看屋技巧眉角 10分鐘成看屋高手

買房子除了資金很重要外,另一個重點就在於「挑房子」。無論投資或是自用,都應要挑對一間好房子,才能保值與增值,將來易於轉手。本文精心規劃「住家房屋評鑑參考表」,包含三大類共計三十項評鑑項目,提供讀者看屋時一一逐項比對參考……

今年很特別,不動產議題首次和總統選舉走得這麼近,兩黨候選人都將實現居住正義,做為政見主軸之一,房地產在台灣各產業中,所佔的地位愈來愈重要,愈漸成為坊間顯學。

無論投資或自用,看屋時究竟應該要看些什麼?以下就「居家環境」、「建築本體」及「室內機能」三大類加以評析介紹。

(A)居家環境最重要

居家環境主要指的是,以住家為中心,方圓一公里附近的小環境。「區位」其實也有分大區位與小區位,通常都是要先決定大區位之後,再來細細挑選優質的小環境。

環境機能評估的重點,以生活上的便利性為主,包括上班及日常生活,所以路寬、上班通勤時間、基本生活機能、停車便利度、居家治安,甚至屬於「負面表列」的嫌惡設施,都必須一併考量。

生活機能不外乎是學區、公園綠地、傳統市場、公車站、捷運站、銀行、郵局及醫院等等的距離。當然這些設施愈完整愈好,距離約在兩百公尺以內最佳,兩百公尺到一千公尺尚可接受,如果是在一千公尺以上,就要自備交通工具了。

看屋

看屋時究竟應該要看些什麼?

「嫌惡設施」則屬於需極力排除的項目,嚴重的項目包括危險山壁、垃圾場、瓦斯槽、墳墓等;一般危害性的項目大約有變電所、高架道路低窪淹水、捷運高架、大哥大基地台等等。

(B)建築本體重視安全

建築本體的觀察重點,在於住宅本身結構健康,以及居住安全便利。結構健康首重結構瑕疵,像海砂屋、輻射屋、樑柱龜裂傾斜等等,不過這些項目一般人不易察覺,預售屋及新成屋還是要靠建商提供的結構體保固來保障。

滲漏水也是一大問題,一直是房屋買賣糾紛的主要來源,因為漏水對居住的干擾很大。嚴重的漏水可能造成壁癌,因此看屋時一定要連外牆一起看;屋頂及牆角的漏水也是十分惱人,因為漏水不單單僅是「水」的問題,影響所及,包括一些木作裝潢、天花板、壁紙等等,都會一併受損,更甚者還會引發白蟻蛀食,看屋時要特別查看牆角、窗框、外牆等處。

另外,建材與居住安全息息相關,看屋時應該特別要留意建材,包括防盜保全、逃生消防設備,是否使用防火建材,及制震系統等等。防盜通常是以大樓門禁及外人入侵之警鈴警示為主,逃生消防設備則是應該在公共梯間設有滅火器,以及在陽台設有緊急下降的逃生工具。

防火建材及制震系統,則應該會在銷售時告知客戶,因為建商通常會以此為訴求,來提升客戶的購買意願。但其實同樣是防火建材還分許多種,防火時間及效果各有不同;制震系統也是如此,成本及功效差異大。因此建議應該跟現場索取這些資料,再找一些相關資料比照一下,進一步了解這些建材的等級為何。

室內是居住的重心,所以居住的健康性與舒適性最重要,像天花板的高度,關係到壓迫感的大小,如果天花板的高度低於三米,居住的壓迫感就會很明顯。

除了室內高度之外,室內空間的大小,也是造成壓迫感的主要來源,一般臥室大小最好不要小於三坪,三坪以下的空間很難擺設傢俱,三坪到五坪應該是最為適中的坪數。

此外,還要注意客廳及臥房上方是否有橫樑、是否有完全沒採光的暗房、臥房的私密性、座向造成的西曬問題等。採光及棟距、通風等項目,則會影響到居住的健康性,一間房子如果長期缺乏日照及光線,其實是很不健康的,甚至情緒都會受到影響!

對高密度的都市住宅來說,良好的視野景觀價值不菲,因此只要擁有景觀條件的住宅,無論是河岸景觀,還是山景、海景,與同區住宅相較,價差平均都可高出一成至兩成不等。

除了建物本身及環境問題之外,這次特別將資金問題列入評分,如果貸款額度高、日後負擔重,分數就低;如果貸款額度低,表示財務槓桿沒有過度操作,資金風險低,分數就高。

買房子是人生的大事,一定要買巧又買好,透過這期工具書提供的評鑑表,協助消費者在購屋前評估相關細項,掌握重點,做一個最明確的抉擇。「住展房屋網」

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