買屋注意 地目或登記使用不符 國內房市『常態』

曾到歐美等國的大都市參訪旅遊的朋友,會發現他們的都會區,住宅和商業區劃分非常明確。日本則和台灣較相似,市區內邊緣或近郊的住宅區內,偶見商業設施,主要是便利商店。不過說到住商混雜情況,台灣還是屬一屬二。

住商混居的成因複雜,然商業區建物登記住宅使用,是合乎法令的,工、農業地上房舍要是仍當自宅使用,則就於法無據。這中間成因同樣複雜難解,但總而言之,現實上就有不少都會區邊陲工業地目上的建物,其實際使用確是住宅。而這樣的情況,又以大台北地區現況最為『嚴重』。

根據住展企研室觀察,以首善區台北市來說,主要是工業區或產業特專區建物,名義登記為辦公室或事務所,實質則當住宅使用。內湖(五期、西湖工業區)、南港(經貿段)及北投(關渡北側工業區),近年都曾有此類案例。不過近年北市府管制趨嚴,因此至少業者銷售時,都會在廣告頁面『註明』地目(為工業區),只不過字體都很小。

至於今日水果報揭露的士林官邸特區南側新推案,包含未公開的欣翰建設及鄉林G21,其實也都是這類案例,而且和去年推出的北市天價豪宅案「天子」所在的重劃區,地目或屬性完全不同。

以鄉林案為例,所在的中山北路五段、福林路口的大街廓,非但不屬士林官邸重劃區範圍,地目也非住商用地,而是所謂的『特定管制區』,地上建物只能(登記)作特定商業用途使用。因此,當時鄉林對外宣稱是賣『企業營運總部』;但無論從該案行銷手法、產品規劃或開價來看,顯然還是行住(豪)宅之實,當然會引來官方關切,甚至宣示如查到違法情事,將會重罰。

兩年後的今天,看來只是風聲大、雨點小;而熟知市場操作慣例人士都心知肚明,這企業總部或招待所,都是虛晃一招,只不過如同室內夾層一樣,官方是看不到也抓不到。現在欣翰建設同區推案,該業者也宣稱是蓋商辦大樓。不過附近商業氣息並不算濃厚,也非北市主要辦公商圈,因此推估該案走鄉林G21路線的機率仍不低。

地目或登記不符

地目或登記與實際使用不符,國內房市『常態』

至於新北市,工業區建案當住宅販售或使用的情況,從過去北縣時代就頗多;九三、九四年更因當時縣政府祭出總量管制開發鬆綁的政策,而讓工業住宅案如雨後春筍般冒出。當時主要集中於中和一帶,保守估計有兩到三千戶量體釋出。

近期五股工業區一帶(已改名為新北知識產業園區,但其工業地目之事實未變),則因副都心及捷運題材熱,投資客前仆後繼卡位,房價快速墊高,周邊成本較低的工業區開發案有了趁虛而入,憑相對低價搶市的空間。不過就住展企研室觀察比對,實質開價並沒有低太多,平均便宜不到一成。

不過同樣根據水果報稍早報導,中央已駁回新北市核定的工業區建物變更(就地合法繳代金代替捐地)。先不論後續發展,很顯然地,當初著眼於相對低價而購買(無論是知情或不知情)此類產品的消費者,肯定是最大輸家。然而只要市場大環境因素沒改變,未來這類產品還是會繼續出現,挑戰現有制度,因為『只要能賺錢,殺頭的生意都有人做』。

無論如何,在台灣房市生態中,不但商業用地蓋住宅的情況常見,非住商地目開發作住宅使用的情況,也的確是某種常態。從都市計劃角度,是住宅商業地不夠用?恐怕真正答案還得回歸市場面,那就是是價差因素;加上近年題材炒作加資金行情,雙北市核心地帶甚至還有都市更新題材,一般住商土地或產品被快速炒高,於是給予非住商用地開發案推案空間。

然而以新北市此類產品至今妾身未明,適法性仍存在問題的情況看,住展企研室仍要呼籲消費者,不要『因小失大』,還是要仔細查明物件或建案所在的地目,才是權益自保的不二法門。新聞提供:住展房屋網

關之琳代言會館 廣告不實?公設未點交 消官批建商

工業住宅 就地合法不同調 市府通過營建署打回票

購屋注意使用分區及地目 糾紛不上身

何謂容積率、容積銀行 有何不同

工業宅讓人誤為一般宅 廣告不實已罰970萬

土地變既成道路 課土增稅大里地主氣炸

工業住宅有被拆風險 公平會盯建商不當銷售