實價登錄 解救房價最後萬靈丹?

總統大選將至,如何降低與民生息息相關的高房價成了各黨候選人端出的政策牛肉,「居住正義」再度成為被關注的焦點,兩黨候選人均提出「實價登錄」及「實價課稅」的論點,期望藉此宣示打擊房價的決心來拉攏選票,然而從奢侈稅所產生後續效應來看,仿照國外「有樣學樣」真的是解決之道?

有鑑於居高不下之房價,政府於今年二月底傳出奢侈稅上路,期望減低民眾不好的觀感,然而根據住展雜誌的統計資料顯示,民國100年六月台北市平均預售與新成屋每坪成交價衝上77.5萬元,較二月奢侈稅前的74萬元還要高。

中古屋方面,在永慶房仲集團的統計中也指出,台北市每坪成交單價達52.1萬元,較奢侈稅前的50.6萬元要高,不論是預售或是中古市場房價雙雙寫下歷史新高,直至十月份僅有小幅度的跌價,大體而言仍呈現價高量縮的情況,在奢使稅效應不如預期的情況下,「實價登錄」、「實價課稅」成了政府解救居高不下房價的最後手段。

實價登錄解救房價

奢侈稅打房不如預期,實價登錄解救房價

 

現行台灣體制運作下,不動產價格不透明且缺乏正確性,因而常出現賣方胡亂開價、買方不了解行情只好咬牙承受的情況,據相關業者提供之成交資料顯示,各縣市不動產價格均存在著一成上下至兩成不等之議價空間,對比國外之不動產交易價格透明化,可以說是特立獨行,也因此被認為是房價高漲的罪魁禍首。

根據中信房屋市場研究中心民調結果顯示,多項抑制房市過熱的政策中,包含奢侈稅、空地稅、合宜住宅、調整公告現值及實價登錄等各項措施,其中「實價登錄搭配實價課稅」最受民眾認可,有近六成民眾認為,在降低房市成交量與成交價方面最有效。

但回歸問題的原點,什麼原因造成房價高漲,淡江大學 產業經濟系副教授莊孟翰表示,這波推升房價上漲的主要原因是市場資金太多,以及低利率所造成,政府引進這麼多的資金回流卻不做控管,龐大資金尋找投資標的,房地產就成了最好的避險工具,房價不漲也難。

由此以觀,以實價登錄配合課稅作為解決亂象的方法僅是治標不治本,無法解決市場游資過多,即使祭出實價課稅等措施,也難保有買高低報等情形,若無完善配套措施及考量市場反應,倉促執行,恐只衍生更多的漏洞,對於房價卻一點幫助也沒有。

「實價登錄」、「實價課稅」對台灣市場而言,可以說勢在必行,且為健全市場體制重要的一環,在「一稅不二課」的大前提下,奢侈稅、土地增值稅、契稅等存廢勢必再度成為爭論焦點。此外,實價認定標準、如何追朔過往的成交價等將挑戰新制施行成功與否。

以不動產資訊透明化只是作為抑制房價的手段,是否為最後的解藥,恐怕必須等制度施行後才能略窺一二。

唯一可以預期的是若未周全考量,只會成為下個奢侈稅,雷聲大雨點小,更多的投資客利用漏洞進行投機,無法完全達到降低房價之立法意旨,甚至出現「全民加稅」之疑慮,最後苦哈哈的仍是一般的市井小民。
資料來源:理財周刊、中信房屋、財金雜誌、住展雜誌 中華徵信不動產估價師聯合事務所

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