豪宅不是建商說了算 豪宅檢定標準條件

大家都在講豪宅,但是,什麼樣的房屋才是豪宅呢?這可不是建商自己說了算,豪宅有其必須具備的基本條件,豪宅也有其一定必須擁有的基因(DNA)。

有人說,真正的豪宅產品是將有形價值組成部分都演繹到極致,要具備(1)高舒適度、(2)高安全度、(3)低碳、綠色、節能、(4)高智慧科技家居的4大屬性。加上擁有最好的地段區位、最好的設計規劃、最好的建築施工、最好的用材配置……,總之,一切都要用最好的。

然而,一切都用最好的,就算是豪宅了嗎?「假豪宅」、「真豪宅」、「超豪宅」都有不同的定義,該如何區分呢?

豪宅「私密」+「景觀」凸顯尊貴

對於豪宅而言,硬體建設之外,豪宅「私密性」則更具有超乎一般的意義,其原因就在於,豪宅客戶往往具有更強的防衛感。一方面是因為他們多為「富貴一族」,有太多財物需要進行防護;另一方面由於他們多為易受「侵害一族」,所以,他們從心理上也往往具有更強的防衛意識。

豪宅客層在選擇自己理想的住宅時,往往將住宅的防衛性與安全感,作為評判一個住宅好壞的最重要指標之一。

豪宅也都會特別注意公共空間設計的目標,是要(1)營造享受舒適生活,同時(2)吸引具有國際觀及(3)細膩審美品味的客戶。

讓豪宅建築能夠幫客戶「創造品味生活」,當然,在注重生活品味的同時,豪宅最好還能推開窗,就能擁抱廣闊的綠意,所以,世界各大都市最昂貴、最有價值的豪宅,都是集中於市區內大型綠地周邊的景觀宅。

從英國倫敦海德公園、紐約中央公園、東京六本木、台北市大安森林公園,屢屢出現的高價住宅,都印證景觀在豪宅的價值。

豪宅2個定義 3項特性

一般來說,豪宅的2個基本定義必須是(1)房子面積與總價夠大與夠高,(2)尊貴品味。而豪宅也必須具備3個特性:(1)地段與產品的稀少性、(2)建築與設計的尊貴性、(3)名人與豪客的群聚性。

按照官方認定的豪宅標準,總計有8項,根據民間版本的豪宅定義,則歸納出12項的廣義審視標準,當這些條件都符合的時候,您所居住或擁有的豪宅,才能算是具有豪宅DNA的基因,而在這些審視標準之外,那就是成為「超級豪宅」的另外條件了。

所以,特別整理歸納了25個豪宅必備的基因元素,讓您檢視一下,您自己住的房子,或者您正在找尋的房子,是不是真正具有豪宅的DNA。

25個斷定豪宅身價測量標準

以下25個條件,每個4分,完全符合就是「超級豪宅」,能達到8成以上,
可歸列為「標準豪宅」,未達80分者,請不要相信這是豪宅。
□ 建案基地面積夠大,房子面積與總價須在一定規格之上
□ 公共空間設計尊貴品味,高檔物業管理公司進駐服務
□ 地段與產品必須稀少性,外觀設計必須具地標性
□ 建築與設計必須尊貴性,審視建築團隊的成功案例
□ 名人與豪客的群聚性,建設公司老闆最好能自己住在裡面
□ 獨棟建築:單一建築,凸顯豪華
□ 外觀豪華:建材高級,認定簡便
□ 地段絕佳:環境幽雅,交通便利
□ 觀景甚好:林蔭公園,山景河岸
□ 每層戶少:採光良好,少受干擾
□ 戶戶車位:車位數多,基本配備
□ 保全嚴密:監視系統,安全無虞
□ 管理週全:專人負責,清潔維護
□ 格局:至少100坪以上、4房以上
□ 總價:北市至少1億元以上,台中、高雄至少3000萬起跳
□ 座落:市區精華及稀有地段,接近捷運
□ 地段:黃金地段門牌
□ 成本:每坪營造成本新台幣15萬元~30萬元間
□ 管理:比照元首級的保全管理
□ 設計:國際級知名建築設計師或建商,標準樓層超過3米2
□ 設施:精緻與低調奢華的公共設施 (招待所、2~5個停車位)
□ 結構:能抗七級大地震的鋼骨耐震、制震結構
□ 名氣:知名度、指名度具一定水準
□ 住戶:影視或政商名人入住
□ 價格:較區域內房產價格相對抗跌 MyGoNews

