借屋裝修 先簽同意書 倘若糾紛責任歸屬?

交屋前借屋裝修,先簽同意書省糾紛,很多人購買成屋就是希望能立即入住,但從簽約到交屋需要1~1個半月的時間,若急著搬入,可先與屋主簽訂借屋裝修條款,借屋裝修期間極易引發糾紛,建議民眾事先簽署「借屋裝修同意書」。

借屋裝修期間發生糾紛,責任歸屬難以釐清,常見的裝修糾紛有:房屋漏水、牆壁龜裂、裝修時的水電費用以及因裝修而損壞的物件,甚至包含裝修時的管理費、地價稅、房屋稅等,合約應詳加記載。

預先擬定責任歸屬

賣方部分,建議可將上述問題釐清責任分屬,以及費用分攤,最好在借屋前先檢驗屋況,了解原本的房屋狀況,若事後發生問題,可對照原屋況來進行求償,也因為尚未交屋,房屋產權仍屬於賣方,若發生公共安全問題,或因買方維修而造成房屋結構破壞,屋主都有一部分的責任,因此,建議賣方要事先了解買家的裝潢工程方式,若是大面積的施工改建,務必先擬定責任歸屬。 蘋果日報

借屋裝修引糾紛,責任歸屬誰?

大雄將舊屋委由房仲公司代為銷售,在與買方辦理過戶交屋前,買主技安即透過房仲取得鑰匙,先行入屋內做房屋裝修;然之後交易因故告吹,契約解除,此時,屋主大雄才知道,他的房子已被人改裝,這賠償責任該由誰負擔呢?

案例:大雄與宜靜結婚多年,眼看第二個BABY即將出生,於是兩人興起換屋的念頭,故將居住多年的小套房委由「叮噹房屋仲介公司」之仲介營業員阿福代為銷售。

借屋裝修同意書

借屋裝修期間極易引發糾紛,先簽借屋裝修同意書,確保權益

在阿福多方奔走下,該屋終於順利成交。簽約日當天,大雄與買方技安在特約代書的見證下,分別約定了備證、完稅、交屋的日期,亦載明於契約中。

惟簽約後沒多久,愛唱歌的買方技安跑來跟阿福說,想先去將該屋的隔音設備重新裝潢,以便日後能在家一展歌喉。而阿福與技安是多年好友,故阿福當場爽快地答應,並交付該屋之鑰匙給技安。

豈知,技安因信用不良,其房屋貸款無法核撥,而在技安又無現金之情形下,該交易只能告吹,解除契約。此時,大雄始得知,在未得其同意下,技安已先進入該屋裝修多時……

解析:按房屋仲介經紀業與消費者之法律關係,雖然學者與司法實務之見解不盡相同,惟一般可認為係民法居間與委任之混合契約(例如:委託售屋)。是以,若於日常執行仲介業務時,除不動產經紀業管理條例之相關規定須遵守外,民法居間即委任之相關規定亦須遵守。

所謂「委任」係指當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。而受任人於處理委任事務時,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之(民法第五百二十八條、五百三十五條參照)。易言之,房屋仲介業於接受房屋所有權人之委託,簽訂委託銷售契約書時,自應依上開規定盡善良管理人之注意義務。

本案中大雄將居住多年的小套房委由「叮噹房屋仲介公司」之仲介營業員阿福代為銷售,因係受有報酬,故依前開說明,叮噹房屋仲介公司自應負善良管理人之注意義務。

而由於房屋銷售過程中,屋主一般均會將鑰匙交由房屋仲介業者保管,以便業者執行房屋帶看作業,故房屋仲介業於鑰匙保管期間,自應依法善盡保管義務!

而本案因業務員阿福事先未得屋主大雄之同意,即擅自將房屋鑰匙交給買方技安實施裝潢工作,此等行為實已違反委任義務,故依叮噹房屋仲介公司與大雄雙方之契約關係,此時大雄應可對叮噹房屋仲介公司請求違約之損害賠償!

又依不動產經紀業管理條例第二十六條之規定:「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」

可知若阿福此時有故意過失而有損害賠償責任發生時,尚應與叮噹房屋仲介公司負連帶賠償責任。

參考法條:不動產經紀業管理條例第二十六條

因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。

受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。

民法第五百二十八條(委任之定義)

稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。

民法第五百三十五條 (受任人之依從指示及注意義務)

受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。

結論:在房屋交易的過程中,在未完成過戶交屋前,因所有權人仍屬原屋主,故為避免因借屋裝修而產生之糾紛,原則應盡量避免此類情形為宜!若無法避免,至少亦應請屋主簽訂借屋裝修同意書,以保障仲業業者自身之權益。

房屋交易過程中,在未完成過戶交屋前,所有權人仍屬原屋主。為避免因「借屋裝修」而產生糾紛,房仲者應盡量避免此類情形;若無法避免,至少應請屋主簽訂「借屋裝修同意書」,以保障仲業業者自身之權益。

房仲業務員擅自將鑰匙交給買方實施裝潢,這種行為違反委任義務,依房仲與屋主間的契約關係,屋主可對房仲公司請求違約之損害賠償。東森房屋_房屋知識

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