搞懂公設比 買豪華大公划算嗎?

現在的建案為了講究高附加價值,所以大多數建商都極盡誇張的搞了一堆「公共設施」在建築物內,弄得建物「公設比」一般都超過30%,這個數字是代表每100坪權狀面積裡,有30坪是公共設施,如果單價是每坪100萬元,買房的人等於花了3000萬買公共設施,有這個必要嗎?

所以,看清楚公共設施實在是買房者必須斤斤計較的事。政大地政系教授張金鶚就認為,與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容?很多人對「公設比」的定義根本搞不清楚。

花大筆買公設

與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容?

所謂的「公設」,簡單的說,自己房屋專有使用的部分稱為主建物,而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施,其中,公設又有「大公」與「小公」之分。目前業界計算「公設比」用的公式也可以讓大家參考:(1)公設比=公共設施÷(主建物+附屬建物)。(2)公設比=公共設施÷(主建物+附屬建物+公共設施)。

這樣的說法或許還是有點「文言文」,舉上面的例子來說,假設購買100坪的房子,「這戶房子那一層」的電梯間、樓梯、門廳、走廊等公共設施,因為屬於當層住戶使用,因此稱為「小公」。

除此之外則稱之為「大公」,通常就包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、以及其他極盡奢華的VIP設施等。

不過,要注意的是,可以列入公設面積計算的範圍,必須是有頂蓋的公共設施,中庭露天花園、露天泳池,無論多豪華都不能計入「公共設施」權狀坪數內。

在建築法歸的規定裡,有些的「大公」是基於安全、民生、防災……等建築法規規定的「必要」設施,是必需依法分攤給住戶,但是,有些諸如1樓開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施,並不在建築法規裡的「必要」設施,這些是建商為了增建案價值而新添加的「豪華大公」,就是住戶花冤枉錢買的不是絕對必要的公共設施了。

所以,買100坪的住宅,動輒30%的「公設比」,代表30坪面積就是這些「小公+大公+豪華大公」佔掉的面積,要知道,公設的面積不會折價計算,同樣是依照住宅室內面積價格跟客戶收錢。

公設比

購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值

不過,建商在建築物大量增加「豪華大公」,把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中,是提升產品的一種作法,也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求,因此,買房的時候,公共設施的高低,其實除了有建商的計算技巧在裡面之外,購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值。

所以,當一戶權狀面積100坪豪宅,建物有游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……的「豪華大公」設施時,假設讓每戶「豪華大公」必須分攤10坪公共設施面積,1坪如果是100萬元,這位購買100坪住戶,等於是多花1000萬元買這些公共設施,這1000萬元如果去高檔的城市健身俱樂部參加會員,恐怕足以支付20年會費,而且還可以持續使用新的健身器具,且有專人服務,建商努力搞公共設施在建築物內,消費者是不是「冤大頭」?自己可以按按計算機。

提醒一點!建商耍的「虛坪灌水花招」要注意,注意地下室停車空間有沒有「灌水」!過去老建築車位普遍登記的面積約10坪左右(這個面積是含停車位以及地下室車道面積),現在停車位則多半只登記約4.5坪的下限面積,如果是這樣的登記方式,很顯然的是,建商把車道坪數灌給樓上住戶全,當成權狀面積,當成「公共設施」了,建商把地下室車道面積用住宅價格賣給消費者,這中間暴利有多大?

大家自己想。以1個車位建商可以偷5.5坪計算,100個車位就多出550坪,若以每坪100萬元計算,等於建商可以多賺5.5億元。對於沒有買車位的住戶來說,這就是「不公平」,要跟建商爭取。

不過,建商在建築物大量增加「豪華大公」,把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中,是提升產品的一種作法,也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求,因此,買房的時候,公共設施的高低,其實除了有建商的計算技巧在裡面之外,購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值。買購不動產新聞台

何謂「大公」、「小公」?

「大公」、「小公」為建築實務上,對於公共設施常用之說法,雖無法令依據,但已然約定成俗。一般而言,「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等,全體住戶均可能共同使用之公共設施;「小公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。聯晟法網

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