建案樓層為何有價差?標準如何訂定?

有購屋或看屋經驗的消費者都知道,每個建案樓層價差不一,尤其是高樓層價格往往比中低樓層(店面除外)昂貴,有的建案高樓層較低樓層單價貴一至兩成,有的建案價差卻逾五成,於是消費者不免好奇,樓層產生價差的因素是什麼?業者在制定價差時,是憑藉何種標準?

棟距與平面

事實上,時下消費者越來越精打細算,房屋定價不合理自然不屑買單,故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量,依據建物內、外在環境估算應有之價值,絕非漫天喊價,新高創廣告公司業務經理蕭既安表示,影響樓層價差的因素相當複雜,很難一概而論,然大抵而言,景觀的有無是主要因素;除此之外,另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。

所謂「棟距」,是指建物間隔之距離,棟距越大,則視野與價位相對較佳,反之則愈差;棟距不只影響視野及房價,也會對生活品質形成威脅,因棟距過窄,或者建物周邊有超高大樓,對居住者都會產生壓迫感。

再來是房屋之「平面」,包括建物規劃(單層單戶、雙併、四併、六併等)、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值(如露台等設施),以及建物座向等因素,都會影響個別樓層價格。

獨棟或單層單戶通常價格較高,若同一樓層規劃越多併(如集合式住宅),則戶數越多,價格愈低;接著是建物方位,「南北向」的價格多優於「東西向」,或者所屬樓層有露台等額外使用空間,通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。

樓層價差銷售操作手法

樓層價差除了主、客觀因素,業者銷售操作手法也是原因之一。

建物之立面

最後則是建物之「立面」,所指即建物立體高度,高樓價格較低樓層貴是眾所周知的,業者在制定樓層價差時,通常會把建物切割為幾個價格區間,故樓層越高,則價格區間越多。

假設一棟十五層樓高的建築物,若是三個樓層為一個價格區間,則二至四樓、五至七樓、八至十樓分別有所屬價格,隨樓層愈高而往上遞加,因此若價格區間愈多,那麼高低樓層價差就有極大差距。

但另有一個拉大高低樓層價差的原因,則與建物本身條件無太大關係,就是業者的操作手法。蕭既安指出,某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售,但相對地就得拉高高樓層之單價,遂造成高低樓層價差過大,但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一,除了上述因素外,還得視區域客戶接受度,以及房市大環境而定,任何一項因素均非唯一準繩,消費者仍需從各個角度進行評估。住展房屋網提供

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