買屋必看 投資自住教戰守則

內政部資料統計,截至2011年9月底完成終生大事的有近11萬對,結婚買房是國人的傳統觀念,即使今年碰上了奢侈稅以及一連串打房措施,整體房市買盤依然有新婚首購族支撐,信義房屋台中區43家分店就有高達6分之1的店經理選在2011年結婚,每6位就有1位店長完成終身大事,其中有8成新婚店長選在今年買下人生的第一棟房子,信義房屋特別整理出新人首購秘笈十要點。

購屋前:
1.工作穩定,有固定收入後才進行購屋,避免購屋後,工作調動而需另外租屋。

安全購屋守則

買屋須知『安全購屋守則』

2.自備款為房價的3成左右,還款負擔以月收入3成為宜。

3.充分運用低利率的政策性優惠房貸(2000億,最好搭配勞宅貸款….等)。

4.重視銀行往來信用,以免影響房貸申請條件。

購屋時:
1.多收集房屋銷售訊息,如報紙稿、網站、派報等,多看、多比較,可多方告知親友購屋訊息,並請仲介公司協助找屋,避免衝動購屋;本身也應該一一列出可能符合購買條件房屋的優劣點,仔細比較,依個人需求優先順序選擇。

2.依購屋預算、格局坪數、通勤時間、期望購屋區域選定看屋範圍,再逐步縮小區域進行選擇,切忌漫無目標看屋,以免看越多越不知如何選擇,可直接告訴房仲或親友本身的需求。

3.勤快收集市場行情:避免買貴了或不了解市場行情而錯失買好宅的機會,輔以房屋缺點、屋主售屋原因,可作為與屋主協商價格的籌碼。

4.選擇優質或具潛力地段購屋,至少挑選能適用2000億優惠房貸且貸款成數較高的住宅,避開商業用地、農業用地、山坡地住宅、夾層屋、違章建築、過於老舊住宅、生活機能不佳、鄰近閒惡設施等地區。

5.選擇形象良好、提供充足保障的仲介公司購屋,降低購屋糾紛,可以比較各家房仲服務內容,例如提供不動產說明書、成屋履約保證、漏水保固,有些仲介公司保障名不符實。

6.談妥的價錢、付款條件或附贈物最好行諸於文字,並且於付訂金時就記載於訂金收據上。
(MyGoNews廖賢龍/台北報導)

買屋須知『安全購屋守則』

(一)  產權如何調查

不動產買賣的交易金額,動輒從數百萬到上千萬,因此若不慎買到產權不清的房子,可能一輩子積蓄便泡湯了。因此,以下將針對中古屋及成屋產權調查方面之應注意事項作一說明︰

˙申請謄本˙

土地與建築改良物之所有權狀,並沒有辦法顯示房子的若干相關事項,因此必須再申調土地或建築改良物謄本。土地按權狀上地號申請賣方所有部份謄本即可;建物則按權狀上建號申請全部謄本,並在謄本上找到所要購買之主建物分配之持分,再將持分乘以公共設施總面積,就是分攤的公共設施面積。

˙他項權利˙

除了抵押權外,地上權的他項權利設定也須注意;至於典權、地役權在目前社會上雖然甚為少見,但還是察看為妙。建物權狀與謄本記載「基地座落」數個地號者,應該將全部地號之謄本 調出,仔細查看。如果有查封或其他限制登記,在「所有權部」會有註記,購屋人不得疏忽,限制登記之種類如何,並依情形個別處理,當即詢問賣方清理的方法,否則一旦簽約糾紛無窮。

˙限制登記˙

對於建物謄本,除了抵押權、地上權、典權、地役權等他項權利及查封,預告登記等限制登之外,由於一個建號之建物謄本,通常較為單純,購屋人應可從旁察看,但也應注意各個他項權利,限制登記之登記塗銷變動情形,以免漏失,鑄成大錯。

˙房屋用途˙

房屋的用途、構造在登記簿謄本的「標示部」註記,所有權變動及限制登記在「所有權部」註記,抵押權及其他負擔在登記部謄本「他項權利部」註記,除此之外,房屋部份,還可以申請地政事務所核發「建築改良物平面圖謄本」進一步了解房屋位置室內格局相符,是否變更設計。購屋者在面對人生可能僅只一或兩次的選擇,實在不可不慎。
 
(二)  如何保障產權

產權對於購屋者之重要性猶如唇齒之相互依賴,一棟產權清楚的建物,便是購屋者最大的保障,而購屋之前只要能夠依序逐項的加以詳細查閱,就可確保購屋之基本權益。

˙土地 建物所有權狀˙

按房地產之交易,雖然土地、房子各有產權,但交易時則一併進行,故為確定產權之歸屬性與完整性,在辦理交屋之同時必須連同房屋所持分的土地亦一併辦理過戶手續,亦即必須同時取得土地所有權狀,因此,必須注意的是一定得同時擁有土地及房屋所有權狀,產權才算完整。

˙土地登記簿謄本˙

地政事務所之土地登記簿謄本可分為標示部、所有權部及他項權利部三大部份,並分別就土地本身之權利內容作詳盡的記錄,舉凡所有權人、所有權概況、面積大小、使用情況、產權設定情形等都有明確的記載,購屋時應詳細查明,以確保權益。

˙建築改良物登記簿謄本˙

與土地登記簿謄本相同,亦分為三大部份,並且均分別就建物本身之內容作詳盡的記錄。購屋時只要詳細查閱,相關之權利義務便可一覽無遺。

˙地籍圖謄本˙

藉此可瞭解建物所有之土地面積、形狀、位置、界址、以及鄰地之關聯性,此外亦可據以瞭解地形以及出入道路、實際路況等相關事項。

˙建物測量成果圖˙

其係地政機關依據建造執照之設計圖實地測量繪製而成,藉此可確定主建物之所在位置,主建物與附屬建物之正確位置及坪數便可一一加以查明。

˙土地使用分區證明˙

如欲確定土地是否座落於住宅區、商業區或工業區,則可先至地政機關申請地籍圖後,再憑之至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明,以便作一徹底之瞭解,如此便可避免有如自用住宅位於工業區而有無法適用優惠稅率之憾事發生。
(HOJOY111房地產銀行 房仲品牌工作室)

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