都更美夢變惡夢? 建商資金凍結求解套

都更究竟是美夢還是惡夢?這十幾年來,都更似乎已經從美夢逐漸變成了惡夢。都市土地有限,加上建築物逐漸老舊,都市更新是一條必要的路,無可避免的選擇,全世界各個大都市都面臨一樣的問題。

但是,法令與執行之間,如果間隙大,都更的難度就會很高;唯有間隙小,才能達成共識,縮短開發時程。

無奈的是,原先以為都更法令已臻周全,實施難度應該不高,頭洗下去之後,才知道真正的難處在於意見不合,即便是白紙黑字立下契約,也難以避免隨時翻盤。

台北市的都市更新案一直缺乏有效進度,據說近期投入都更領域的建商在四處救無門的情況下,正在串連,尋求解套。

媒體初估台北市的大小建商都投入都市更新整合案,也陸續完成一部分的進度,根據建商自估,投入資金約有千億元以上,而這些資金並非全部動支,而是必須「待命」,但從民國87年至今,整個資金及經濟效益幾乎是「負數」,建商也形成進退不得的窘境。

都更整合

都市更新整合難建商資金凍結求解套

也因此,原本待價而沽的市區精華區公寓,行情也不再那麼看好了,愈來愈多民眾接觸到都更,逐漸了解到實施的困難度,從燃起希望逐漸變成不具希望;公寓買方原本也想分一杯羹,結果多年下來也是失望連連,期望價值與價格都大不如前。

政府若是要介入也是很困難,站在哪一方都不是,民眾與建商要雙贏談何容易,牽涉到重大利益分配,1%也是很可觀的數字,每個屋主都是充分的斤斤計較不肯鬆手,結果都更開發就愈談愈鑽進死胡同了。

因此被都更卡住的建商,近期想要尋求建商公會或是政府出面協助,恐怕都是不易,再加上黑道涉入,使得問題更加複雜化。

像是日前報載的新北市永和區精華地段的福和戲院,閒置20多年形同廢墟,遭附近居民堆置垃圾,儼然成為大型垃圾場,還有遊民進住,形成治安死角。

4年前縣府曾有意將福和戲院與周邊土地,以都市更新變更為商業區,卻因400多名地主意見紛歧而不了了之,最後也是卡在利益分配協調不成的關卡,形成社會資源浪費。

新北市的民意代表說,目前福和戲院大樓房價每坪不到10萬元,僅為鄰近的永和精華地段1/4,若都更案能順利推動,未來房價上看每坪40萬元到50萬元。

水能載舟也能覆舟!從數字來看,這看似是個好消息,但卻也是因為未來房價期

望值過高,使得地主姿態升高,增加都更的難度,一再延宕之下,變數增加,都更就更難成功了,變成惡性循環。

建商看待都更的心態,早已經從積極變成消極,地主看待都更的心態,從合作變成愈來愈不合作,房地產價值水漲船高,二者要達成共識,恐怕要有新的機制出現,不然恐怕雙方都將會落入看得到吃不到的窘境。住展房屋網提供

北市都更資金凍結 建商求解套

台北市的都市更新案一直缺乏有效進度,投入都更領域的建商在四處救無門的情況下,正在串連,尋求解套。

據了解,幾乎台北市的大小建商都投入都市更新整合案,也陸續完成一部分的進度,根據建商自估,投入資金約有千億元以上,而這些資金並非全部動支,而是必須「待命」,但從民國87年至今,整個資金及經濟效益幾乎是「負數」,建商也形成進退不得的窘境。

被卡案件逾百個

業者指出,依現有都更進度,要先劃定都更區、送審事業概要,這些基本上都還算順利,建商各憑本事推動,但是,在整個事業計畫被核定之後,才是問題癥結的開始,也是建商噩夢的開始。

也就是著手進入權利變換階段,建商一步步整合,依照政府規定的各項成本造價來認列成本,建商與都更戶共同在這項基礎下來協商權利,但最大問題就是在最後的一%左右,卡在1至2戶不願參加或是協商不順利,而政府也不願進一步協助,使得這些被卡住的案子超過100個,市值超過500億元。

建商指出,目前法令算是相當的周全,但是,執行不徹底卻是很大的致命傷,使得建商不知該怎麼辦才好。

據悉,已經被卡住太多資金及案件,又碰到近期以來的房地產市場低迷不振,不少建商快受不了,急著尋求協助,據悉,目前有些建商已經進行串連,希望尋求建築投資公會的協助,但是,建商們又擔心萬一衝得太快,可能又會得罪官方,未來在審案的過程中,可能受到刁難,不敢具名。自由時報記者林美芬/台北報導

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