別奢望買便宜投客屋 看裝潢屋注意事項

73年次的律師溫令行,看中大安區的生活機能佳、房屋保值性高,今年年中在安和路二段買下人生第一間房。位於精華地段,房價自然不斐,但因物件讓他一見鍾情,加上看準未來增值趨勢,讓他毫不猶豫就出手。25坪大的物件,目前只有他一人住,但考量未來可能因家庭成員增加而小屋換大屋,因此房屋的保值性更顯重要。

大學畢業就應屆考上律師執照的溫令行,現在自己經營一間法律事務所。原本他將家族留下來的房子作為事務所與住家,但是他想想,事務所與住家合一,客戶晚上還能隨時找得到他,少了一點神秘感,於是決定再買一間房,不但住得舒服,也能將生活與工作完美分開。

溫令行看房的

溫令行看房的時候,會先判斷賣方是投客屋或是自住客。

決定買房之後,他看了一、兩年的房子,範圍遍及大安區、雙和、松山、民生東路等地區,但始終沒看到滿意的物件,直到遇到現在這間房,讓他一見鍾情。

除了裝潢合意,省下重新裝潢的工時與成本,生活機能佳,又有大安區的光環加持,不只優越感,光是增值的潛力就大力加分,讓他看過一次房後,就決定出手。

「住在房子裡面,看著它價格越來越高,那爽度當然不同。」他觀察這棟大廈過去的漲勢,96年每坪5、60萬,之後持續飆高,現在約在80~85萬間。他相信地點的優勢,會讓房屋持續增值。

兩年來他看過無數物件,尤其奢侈稅上路前,更是密集看屋。當時正值政府打房,許多物件都是投資客拋售,當他看房的時候,會先觀察房屋裝潢與看權狀,了解房屋入手多久,藉此判斷是投客屋或是自住客轉手。

他笑說,幾乎每間投客屋都長得一模一樣,投資客好像都找同一間裝潢公司,連放牆上的畫都差不多。看到投客屋時就得特別小心,因為「永遠別奢望從投資客手中買到便宜的房子」。

他還看過很多投客屋,都在天花板與牆面加裝木頭夾板,其實都是藏著壁癌,投資客善於以美麗裝潢掩蓋房屋缺陷,必須留意。

本身就是律師的他,曾處理過不少房地產糾紛,他建議買方在買房前,應該先確認貸款是否貸得下。他經手許多糾紛案件,都是因為決定買房後,才發現無法貸款。

理想的情況是仲介能協調買賣雙方,一面尋找開價更高的新買主;但也可能找不到下一個買主,這時買方付出的頭款就得變成違約金了。

他建議,可以在契約上加註條文,例如「貸款若貸不下,契約解除」,這樣對買方較有保障,通常賣方也都可以接受。

斡旋金也是門學問。他強調,斡旋金雖在於表達買房的誠意,談成後轉成房屋的訂金,但這個制度存在很多問題。他提醒,斡旋金數額通常在房屋總價的1~2%,不可能到3%,別讓仲介漫天喊價。

他曾經處理一個案子,客戶斡旋金不但付了100多萬,最後仲介還捲款逃跑,才發現仲介原來有強盜前科。

還有一種情況是,仲介沒談成,卻以話術將斡旋金扣留,告訴買主,會幫他繼續找下一間房,到時候就不必再付斡旋金。

溫令行說,其實除了斡旋金,還可選擇以要約書方式取代,不必先付斡旋金,但買方若在談成後反悔不買,須賠上3%違約金。以要約書方式,既能達到斡旋金用意,又不需先把錢交給仲介,相當契約型的口頭承諾,對買方而言較有保障。【聯合晚報╱記者郭玫君╱台北報導】

判斷投資客屋 先調謄本查室內裝潢家具

如是投資客買的房子,必定非自住,買了不久就又拿來賣,所以可從其買入時間來判斷,其是否為投資賺取差價者。反之,如此房之所有人已買入多年,現在始出售,當初應非為投資。

若是短期內買入又賣出,其議價空間,自然很小。反之,已買入很久,其可能已有一些獲利,可談的價格空間,應有一些彈性。

除可判斷此屋是否為投資客所有者外,亦可確認其產權是否正確,避免買到有問題的房屋,近日有報稱,買方雖經仲介仍買到查封屋,所以買屋前查詢此資訊,有其必要。

此類資訊是公開的,可向各地政事務所查詢,亦可經網路(hinet 地政服務)查到,但要收費,每筆約20元。

民眾購屋前可到地政事務所調謄本、上網查閱區段行情,或是詳察屋內物品是否有使用過的痕跡、裝潢設備等,拒絕買投資客屋。

投資客多半較不講究內部裝潢,例如較少使用實木家具、喜好採用氣氛佳,卻比較耗電的鹵素燈、不願花錢做隔音牆等設備;而且短期買賣的投資宅,內部家具較沒有使用過的痕跡。

投資客、仲介為求脫售花招百出,民眾購屋前,可以向屋主或房仲,索取房屋地號及建號,再到地政事務所,申請「土地所有權部」、「前次移轉」,查明所有權擁有者、前次交易時間、登記者及登記的原因。

另外,也可以申請「他項權利部」,查詢房屋前次交易的申貸金額,然後再依照貸款成數,推估實際購屋的金額。

墊高登記價易錯估

有些投資客,會跟銀行掛勾,墊高登記價格讓民眾錯估,建議民眾在購屋前,最好先上內政部不動產E點通,住宅e-Map,交叉比對房價。

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