地上權住宅 房價落差大 投資要謹慎

12筆國有地上權將招標,但賣相不佳,國有財產局表示11月下旬將釋出12筆國有地以設定地上權的方式進行公開招標,包含北市1筆、高雄市6筆、台中市3筆及嘉義市2筆,總面積高達6.8公頃,依公告現值換算總標售金額可達27.64億元。

中信房屋市場研究中心表示,由於南北的市場差異對於地上權住宅的接受度恐有一定的落差,故預測僅有北市南港昆陽捷運站周邊該筆地上權標售賣相較佳。

中信房屋副總經理劉天仁表示,根據2011年下半年幾次地上權招標案的結果,顯示雙北市對地上權的接受度較高,中南部市場則因為市場價值差異小之故而較為冷清;但由於奢侈稅後雙北市交易量急凍,本次標售所矚目的北市南港昆陽街209號一地在10月初已流標過一次,加上目前國際經濟局勢及明年景氣大有山雨欲來的態勢,對於本次招標結果看法趨向保守,恐難出現突破性的結果。

由於地上權住宅購買者僅有取得地上權存續期間的「租賃權」或「房屋所有權」,中信房屋市場研究中心分析,地上權住宅相對取得成本會比一般住宅低3~4成,加上不需繳納地價稅賦稅較輕(但需繳納5%的地租及房屋稅不等),在高房價的雙北市仍具有部分市場,而經建會所提出的現代住宅概念也由此衍生。

就現有北市幾處地上權住宅房價近年漲幅的表現來看,並沒有全數跟隨一般住宅市場的房價漲幅成正比,是否能夠增值?還是必須回歸到路段的機能與潛力。

台北花園

3年漲幅逾4成的台北花園,位於信義計畫區,是地上權住宅中漲幅最大個案。

劉天仁補充說明,例如「台北花園」位在號稱台北市最貴的一條路–松勇路上,隨著周邊豪宅個案的開發及政商名流的進駐,成交單價不但破百萬,近三年漲幅約有五成;但位在長春路的「南京東錄」及昆明街的「東京凱悅」卻只有7~13%的增值,相對增值空間並不若一般住宅有所支撐。【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

漲幅落差大 地上權住宅投資要謹慎

「台北花園」3年漲47% 「南京東錄」漲7% 專家:包租公不宜長抱

國產局預計本月底再釋出12筆地上權土地,由於之前國產局多次標售地上權,結果多不理想,地上權住宅到底適不適合投資,近期也在市場成為熱門話題。

房仲業一項調查顯示,地上權產品除了有南北接受度的差異外,即便在台北市,地上權住宅房價表現差異也很大,金融海嘯後,有這類住宅短短不到3年飆漲近5成,但也有只漲7%,遠遠落後區域一般住宅漲幅。換言之,地上權並非不能投資,但地段、產品選擇要比一般住宅更為審慎。

國產局今年已陸續標售多筆地上權土地,但僅大台北有幾筆脫標,中南部地區,即便土地位於市中心區,但迄今仍沒有物件能順利脫標。但由於以地上權方式處分國有地已是既定政策,因此預計本月底再釋出12筆大面積土地,其中包含北市1筆、高雄市6筆、台中市3筆及嘉義市2筆,總面積約6.8公頃,依公告現值換算總標售金額約可達27.64億元。

依過往經驗,國產局將標售的地上權,仍以唯一位於北市的南港昆陽街地較有希望脫標,不過由於目前大台北房市仍陷低潮,加上國際經濟局勢及國內景氣前景不明,市場大多保守看待。

中信房屋市場研究中心表示,從這幾年地上權住宅差異極大漲幅,可以理解市場對地上權標售的態度。依中信調查,這兩三年北市房價大漲,台北市現有的地上權住宅也都有跟著上漲,但絕大多數漲幅都不如同區擁有土地所有權的住宅。

以北市長春路「南京東錄」為例,這棟屋齡14年的地上權住宅自2009年至今上漲7%,從每坪40~46萬漲到42~50萬,但同區住宅平均漲幅則達16%,漲幅超過一倍。

北市地上權住宅行情變化

北市地上權住宅行情變化

另外再以出租極為熱門、知名度也高的「京站」為例,近三年多來,當地一般大樓產品平均漲幅達28.5%,京站則是上漲18.5%,也少漲了一成左右。

不過,調查也發現,有些地上權住宅房價表現也很亮眼,像是信義計劃區內的「台北花園」,自2009年以來,一坪就漲了30~50萬元,漲幅高達47%,比周邊住宅還要多;另外靠近內科園區、位於南京東路5段的「南京333」以及位於塔悠路的「河畔皇家」,近3年漲幅也都達到4成以上。

中信房屋副總劉天仁表示,調查顯示,就投資而言,地上權住宅可用低於市價3成左右取得,用來出租,確可獲得較高的租金投報率,但問題在後續租金水準的維持以及增值空間的遞減,「長抱」型投資恐不適宜。

不過就短期居住需求來說,這類產品因價格相對便宜,一定年限內也有一定增值,消費者仍可考慮。【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

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