房市低迷 推案密集區 降價搶客 建商減量因應

今年以來,北台灣的推案量未如預期的出量,預估全年的推案量在7300億元左右,較去年的9300億元,足足少了2000億元,年減幅將超過2成。雖說推案量減少了,但有些地區銷售中的個案數煞是驚人,從各交通要道及沿路的看版、引導旗幟的多寡,可以看出當地推案的熱門程度。

各交通幹道及交流道周邊,派報人員大量穿梭在車陣中辛苦派報,個案過度集中的結果,使區段建案短兵相接,互相撕殺搶客戶的情景,成為現今房市的特殊景象。

住展雜誌統計北台灣銷售中個案顯示,北台灣五大區塊,以新竹竹北銷售中的個案最多,熱門推案區段~竹北縣政府、台灣大學及高鐵周邊,目前集結了64個個案互相較勁。

然受近期全球景氣吹冷風,新竹科學園區公司放無薪假的消息甚囂塵上,使竹北房市近期的來人與成交組數明顯滑落許多,購屋者出現嚴重的觀望心態,加上竹北有5000多戶的可售戶,在景氣下修之際,消費者反成為『多殺多』的受益者,目前已有建商降價求售,希望能挽回銷售頹勢。

第2名的的熱門區域,則出現在新竹市,銷售中的建案達54個,可售戶數有近3000戶,區內建案也與竹北地區的房市一樣,出現短兵相接瓜分客源的市況。

第3名的明星推案區域,為桃園的中壢市,中壢市在機場捷運線及桃園航空城利多的鼓舞刺激下,近年推案量持續放大,目前中壢市有36個建案彼此較勁,市況熱烘烘。

桃園地區除了中壢熱門外,楊梅與桃園市的推案熱度也不遑多讓,楊梅有29個建案、桃園市則有28個建案一起銷售。桃園市中正特區,一向是台北客最喜歡的區段之一,加上近年中正藝文特區的積極開發,區段內始終維持熱絡的推案,目前平均房價已至32~35萬元,更有建案要開出4字頭面市。

桃園中正路與經國路圍成的中正特區,及新光三越百貨的大有特區,一條主幹道上往往有幾十個個案一起銷售,在客源開發不易,並持續受到林口、新莊、中和等地區攔截客戶的影響,銷售的速度已放緩許多。

統計顯示,桃園市如果加上南崁交流道旁的蘆竹地區,銷售中的個案數將比第3名的中壢市更多,達38個,目前銷售中的戶數達3700多戶,龐大的可售戶數,使區段內的房價一直無法與雙北市的房價漲幅等同上揚。

新北市的淡水地區,銷售中的個案數亦達30個,居新北市推案熱絡度的第2名。淡水地區房市更在馬總統直接點名淡海新市鎮應該大量興建合宜住宅的政策指令下,在輕軌交通與打造台北港等利多刺激下,使淡水地區的推案明顯增加不少。

預售屋量大

新成屋或預售屋量大的區域 超額供給情形,房價成戰場賣壓重。

住展雜誌研發長倪子仁表示,表列的新北市5個熱門推案地區,及桃園的3個地區、新竹的2個地區,近年的推案量持續熱絡。然在全球及台灣整體景氣下修、新客源開發不易下,加上區段同質性個案過多的情況下,使這些地區出現『熱門卻不熱銷』的特殊市況。

台北市方面,以内湖區剩餘的戶數稍多,主要集中於東湖一帶,其他如文山區與中山區,雖然銷售中個案也不少,惟台北市在建商可建用地取得大不易下,熱門推案區的可售戶數僅有幾百戶,多殺多的情況較少發生,與其他地區熱門卻不熱銷的市況,有著明顯的不同。

倪子仁說,『熱門卻不熱銷』,是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照,個案過度集中在一個區段內搶食購屋者這塊大餅,在大餅沒有做大前提下,到頭來反將客源稀釋了,銷售率下滑,房價更因競爭的白熱化,恐將面臨市場嚴酷的考驗。立報【記者柯安聰台北報導】

觀望氣氛濃 業者減量推案因應

整個市況幾乎是處在消費者「觀望」,少數進場,零星成交的基礎上,銷況不佳。據了解,業者端已經著手減量來因應,包括建商及代銷都採取類似的手段,來避開未來可能有段長時間的低迷市況。

自從政府奢侈稅推出之後,2011年以來,房市就逐月慘澹,與2010年熱絡市況如同天差地別。

低迷情況可能持續到大選後

據來自各專家的分析,2011年的市況低迷,原因有全球金融壓力,歐美經濟情況也未見明朗,中國方面承受來自歐美壓力,出口受挫,連帶影響台灣;中國本身更瀕臨著泡沫破滅的危機時刻,更有天災危及東南亞地區,台灣內部政府打房態度並沒有絲毫放鬆的跡象,內外交迫的情況下,2011市況低迷可能持續到明年總統選後。

包括新聯陽廣告、海悅廣告、永慶房屋、中信房屋等,都已在房市預測上採取保守態度。景文大學教授章定?直指,很可能到明年三二九檔之後,才可見下一波的市況明朗化。

因應這波的壓力,業者各自採取因應措施,「減量經營」是目前見到的共同策略之一。

根據住展雜誌調查,2011年全年推案量約7300億元,比起2010年足足少了2000億元,年減幅達到2成左右,而這些推案量減少,大約是從第二季之後酌情減量,一直到今年第四季展開,才全面減緩推案。住展的這個調查數據,到未來2011年年終,可能還會再減,不少建商展開新的減量策略,以節省開支。

遠雄建設董事長趙藤雄日前已經表示,明年推案情況要視市場銷售情況而定,不會超出自己的能耐。國泰建設協理陳仁澤就表示,看市場變化來應對是現有策略,個案潛銷、緩推、或先建後售,都是隨時因應的作為。

據了解,土地價格沒有下降的跡象,但變化則是,過去北台灣要找到帶照土地(已申請建築執照的土地),幾乎是不可能。

但現在,土地市場上出現零星帶照土地叫價出售,業者指出,筆數目前還很少,但至少開大門了,也為市場變化帶進新的觀察點。

代銷部分,一樣採取減量經營,據了解,包括新聯陽、海悅等全國知名大型代銷,都精挑個案銷售。新聯陽研展經理施孝文指出,主要是因應市況變化,且預期未來市場短期內不易大好,所以大部分代銷謹慎挑案,採取「精品」銷售策略,包括建商品牌、基地條件、規劃、格局等,全部都考慮在內,因為現在及未來以自住客為主的市場,精挑細選是必要的,自住客能接受的好案子,投資客自然喜歡;也因為代銷大挑案,甚至有個案找不到代銷業者願意承銷。

在第四季,因應選舉熱度增加,及市場可能的低迷,代銷們也採取比較低調的銷售方式,如減量企銷廣告,或是接待中心搭好卻不促銷等,有的甚至不進場,減少開支。位在台北市一個大型個案人員指出,每天開門就要100萬開支,還不包括外牆廣告費用,而幾乎是一個月才成交一戶,即使一戶一億元以上,成本也太高了,只好逐步減量。自由時報 記者林美芬/專題報導

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