21 10 月 買屋注意 地目或登記使用不符 國內房市『常態』
曾到歐美等國的大都市參訪旅遊的朋友，會發現他們的都會區，住宅和商業區劃分非常明確。日本則和台灣較相似，市區內邊緣或近郊的住宅區內，偶見商業設施，主要是便利商店。不過說到住商混雜情況，台灣還是屬一屬二。
住商混居的成因複雜，然商業區建物登記住宅使用，是合乎法令的，工、農業地上房舍要是仍當自宅使用，則就於法無據。這中間成因同樣複雜難解，但總而言之，現實上就有不少都會區邊陲工業地目上的建物，其實際使用確是住宅。而這樣的情況，又以大台北地區現況最為『嚴重』。
根據住展企研室觀察，以首善區台北市來說，主要是工業區或產業特專區建物，名義登記為辦公室或事務所，實質則當住宅使用。內湖(五期、西湖工業區)、南港(經貿段)及北投(關渡北側工業區)，近年都曾有此類案例。不過近年北市府管制趨嚴，因此至少業者銷售時，都會在廣告頁面『註明』地目(為工業區)，只不過字體都很小。
至於今日水果報揭露的士林官邸特區南側新推案，包含未公開的欣翰建設及鄉林G21，其實也都是這類案例，而且和去年推出的北市天價豪宅案「天子」所在的重劃區，地目或屬性完全不同。
以鄉林案為例，所在的中山北路五段、福林路口的大街廓，非但不屬士林官邸重劃區範圍，地目也非住商用地，而是所謂的『特定管制區』，地上建物只能(登記)作特定商業用途使用。因此，當時鄉林對外宣稱是賣『企業營運總部』；但無論從該案行銷手法、產品規劃或開價來看，顯然還是行住(豪)宅之實，當然會引來官方關切，甚至宣示如查到違法情事，將會重罰。
兩年後的今天，看來只是風聲大、雨點小；而熟知市場操作慣例人士都心知肚明，這企業總部或招待所，都是虛晃一招，只不過如同室內夾層一樣，官方是看不到也抓不到。現在欣翰建設同區推案，該業者也宣稱是蓋商辦大樓。不過附近商業氣息並不算濃厚，也非北市主要辦公商圈，因此推估該案走鄉林G21路線的機率仍不低。
地目或登記與實際使用不符，國內房市『常態』
至於新北市，工業區建案當住宅販售或使用的情況，從過去北縣時代就頗多；九三、九四年更因當時縣政府祭出總量管制開發鬆綁的政策，而讓工業住宅案如雨後春筍般冒出。當時主要集中於中和一帶，保守估計有兩到三千戶量體釋出。
近期五股工業區一帶(已改名為新北知識產業園區，但其工業地目之事實未變)，則因副都心及捷運題材熱，投資客前仆後繼卡位，房價快速墊高，周邊成本較低的工業區開發案有了趁虛而入，憑相對低價搶市的空間。不過就住展企研室觀察比對，實質開價並沒有低太多，平均便宜不到一成。
不過同樣根據水果報稍早報導，中央已駁回新北市核定的工業區建物變更(就地合法繳代金代替捐地)。先不論後續發展，很顯然地，當初著眼於相對低價而購買(無論是知情或不知情)此類產品的消費者，肯定是最大輸家。然而只要市場大環境因素沒改變，未來這類產品還是會繼續出現，挑戰現有制度，因為『只要能賺錢，殺頭的生意都有人做』。
無論如何，在台灣房市生態中，不但商業用地蓋住宅的情況常見，非住商地目開發作住宅使用的情況，也的確是某種常態。從都市計劃角度，是住宅商業地不夠用？恐怕真正答案還得回歸市場面，那就是是價差因素；加上近年題材炒作加資金行情，雙北市核心地帶甚至還有都市更新題材，一般住商土地或產品被快速炒高，於是給予非住商用地開發案推案空間。
然而以新北市此類產品至今妾身未明，適法性仍存在問題的情況看，住展企研室仍要呼籲消費者，不要『因小失大』，還是要仔細查明物件或建案所在的地目，才是權益自保的不二法門。新聞提供：住展房屋網