租店面 租金談判術 1.長約2.年漲幅3.裝潢期

高房價催動高店租,如何省房租?過來人頭家提出切身經驗:用長年期合約當談判籌碼,簽約必簽年度漲幅、外加馬桶不通、漏水等營店細節,看到景氣不佳、隔鄰降房租,一切有助降租促因,都記得向房東「下降頭」,東算西扣,必定省下1~2成租金。

房價飆店租漲,開店頭家如何降房租,本報整合創業實戰經驗與房東談判過招,有助省下1~2成租金。

71年次新手頭家、去年4月開店迄今有2次租店經驗,「貓咪先生的朋友」貓咪主題餐廳老闆陳昱任建議:「設定租金上限,盤算自身能力。」

去年第1次開店、考量風險,陳昱任與合夥人設定月租不超過3.5萬元、結果找到台北內湖2.2萬元、12坪小店;今年5月隨生意穩定成長、想換大店面,於是設定月租不超過15萬元、找到台北東區月租10萬、26坪店面,與月營業額50萬相較,店租控制在2成以內。

「第1次頂店不知可跟房東談裝潢期免租金。」陳昱任第2次租店,就以裝潢期30天、省下首月10萬元租金,他建議:「簽約時可把房子漏水、馬桶不通等細節寫在合約,由房東負責處理。」

短租約切忌砸重本

裝潢搬不走,短租約切忌砸重本。「貓咪先生的朋友」遷店善用第1家店元素省成本。

長約可避免恣意漲價

裝潢期間須與鄰居、同棟管委會做好敦親睦鄰,排煙設施、截油槽已是當前餐飲業必備環保設備,都要考量在成本之內。

如何避免房東恣意漲價?

「簽訂年度漲幅」已是時下頭家與房東相互保障常見方式,基隆夏朵咖啡老闆陳其璐建議:「長約3~5年,切中房東不想常換房客的心理,有助降租金。」

坊間不少都會鬧區搶手店面,掌握於房仲及二房東手中,一般創業者想承租、找房東殺價常不得其門而入,而且租約常只給1年、頂多2年,每經轉手、租金必水漲船高。

有切身之痛的Tree House進口皮件老闆陳秋琴建議:「一定要先評估清楚,商圈客層是否切中商品屬性,否則只徒付高租金、卻賣不出好業績。」她曾承租台北東區店面、一租才發現年輕客層鮮少消費中高價皮包,幾經考慮收掉貴租分店、轉進信議誠品等百貨櫃位。

頂店硬體先拍照存證

頂店,是不少頭家常遇的承租方式。陳其璐10年前曾頂店創業,發現店要頂讓、股東間常不歡而散,慎防值錢生財器具被掉包、搬走,儘管杯盤等營店細項清點不易,「所有硬體記得拍照存證,大物件記得寫入合約。」

「合約上註明冷氣機型、生財器具品牌。」陳秋琴自己有頂店、頂讓雙重經驗,她認為細節註明清楚可避免糾紛,「客戶名單」也是頂店時可請對方轉讓資料,就算業別不同、商圈人脈深具參考價值,但需留意資料是否齊全、是否為有效名單。

口袋不深的老闆,遇投緣可靠房東,也可效法台灣麥當勞作法,讓房東變股東,「降低房租比例、提撥營收比例給房東。」先求降本、省下高租來求利。

高租讓人失眠

詹其璐 基隆鬧區 夏朵咖啡老闆

5大降租法

1.長年約降月租
簽定3年以上長約,讓房東省去換房客空窗期無租可收,有助降租。

2.裝潢期不計租
30天裝潢期免租屬合理要求,另視空間大小、房東妥協度,可提出45天免租要求。

3.明訂年度漲幅
簽定「不漲租」或「年度漲幅」,避免被無預期調漲,漲幅視租金高低、1~5%屬常見範圍。

4.旁敲側擊省租金
耳探左鄰右舍行情、眼觀景氣榮枯水平,適時以苦肉計向房東反應降租。

5.威脅利誘下降頭
美味好貨免費分享房東,有時基於人情會降租;「太貴,要搬店」適時態度強硬也有助降租。資料來源:業者

租店必勝語錄

睦鄰有助開店!

陳昱任 台北東區 貓咪先生的朋友餐廳老闆

高租讓人失眠
高租讓人失眠!租約留意「做不下去、是否可轉讓」,旁敲周邊行情、洞察景氣榮枯,適時向房東砍租金,「搬」也是威脅法之一,但就看房東買不買單。
●詹其璐 基隆鬧區 夏朵咖啡老闆

睦鄰有助開店!
一步一步來!以前不敢看昂貴租金店面,設定上限讓我們由小轉大,鬧區房東根本不出面、無從殺起,但明訂雙方權責、做好睦鄰工作,都有助開店順利。
●陳昱任 台北東區 貓咪先生的朋友餐廳老闆

貴不代表熱賣!
貴不代表熱賣!先評估商品屬性,與商圈客層是否match,景氣好時租金1波3漲,簽1年太短沒保障、簽3年做不起來也記得速頂讓。
●陳秋琴 百貨櫃位 Tree House進口皮件老闆

貴不代表熱賣!

陳秋琴 百貨櫃位 Tree House進口皮件老闆

蘋果日報採訪╱潘怡靜 攝影╱資料照片

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