預售遲延交屋 建商負違約賠償責任

購買預售屋時,在契約中通常都會有下列約定:「建商應於領得使用執照六個月內,通知購屋者辦理交屋,購屋者應按建商指定之交屋與驗收日期配合辦理交屋手續,且同時繳清交屋相關款項。」,如果建商在「交屋期限」屆滿遲延交屋,應負賠償責任。

劉姓男子於九十六年一月向國泰建設購買台北市信義區「信義富鼎」預售屋的豪宅,一、二樓房地的面積約一六四多坪及四個停車位,總價金為一億五千多萬元,依照契約的約定,建商應於領得使用執照六個月內,通知劉辦理交屋。

建商遲延交屋

建商在「交屋期限」屆滿遲延交屋,應負賠償責任(圖非本案)。

國泰建設於九十七年十一月二十七日取得使用執照後,於九十八年五月二十五日寄送驗交屋通知書;但劉於九十八年七月九日至房屋現場勘查,發現浴室地磚、壁磚及衛浴設備皆尚未安裝,全戶地坪石材尚未施工,房屋並未達可居住使用之狀態,劉於是寄發存證信函列舉未完工項目,催告建商儘速完工。

哪天才算是辦理交屋日

建商後來於九十八年十月九日才開立保固書給劉,劉認為這一天才算是建商實際辦理交屋日,建商已逾契約規定的通知交屋期限(原本應於九十八年五月二十六日交屋)達一三六日,構成遲延交屋,依約定,建商交屋每逾一日應按劉已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息,劉於是告上法院,請求建商給付四百多萬元的違約金。

國泰建設則反駁,契約所約定「領得使用執照六個月內,通知辦理交屋」,只是規範建商應通知開始進行「交屋程序」之期限,而非應於此六個月期限內「完成驗收」及交屋,建商已通知劉進行交屋,並沒有遲延,至於劉主張通知交屋需房屋達處於可居住使用之狀態,於法無據。

房屋有瑕疵要求修繕

台北地院判決建商敗訴,理由是依雙方的買賣契約有關「交屋期限」的約定,並非僅為「通知交屋」,而須「完成交屋」,即建商需履行出賣人的交付義務。房屋驗收與交屋手續須同時進行,倘係爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵者,劉即可拒絕辦理交屋手續,要求建商限期完成修繕。

法院認為,建商在五月通知劉交屋時,樓梯踏板石材仍在施工,浴室地磚、壁磚及衛浴設備皆尚未安裝,全戶地坪石材尚未施工…等,與買賣契約約定應完成相關設施不符,房屋並未達可居住使用之狀態,劉有權拒絕辦理交屋手續。

建商是在九十八年十月九日才為其完成交屋而出具保固書,顯見建商直至這一天始履行其所負交屋義務,建商依約本應於九十八年五月二十六日前交屋,至實際交屋之九十八年十月九日止,逾期達一三六日,建商應負交屋之遲延責任,給付劉四百多萬元的違約金。
「住展房屋網」

出賣人延遲交屋或不交屋,買受人如何主張權利?

A: 如果買賣雙方所簽的契約對於延遲交屋或不交屋的處理方式有規定,則依契約所定的方式解決。如果契約沒規定,則可依民法的規定來處理。依民法規定,如果延遲交屋或不交屋,其原因係可歸責於賣方(亦就是說應該由賣方負責)時,買受人可以主張下列權利:

(一)遲延交屋

1.可以主張遲延所生之損害賠償

依民法第二百三十一條規定:「債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」因此,買受人可對出賣人請求賠償因延遲交屋所受的損害。

2.可解除契約,並請求損害賠償

民法第二百五十四條規定:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行。如於期限內不履行時,得解除其契約。」因此,買受人可以依照此規定,要求出賣人於一定期間內交屋,出賣人逾期仍未履行交屋的義務時,買受人就可以解除買賣契約,解約後買受人可依民法第二百五十九條規定請求出賣人返還已付之價款,亦可請求出賣人賠償因遲延交屋所生之損害賠償(民法第二百六十條參照)。

3.遲延交屋時,買受人可以拒絕繼續支付房屋價款(民法第二百六十四條參照)。

(二)不交屋

依民法第三百四十八條規定:「物之出賣人負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」而民法第二百二十七條亦規定,債務人不為給付者,債權人得聲請法院強制執行,並得請求損害賠償。因此買受人可以依照上面規定請求出賣人交屋,如出賣人仍不交屋,並得訴請法院判決命出賣人交屋,於得到確定判決後,向法院聲請強制執行。

出賣人有不交屋的情形時,買受人當然也可以依民法第二百五十四條規定,定期催告其履行交屋義務,屆期仍不履行,則可解除契約。此外,不交屋時,也會構成遲延給付,買受人當然也可以依前面所談到的民法第二百三十一條規定,主張出賣人負遲延責任。台灣法律網

預售屋交屋注意事項

預售驗屋 詳列清單檢查 瑕疵修繕再交屋

預售交屋爭議多 挑建商留證據糾紛不上身

買預售屋一年遲未動工 消保官:留完整資料維權益

社區設施點交 委第三單位檢驗 要求建商改善

社區公設點交草率淹水 揪機電專家防偷工

購屋注意使用分區及地目 糾紛不上身

預售屋工程款 細算繳付周期 中斷繳款沒收上限15%

停車位容許誤差刪除 買預售屋更有保障

預售屋契約 違約條款不平等 消保官促建商修正

買預售屋 建商須揭露 公設面積比例

購屋買房 仲介哪些事不會主動告訴你

買預售屋 退標配換差價 價格低於市價

查核預售屋買賣契約 建商放棄預售規避履約保證

預售交屋 留意合約室內面積總和 少逾3%可解約