房市反轉 3大多米諾效應 民眾耐心等

經濟前景信心不足,台灣房市面臨反轉危機,台灣房市連續數月的的窒息式成交量,引發出(1)竹北預售屋降價潮、(2)新成屋延後交屋潮以及(3)房仲海倒潮,3大房市反轉訊號。

台灣房市空頭總司令張金鶚透過微網誌評論近期房市現象認為,房市景氣下滑已漸趨明顯,對投資客、房仲、代銷、建商、金融機構等將陸續產生骨牌(多米諾domino)效應(見下頁名詞解釋),有意購屋的民眾不妨耐心等等,進一步觀察房市變化。

張金鶚針對北市、新北市新成屋出現投資客延後交屋,爭取換約售屋避免奢侈稅的現象表示,奢侈稅對短期投資客的影響將逐漸顯現,投資客延後交屋希望爭取時間私下買賣換約以避開奢侈稅,以現階段景氣不佳來說,並不容易且有相當風險,尤其國稅局目前對5年內預售屋的買賣嚴格加強查課稅,預售屋的私下交易換約以避免10~15%的奢侈稅,屆時(5年內)被抓到反要課40%的所得稅,如此將得不償失。

張金鶚房市景氣

張金鶚認為,房市景氣下滑已漸趨明顯,對投資客、房仲、代銷、建商、金融機構等將陸續產生骨牌效應。

當然,現階段大家都在觀望國稅局的查課奢侈稅及預售屋的準確度及效率性,如果國稅局認真查課稅,投資客將無所遁形,再加上金融機構對投資客的風險控管,屆時投資客不只是延後交屋,而可能是斷頭殺出或是與建商產生退屋糾紛,如此也將造成建商資金週轉困難,相信當前不合理的房價將可逐漸趨向合理。

此外,從房仲店近幾個月大台北地區已倒掉近200家來看,房市景氣下滑趨緩已越見明顯。尤其過去兩頭賺的投資客房仲店,現在變成兩邊賠,這些房仲及其產品物件將逐漸產生骨牌效應,接下來一般房仲店、投資客也將受到影響,再來會是代銷業、建築業受到影響,最後是一般購屋者、金融業者受到影響,這些發酵影響需要一段時間,張金鶚呼籲購屋民眾要有耐心等待、觀察房市變化。

至於,竹北預售屋悄悄調降售價現象,張金鶚則認為,全球經濟衰退明顯衝擊到國內產業經濟,也同時衝擊到國內股市,更進一步也對中國大陸的經濟、股市、房市產生衝擊。過去科技新貴、股市投資客、台商陸資對房市的支撐主力明顯受到上述衝擊而衰退。無薪價影響最明顯的竹科地區,造成竹北房價悄悄降價,這又產生了新的一張骨牌。張金鶚表示,在國內、外經濟、股市、房市的交互衝擊下,房價的悄跌、緩跌將不斷發酵擴大。

【小辭典】多米諾domino骨牌效應—該效應產生的能量是十分巨大的。

這種效應的物理道理是:骨牌豎著時,重心較高,倒下時重心下降,倒下過程中,將其重力勢能轉化為動能,它倒在第二張牌上,這個動能就轉移到第二張牌上,第二張牌將第一張牌轉移來的動能和自已倒下過程中由本身具有的重力勢能轉化來的動能之和,再傳到第三張牌上……所以,每張牌倒下的時候,具有的動能都比前一塊牌大,因此它們的速度一個比一個快,也就是說,它們依次推倒的能量一個比一個大。

大不列顛哥倫比亞大學物理學家懷特海德曾經制用了一組骨牌,共13張,第一張最小,長9.53mm、寬4.76mm、厚1.19mm,還不如小手指甲大,以後每張體擴大1.5倍,這個數據是按照一張骨牌倒下時能推倒一張1.5倍體積的骨牌而選定的。最大的第13張長61mm,寬30.5mm,厚7.6mm,牌面大小接近於撲克牌,厚度相當于撲克牌的20倍。

把這套骨牌按適當間距排好,輕輕推倒第一張,必然會波及到第13張,第13張骨牌倒下時釋放的能量,比第一張牌倒下時整整要擴大20多億倍。因為多米諾骨牌效應的能量是按指數形式增長的,若推倒第一張骨牌要用0.024微焦,倒下的第13張骨牌釋放的能量達到51焦。可見多米諾骨牌效應產生的能量的確令人瞠目。

不過,懷特海德畢竟沒有製作第32張骨牌,因為它將高達415m,兩倍於紐約帝國大廈,如果真有人制作了這樣的一套骨牌,那摩天大廈就會在一指之力下被轟然推倒。美國911恐怖襲擊,世貿中心的坍塌是由於上層樓板坍塌衝擊下一層樓板,導致一層一層的崩潰,最終整棟大廈坍塌。這是個典型的多米諾效應。

美國2009年的金融危機是一個「多米諾效應」,危機發端於投資公司銷售的「次級房貸」金融產品的大幅貶值。作者 : MyGoNews林承志

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