買賣不破租賃 法拍、贈與均適用 房租不得漲

買賣不破租賃,租期內不得漲租,提前解約房客可要求違約金,「房東把房子賣掉了,新屋主會不會把我趕出去?」當房東賣屋或房屋遭法拍,都會出現房屋屋主換人的狀況,房客都會擔心換新屋主後,原本的租屋權益是否受影響。

專家表示,《民法》有「買賣不破租賃」原則,多數狀況下房客不須擔心,只要合約未到期,新屋主必須遵照合約內容,房客權益不受影響。

公證的租約買賣不破租賃

部份未經公證的租約,不受「買賣不破租賃」原則保障,建議租約最好公證,較能保障雙方權益。

買賣、贈與、繼承、法拍等狀況,都有可能產生房屋所有權人變更,發生房東換人情形,最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。

東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出,一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障,即使屋主換人,但房客仍可依原本租約內容行使權利,即便房東換人,房客也不須擔心。

提前解約可要求違約金

若新屋主希望房客搬走,通常房客可要求1~3個月的緩衝期,房客還可向新屋主要求違約金,若房客不願意提前解除合約,也可要求履行合約,繼續居住到租約到期。

東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示,因「買賣不破租賃」規定,多數購屋族不買帶有租約的房子,除非本來就打算買屋收租金的投資客,若新房東要求調漲租金,在租屋合約期限內,房客都可拒絕。

不過,並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則,《民法》第 425條規定,當未經公證的租屋契約,其租期超過5年或為「不定期租約」時,便不受「買賣不破租賃」原則保障,建議租屋時,租約最好還是要經過公證。

換房東應留心押金處理

最常遇到的爭議,反而是在租約到期後,房客欲取回押金時,新房東說:「原屋主沒把押金移交給我,你找舊房東拿」,舊房東又說:「押金已經給新房東了」,因此建議,當房東換人,最好還是要重新簽訂合約,或在原合約加註合約到期後,押金應由新房東或舊房東返還,才能避免爭議。

合約到期欲取回押金,或合約提前解除,欲取回已先繳付的租金,卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時,依據最高法院判例:當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時,新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託,卻拿不出證明時,房客原則上仍應找舊房東追討押金。 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

租屋合約買賣不破租賃

租屋合約與「買賣不破租賃」的關係

何謂買賣不破租賃?

所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,新買主是無法過問房屋的使用權,此時租賃權的效力大於買受人效力,反之,若屬「買賣破租賃」者,即表示買受人效力是大於租賃權。

所以,在民法債權編三讀修正之後,今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者,如未經法院公證效力,即「買賣可破租賃」,買受人的效力是大於租賃權的效力。

舉一例,如果屋主另訂五年以上或未定期租約,且未經法院公證,則新買主是具備十足的買賣效力,可不必理會租賃權、或房客長期佔有,此為修改之後,對舊房東、新買主都有利之處。

永然律師事務所所長李永然分析指出,在民法修正案中,有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證,不適用買賣不破租賃」之解讀,應可分成二部份來解析。

一是「未定期租約、未經公證」者,一是「逾五年之租約、未經公證」者,只要符合以上兩種情況之一,一律是「不適用買賣不破租賃」,即表示為買賣「可破」租賃,換言之,買受人效力大於租賃關係,至於,除此之外所產生的其他四種狀況,則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則,租賃權效力大於買受人效力,此仍不利於房東、反而對房客有利。

因此,該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力,別以在經民法債編修改後,房東都可「一勞永逸」而高枕無憂,其仍屬於「條件式」的約制效力。

而所謂其他四種情況分別是,一、「五年以內租約、未經公證」。二、「五年以內租約、已公證」。三、「五年以內租約、未公證」。四、「未定期租約、已公證」等四種情形,則仍沿用以往的「買賣不破租賃」原則。

緣此,一旦該房屋進入法拍程序時,若是屬「未定期或逾五年之不動產租賃契約未經公證者」,則表示是符合買賣「可破」租賃者,一旦此不良債權成為法拍屋時,「點交」情形會較多,不當侵佔的效力會盡失,產權較單純,對拍定人較有利,但仍要防止「海蟑螂」故意強佔、或敲詐等。

反之,若非屬於上述二種情況(其他四種情形),則仍適用以往「買賣不破租賃」原則,一旦此不良債權成為法拍屋時,則「不點交」機率會增多,對民眾標售法拍屋而言,風險即大,除此之外,民眾在標售法拍屋之前,最好能先了解屋況,檢視屋內是否有第三人或不明物品佔用,以降低風險。中網理財 陳高超/專題報導

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