購屋注意使用分區及地目 糾紛不上身

我國「都市計畫法」第三章土地使用分區管制規定,都市計畫內土地應劃定住宅、商業、工業……等十一種區,各使用分區項下又共可細分為十五種類別,例工業區分為工二、工三,然同一項下其用途無所不同,惟容積率有別而已。

違規使用有拆除風險

各個使用分區自有不同使用規範,大抵而言,都市計畫區內只有住宅用地及部份商業用地,才能夠登記為住宅使用,其餘地目則各有專門用途,不得登記為住宅,消費者不難發現,近幾年有不少建商在非住宅用地蓋起房子,且賣給購屋者違規作住宅使用。

違規使用常見的案例就屬「工業住宅」,其中又以「乙種工業區」所興建的工業住宅數量最多,原因是因早年官方放寬乙種工業區可作一般商業設施使用,業者就鑽此漏洞蓋起住宅來賣;乙工住宅盛行北台灣已有多年,主管機關罰不勝罰,新北市甚至放話欲終結工業住宅,消費者需多加留意。

據「都市計畫法」規定,每個使用分區內之土地與建築物,均不得違反法定用途,倘若違反者,得處使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀;不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。

工業用地一般住宅

工業用地須經捐地變更後,才能興建一般住宅。

非都市地目停止變更

至於地目,則是指法定土地之使用類別,依「土地法」之規定,我國地目類別共分為建、雜、祠、鐵、公、墓、田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池、線、道、水、溜、堤、原,總共二十一種主要類別,其中較為人熟知的就是地目為「建地」之土地。

地目關係到土地上要蓋什麼東西,倘若登記為「建地」,毫無疑問地,當然可以合法興建容積不等之住宅。但其他類別的地目,能否興建建物則有不同規定。舉例來說,若「雜地」座落在都計外保護區或風景區內,也是可以興建建物,但像「祠地」,就只能興建宗祠或廟宇,不得興建其他建物。

隨著時代變遷,地目分類已不合時宜,故自民國八十九年一月起,內政部決議採逐步漸進方式,施行廢除地目等則制度,除了「田」、「旱」、「建」、「道」等四種與民眾相關性較大的地目外,其餘地目將不再受理變更登記或地目詮定,至於已完成使用編定之非都市土地,則全面停止辦理地目變更登記及銓定作業。

地目與使用分區用途雖有不同規定,但同樣能依法申請變更;然而部份業者或民眾,不願付出高額變更成本,或者投機取巧,甘冒被拆除風險而逕行開發,如「水地」、「牧地」均有人興建為住宅,但必須提醒消費者的是,雖然這類違建相對便宜,但一旦被查獲,最終必須付出被拆除的代價。住展房屋網

2建案廣告不實 公平會分別處20萬~180萬罰鍰

民眾在購屋時一定要特別小心,行政院公平交易委員會今(27)日委員會議又通過2建案廣告不實,一個是乙種工業區的建案卻使用一般住宅用語來銷售,另一個則是在廣告中將建物1樓的法定停車位標示為客廳,均違反公平交易法相關規定,分別處總瑩建設新台幣180萬元、國雄公司40萬元,及一研九鼎公司20萬元罰鍰。

公平會表示,總瑩建設銷售的「湯城世紀」建案,使用分區為乙種工業區,但在廣告上卻使用一般住宅的用語、圖示及影片,例如在蘋果買家房產台廣告刊登樣品屋拍攝影片,宣稱建案格局為「4房3廳3衛浴」、2樓為「客廳、餐廳、廚房、衛浴」、3樓為「主臥室、衛浴、書房」、「3-4樓規劃一致」,還有客廳、餐廳、廚房、衛浴、臥室等裝潢傢俱。

還有,文案並宣稱「自住客的注目焦點」、「規劃560戶連棟別墅」、「合法大量引進泉水至各戶的主臥室衛浴中」、「住在湯城世紀,天天都能享有多元健康的休閒設施」等語,公平會認為,都容易使消費者誤認為該建案除供一般商業設施用途外,也可供一般住宅使用,並以此來做判斷,決定是否交易。

但依桃園縣政府表示的意見,「湯城世紀」使用分區為乙種工業區,不得移供住宅使用,公平會認為,該建案廣告與事實差距已超過一般大眾所能接受程度,足以引起錯誤認知或決定,並將導致不正競爭效果,廣告與事實不符,就商品用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,已違反公平交易法第21條第1項規定,除命總瑩公司自處分書送達之次日起,立即停止這種違法行為外,另處180萬元罰鍰。

公平會委員會議今日也通過另一建案的處分,為國雄國際及一研九鼎廣告策劃公司銷售的「國雄建設世紀願景II期天馥特區」建案,

主要是該建案廣告的平面配置內容,是將法定停車位標示為1樓的客廳,但卻未標示、說明法定停車位所在位置及範圍,容易使消費者誤認為法定停車位所在的位置就是1樓客廳,可以比照作為規劃使用。

不過,根據竣工圖記載,建物1樓位於樓梯前的空間為法定停車位,且有竣工相片可資佐證,且新竹縣政府也表示,未經核准變更使用而擅自變更使用建築物者,有遭處以罰鍰、停水停電、封閉、恢復原狀或查報拆除等處分的風險,公平會因而認為廣告內容與一般消費大眾的認知有相當大的差距,且已超過一般大眾所能接受的程度,同樣也違反公平交易法第21條第1項規定,因而分別處國雄公司及一研九鼎公司40萬元及20萬元罰鍰。NOWnews

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