預售樣品屋 應為買賣契約之一部份

消費者在購買預售屋時,大多數都會去看樣品屋,以便了解自己將購買的房屋產品,但要切記,樣品屋的格局規劃往往只求中看並不中用,與自己即將購買的房屋產品是不一樣的。

建商的樣品屋為突顯空間的流暢性與開闊性,樣品屋本身樑柱小,木製的壁面要比磚牆或水泥牆薄,所以,看起來會比將來完工的房屋來得大。而且有些樣品屋從玄關、室內及主臥室內的衛浴設備,都是不作房門,玄關還特別寬敞,創造比實際更大的空間感。

建商在契約中特約規避法律責任

建商為了規避法律責任,在買賣契約中通常會特別約定,「一切以買賣契約及其附件約定所載為依據,不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋有關展示空間、擺飾佈置等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛,建商可以引用這一條款,辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」,不具法律效力。

預售樣品屋

確保樣品屋與自己購買的產品是否一樣。

但司法實務上卻不這麼認為,最高法院指出,消費者保護法第二十二條規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時,並無何成品可供實際之檢視,以決定是否購屋,自然會信賴廣告上所載,因此,建商以廣告內容或樣品屋之示範誘發客戶預購房屋時,該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部份。

不符合契約標的物所預定之效用

宏普建設於民國八十五年間在新北市汐止推出「高巢家庭」之預售屋,廣告宣稱「空間加量不加價」,「多做一層空間,就等於多賺一倍房價」,「高巢讓您一戶抵三戶,大享雙層之福」,現場樣品屋並作成夾層屋,張姓女子看了為之心動,以為可合法施作夾層屋,以較低之價格做較大坪數之空間規劃,而以一百二十七萬六千元簽約購買一○坪多的房子,後來發覺受騙,房屋並不能合法施作夾層,要求建商返還已繳的款項被拒,雙方打起官司。

最高法院指出,建商所印製之售屋廣告及在工地所搭蓋之樣品屋,均強調「雙層使用」,顯係以建物具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點,並足使消費者認為購買房屋即得合法取得夾層使用空間,該廣告內容及樣品屋之示範即應成為契約之一部分。

房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性,方符合買賣契約標的物所預定之效用,但建商明知建築法令之限制,「高巢家庭」之預售屋建物不能做夾層設計,卻隱瞞此事實,以不實的廣告欺騙消費者,因此判決建商敗訴確定。住展房屋網

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