款準備率,資金重新投放到市場。

或適時放寬限購令條件,目前是限購兩套住房,房地產若發生危機時,可能進一步放寬限購到三、四套來創造短期需求,長期仍要看房地產是否復甦。

最後則可能擴大保障房適用範圍,將部分商品房視同保障房,以快速去化庫存。這些動作都屬微調,在沒有開發商退出市場前,房地產恐怕還無法落底。 (本文由陳朝燈口述,記者張瀞文整理)

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