現代豪宅大樓的必要條件

這幾年,台灣的房地產市場靠著高端買家撐起一片天,這些資產大戶成為推升房市的主要力量。此外,在原料取得日益困難,造成土地取得成本不斷墊高的情況下,建商必然需反應在房屋銷售的價格上,而為了讓房價獲得市場的認同,無不以「豪宅」作為產品包裝的主軸。

豪宅外觀

豪宅外觀一定要夠氣派,且十之八九必得使用石材。

近年來,政府有關單位意識到,台灣高房價結構係因M型化社會中,來自富人的置產需求。且遺贈稅調降後,讓大批台商、海外移民的資金一波波回流台灣,這股房價攀升的現象更是顯著。

故近兩年來,開始針對高總價住宅產品交易查稅、要求行庫對於豪宅之授信條件趨嚴,台北市更在今(二○一一)年率先課徵所謂的「豪宅稅」。檢視其定義,則多以房屋總價、建物坪數及地段為標準。

然而,當大台北都會區房價不斷攀升,到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案之刻,單純以上述條件做為標準(只要總價五千萬元以上就說是豪宅、只要坪數夠大就說是豪宅、只要地段佳就算坪數小也說是豪宅),反而容易模糊焦點,讓消費者忽略豪宅本質,在定義版本多元且不清楚之情況下,更方便有心人士藉題炒作。

這兩年搭著房地產景氣的順風車,有機會到處演講、授課,與大眾分享房地產投資經驗,每到Q&A時間,總會有人舉手發問「每個建案都說自己是豪宅規格,請問到底什麼是豪宅!他的定義是什麼?」

顯然,大台北都會區到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案。為了讓大眾更明確理解豪宅的本質,本人根據自身的工作經驗及市場觀察,整理出現代豪宅的必要條件,提供消費者參考並供依循,以作為判別真、假豪宅之基準。

豪宅檢視標準

基於個人私密空間等理由,豪宅檢視標準之一,應是各套房都該配有專屬衛浴設施。

本文所稱之現代豪華住宅,係指以大樓(大廈)型為主之住宅社區,不包含所謂透天的別墅住宅。並將其分為:單層平面、單元平面、社區規劃、社區外觀、社區車位、社區管理等六大判別項目,以下分別說明。

一 單層平面

要規劃豪宅,必須先了解該特定族群之心理,多數富人重視隱私安全、尊卑關係及時間管理,故在單層平面的規劃上,應該要讓「各棟電梯數量大於單層戶數」,意即若一層一戶,至少應配置兩部電梯;一層兩戶,則至少應配置三部電梯。多出的一部平日除做為佣人出入使用(佣人需負責採買、倒垃圾等工作,容易影響電梯的質感,故應與之區隔),偶有搬運大型家具、家電需求時,亦可從該部電梯進出,以免影響主要電梯之正常運轉。

筆者曾經進入一個豪宅社區參觀,該社區各棟大樓均採一層一戶規劃,且一個樓層配置了三部電梯,其中一部即屬上述功能,另兩部皆為主要載客電梯,如此規畫可確保主要電梯的車廂環境品質及輸送效率,讓住戶達到應有的尊榮感。

二 單元平面

多數的豪宅定義,在單元平面上大多以坪數大小(如:八十坪以上、一百坪以上)再加上所謂的採光、通風等字眼做為標準,實過於籠統模糊。筆者認為,應以產品規格的衛浴間與房間等兩個空間的數量做為判別依據。

