不定期租約 雙方沒保障 契約+公證 租屋少糾紛

租屋時,房東及房客多會約定租期來保障雙方權益,不過當「合約到期,未定新約」,或「租期超過1年以上,卻沒有簽書面契約時」,便會形成「不定期租約」,房東欲終止租約,須受《土地法》限制;若未經公證,房東想轉賣房屋,房客恐無法以「買賣不破租賃原則」拒絕還屋,專家建議,最好簽訂書面租約,並經公證。

多數狀況下,租屋簽約都會明定期限,稱為「定期租約」,未明確約定租期的租約稱「不定期租約」,東森房屋總部代書部經理周秉瀛表示,有2種情況,也會形成「不定期租約」,第1種是:租期逾1年以上,但未以書面約定的租約,第2種是:約滿後未續約,但房客繼續住,房東未反對。

定期租約 房客安心住

「不定期租約」下,只要事先通知,房客可隨時終止契約,房東則須符合《土地法》第100條明列的6種情況,如:房東收回該屋自住、房客違反契約、房客欠租等,才能收回房屋,不得任意終止租約,法律在「不定期租約」下,對房客與房東提出終止合約的規定不同,規定看似對房客較有利。

租屋公證

租屋時最好簽訂書面合約,並經過公證,才能保障雙方權益。

不過「定期租約」適用「買賣不破租賃原則」,即使房東變賣房屋,房屋換了新屋主,不論租約是否經公證,房客仍受租約保障。但未經公證的「不定期租約」不適用「買賣不破租賃原則」,新屋主不受原房東與房客的租屋契約限制,此項規定難以保障房客權益。

不定期約 租金變動大

少數不願意受租約期限制者,會選擇「不定期租約」形式租屋,但21世紀不動產台灣區總部法務經理邱創智提醒,依據《民法》第442條規定,「不定期租約」必須依照不動產價值的升降,聲請法院增減租金,租金並不一定依據原先約定,變動性較高。

另外,依據《民法》第450條規定:欲終止「不定期租約」應事先通知,當房屋為雙周繳或月繳時,終止契約應於雙周或1個月前提出,契約終止日也應定為雙周或1個月的末日。

「不定期租約」下,容易產生單方面欲終止契約,另一方權益受損,進而產生糾紛的情事,不論對房客或房東都較無保障,專家建議,雙方簽約時,最好簽訂書面契約,並經公證,合約到期後,也要重新續約,才能保障雙方權益。 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

如何避免定期租賃成為不定期租賃?

按民法第四百五十一條規定,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,故租賃期限屆滿後,承租人未將租賃物交還出租人,繼續為使用收益,而出租人無表示意見,甚至繼續收取租金,即屬法文所謂「不即表示反對之意思」,兩造間即成立不定期租賃契約。

故為避免不定期租賃契約之發生,致適用土地法第100條及第103條規定而排除民法第450條第二項之適用,影響租賃土地或房屋之之收回,出租人於定期租約屆滿前,最好以易於證明之方式如存證信函即向承租人表示不續租之意,期滿後則須積極催告承租人交還租賃物,即可避免。

另若承租人果真無法如期搬遷,而房東姑念情誼,也願意同意其延後長之搬遷時,最好仍應以書面標註延長之期間及期滿必須無異議搬遷之切結,以免房客狡賴,造成不定期租賃之情形,導致未來租賃土地、房屋收回之困難。聯晟法網

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