南港房價將補漲? 題材炒作哄抬!

24日南港新車站終於落成啟用,除了在交通上的『三鐵共構』功能,全台只有台北及板橋兩大車站能與之匹敵外,對區域房市業者來說更是『意義重大』,因為周邊房價將會因此再調漲!

市民大道

車輛行駛在新闢市民大道上,放眼望去卻是一片廢棄工廠

只是,如果你是正準備在南港買房的自用消費者,恐怕會一臉綠;因為經過如此哄抬,房貸負擔當場又增加許多,而且房市業者還會理直氣壯地告訴你,這叫做『補漲』!相關報導更引用房仲業數據指出,三大三鐵共構站周邊的『兩年間』漲幅,剛啟用的南港站是最小的,據此將『補漲』之說法徹底合理化。

不可否認地,台北及板橋車站這幾年同樣漲超兇;不過台北車站周邊是舊商業區為主,又是全台灣交通最大樞紐地位,很難有其他地區能相提並論。板橋車站所在的新板特區,則至少在房市上,儼然成為新北市的信義計畫區。

不過請注意,房仲業提供的比價資料,刻意將時間點拉近到兩年內;事實上,如果把時間拉長,則在這三個三鐵共構站中,南港車站所在的南港區,恐怕才是一度漲最兇的區塊。

根據住展雜誌資料及觀察,93、94年南港房價行情(向陽重劃區)還在3字頭以下,同期台北車站周邊根本沒有推案,板橋新站第一宗推案則就直接挑戰3字頭成交關卡。

之後幾年,板橋新站一度漲幅停滯,南港則因多項等題材先後發酵,房價一路墊高,到極盛時期約97年間,更一度傳出(經貿段)將出現開價百萬/坪的超級豪宅案;同時間,板橋新站還沒有開三位數字單價推案出現,台北車站周邊則出現了地上使用權案「京站」,但仍屬特例,不能拿來和一般產品相比。

進入最近兩年資金行情房市階段,卻出現戲劇性變化。南港由於多項題材都在兌現中階段,因此這幾年出手卡位的投資置產者比例相當高,然後來央行信用管制,加上今年初奢侈稅衝擊,加上近年區內建照審核趨嚴、核發進度緩慢,使得近期線上推案多為成屋、進駐門檻較高,投資客出手意願降低,少了投資客,漲勢當然很難持續。

然而彈丸之地板橋新站特區,卻乘資金行情之利,隨北市豪宅快速飛漲,雖然實際成交行情還在兩位數字,但確實出現開價破百萬一坪的個案;地段最特殊的台北車站周邊,嚴格論仍無從比較起。

於是,如果單比較最近兩年,南港房價漲勢趨緩,幅度上確實小輸於其他兩個三鐵車站區域,但這不代表南港房價沒漲過或漲夠,畢竟相關題材早就在過去幾年,充分、徹底,甚至過度反映。

南港房價真正將『補漲』的秘密,是舊市區內三大指標案,準備開出三位數字天價面市;一是南港輪胎舊廠變更開發案「世界明珠」,二是日勝生南港機廠共構案,三則是國揚大南港案。這些個案有沒有賣三位數字的合理性,各人自有公評;不過如今南港車站完工啟用,管它是不是有三鐵共構實質,當然要拿來當作區內新推案抬高價格的依據,這才是『補漲』的真相。

過去幾年,我們看到許多這種炒作三部曲的案例:(建設題材)定案先炒一波,動工炒第二波,完工通車再炒第三波,然後每一波都說是在補漲,實際則是題材炒作。南港除三鐵車站外,還有經貿園區、捷運等等;其他最近的範例則以捷運為主,如機場捷運、蘆洲支線及新莊線等。

單就捷運論,住展企研室認為,當中的確有需求大於供給的成分在內,不過回到南港,包含三鐵車站在內,經貿特區擘劃,南港、內湖捷運連線,乃至土地資產活化,該區始終不乏炒作題材;然而,房價能以如此速度墊高,主要還是投資置產者卡位所致;『補漲』,不過是炒作的另類種說法或預告。住展房屋網

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