工業住宅 就地合法不同調 市府通過營建署打回票

「工業住宅」是新北市存在已久的房市亂象,108個等待就地合法個案,因中央、地方不同調,至今未有成功案例。市府為了關偏門,研擬將工業區申請辦公空間比率由50%降為30%、規定商業用途不得超過單一建築基地總面積10%、茶水間、廁所須集中設置,今年底前公告實施。

工業住宅興起,起因是2002年中央修訂《都市計畫法臺灣省施行細則》,放寬乙種工業區的使用規定,可作「一般商業設施」的「一般事務所」用途,腦筋動得快的建商便規劃為住宅形式,再以市價8~9折售出,低房價行銷,但其實並不合法。

工業用住宅周邊環境多污染

工業用住宅周邊環境多污染,未來恐轉售不易。圖為新北市中和區「元氣大鎮」。

違規使用可開罰

依現行法令,建商將工業住宅當作一般住宅銷售,會因「廣告不實」而違反《公平交易法》受罰,今年以來,公平會累計開罰建商及代銷業者罰鍰達1210萬元。不過,購買工業住宅作一般住宅使用,也有受罰風險,若有隔間違規使用、二次施工等情形,政府可依《建築法》、《都市計畫法》,針對使用人或所有人分別處以6至30萬元罰鍰。

新北市城鄉發展局企劃審議科股長邱信智則表示,若民眾向市府檢舉有違法使用的工業住宅,將派稽查小組前往取締,稽查小組一般僅先柔性勸導,目前尚未有真正開罰的案例。

消防安全有疑慮

為推動工業住宅合法化,新北市府曾列管108件輔導變更使用執照的個案,有32件已配合繳交保證金,申請變更使用執照,其中有6件通過新北市都市計畫審議委員會的審查,去年9月第1件提送內政部營建署都市計畫審議委員會的新莊區「金莊悅泉」被都委會打回票後,自此未再送件。

內政部營建署中部辦公室計畫審議科回應,考量工業用地上的住宅恐有消防安全、交通、環境污染等疑慮,易影響社會觀感和居住品質,因此請新北市就土地使用計畫、回饋機制、配套措施等再研議,以免影響施政公信力,但迄今尚未收到新北市補件。對於既有工業住宅,邱信智說,只能遵照內政部決議,盡量輔導個案完成變更。 蘋果日報【馮牧群╱台北報導】

新北市列管變更的「工業住宅」數量

新北市列管變更的「工業住宅」數量

建商隱匿 工業宅安全堪慮

「工業住宅」是處於灰色地帶的懸案,不論中央與政府的態度都顯得消極,工業用地住戶的安全堪慮。建商銷售時,往往隱匿工業住宅未來可能發生的問題,交屋後民眾才發現貸款或周邊環境不如預期,但也求助無門。在工業住宅尚未解套前,民眾更應睜大眼睛,認清購買工業住宅所須付出的代價。

首先,銀行辦理政府各項優惠房貸的原則,是建物所有權狀主要用途欄都必須載有「住宅」或「住」字樣,以乙種工業住宅的「一般事務所」、「一般零售業」等名義,無法申辦優惠房貸。中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰說,工業住宅銀行貸款成數較低,最多只核准7成,或根本不核貸。

檢視產權說明書

邱志杰指出,工業用地很難避免工廠噪音、空氣、廢水等污染,且重型車輛進出頻繁,都會降低居住品質。其他如未來轉手性,工業住宅也遠不如一般住宅。邱志杰說,若區位在非核心地段,不僅價格難有增值空間,未來也難轉售。

要辨別是否為工業住宅,邱志杰建議民眾可檢視不動產產權說明書;比方建物登記簿謄本的「建物主要用途」若登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等,即為工業住宅,此外,也可對照土地分區使用證明書的「地目」欄位。

工業住宅內裝與一般住宅無異。

工業住宅內裝與一般住宅無異。

「工業住宅」小檔案

★如何認定:
※建物登記簿謄本的「建物主要用途」登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」
※土地分區使用證明書的「地目」登記為「工業用地」
★適法性:不合法。《建築法》第79、80條規定,建物應依核定用途使用,未經核准變更使用者,將處建物所有權人或使用人新台幣6至30萬元罰鍰,並可連續處罰,勒令停止使用、拆除改建或恢復原狀
★優點:房價約市價8~9成
★缺點:環境污染、重型車輛出入影響交通、銀行貸款成數不高、未來轉手難
資料來源:《蘋果》採訪整理 【馮牧群╱台北報導】

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