若其建案係以豪宅為定位,則各單元平面的「衛浴數至少應等於房間數」。目前豪宅規劃多以四房產品為主(若加計佣人的專屬套房則為五房),扣除一個房間為書房,無須設置衛浴設備外,其餘三個臥室則均應為套房(故有三套衛浴間),再加計一套公共衛浴間,一戶總共就有四套衛浴間,剛好與房間數相等。

要能滿足上述的條件,坪數相對就會對應出來,故以此作為判別依據可更明確表現出其豪宅產品的高規格。至於採光、通風是否良好,是購買各類住宅的消費者,在居住品質上均應重視的課題,不限高端族群。

三 社區規劃

豪宅的整體規劃,應著重整體住戶的居住環境品質,故自身不能創造出可能影響環境品質的空間,需以達到「零店面、純住宅」社區為目標。豪宅座落之地段多屬精華,低樓層極具商業效益,規劃店面可讓建商增加銷售利潤,惟此恐降低社區的整體質感,且未來進駐的行業不易掌握,將打破住宅應有的單純性及寧適性,更讓豪宅社區所應塑造的神祕感、尊榮感消失了。

另就前述的單層平面及單元平面的規劃上,為避免住戶層次落差過大,影響社區的齊質性,應達到社區內每棟「電梯數量應大於單層戶數」及每棟戶戶「衛浴數至少應等於房間數」之產品規格一致性,以確保社區住戶的水準品質。

四 社區外觀

真的「豪宅」,外觀一定要氣派,並且要歷久彌新,長久維持其應有的質感跟氣勢。目前市場認同具有質感及氣勢的外牆材料普遍均為石材,要打造真正的豪宅,就要獲得市場大眾的高度認同,但多數人進不了豪宅大門,無法了解其內在的奢華,就只能從外觀的質感跟氣勢來判別了。

而其質感和氣勢,除了在白晝時透過建物造型及外牆材料來表現外,到了夜晚,更需要透過燈光照明的輔助來證明,故前述的材料和設備,均是豪宅不可或缺的必要元素,而外觀要能夠長久的維持,定期的外牆清洗及燈具維修是必要的,故其建築物的洗窗機軌道設備,亦是建案規劃之初即應予納入考量的。

五 社區車位

基地太小整體價值不易塑造,亦影響建物樓地板面積,較難以建構完善的管理、服務及維護(目前管理費多以坪數計算),我們可以透過其社區的地下室停車位來檢視。

基本上,選擇居住豪宅的住戶都有一定的身價,擁有名車的數量,一戶多在一部以上,且很少有人願意讓它停放在機械停車位,故地下室的規劃,一定要是全部坡道平面式的停車位,且要能使戶戶擁有一個以上的車位,要能滿足這樣的條件,座落基地必須要具一定的規模才能達成。

六 社區管理

能夠具備上述五大條件的建案,從硬體方面來看,我們得以稱之它為「豪宅」,惟豪宅的社區安全管理、經營服務及後續的維護修繕,是長久維護社區品質的重要關鍵,亦是豪宅住戶所重視的環節。簡言之,豪宅社區管理應達到「門禁森嚴、維護良好」,以永續建立其應有之價值。

能夠符合上述六大條件者,才可名符其實的稱之為真正的豪宅。但多數人跟筆者反應「依這樣的標準,大台北地區可能沒有幾個社區可以符合,但已被冠上豪宅之名,也多已被市場所認同」。

但是「真豪宅」本應就該用最高標準來檢視,為此,特提出所謂「半豪宅」之條件,整理於前頁附表。「豪宅」真正的價值,不應單從總價、坪數及地段來論斷,任何區位或許都有「豪宅」產品需求,且若建商有勇氣在不被看好的區位,推出具備上述六大條件的產品(例:淡水小坪頂上),我們不妨也大膽稱之它為「豪宅」。(本文作者為建築師) 住展房屋網

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