預售屋工程款 細算繳付周期 中斷繳款沒收上限15%

買預售屋的好處是不必一次拿出3成自備款,可按工程進度分期繳款,降低民眾購屋壓力,但專家建議,購買預售屋的民眾,簽約時應細算每筆工程款的交款日期、間隔時間及金額,以免超出付款能力而慘遭斷頭。

一般來說,購買預售屋若約定貸款8成,則簽約及開工款大約佔購屋總價5%,工程期佔總價15%不等,但付款方式因建案而異,如有些建案工程款是按月交,有些依施工進度,後者可能發生因施工進度超前,1個月須繳2~3次工程款的情況。

每次付款應間隔20天

今年5月1日生效的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已明確規定,應依工程進度與付款明細表在完工後交款,而且每次付款間隔日數應在20日以上。

太平洋房屋契約部與加盟事業體協理蕭朝陽表示,民眾須注意契約中付款明細表訂的時程是否符合規定。一般而言,建商會在交款日前10天到2周寄出通知單。

預售屋工程款金額與付款間隔

買預售屋簽約前,務必了解工程款金額與付款間隔時間。

為減少買預售屋風險,民眾也須注意有無履約保證。蕭朝陽指出,現在最常用的是「價金信託」制度,在銀行設立專款專用的帳戶,民眾每期工程款由銀行保管,按信託契約規定交付給建商,保障民眾權益。

預售屋的定型化契約包含違約規定,購屋人應仔細研讀,了解建商或民眾違約時的賠償方式。目前行政院消保會的契約範本規定,如果建商違約,應退還民眾已繳的錢,並賠償違約金,違約金從總價15%到已繳價款為限。

中斷繳款沒收上限15%

反之,民眾付不出工程款或其他原因違約,建商最多可沒收總價的15%,如民眾繳交的定金與工程款不到15%,就以已交金額為上限。

預售屋工程款雖可分期,但繳款方式仍由建商與購屋人約定,專家提醒,應確定契約工程款付款時程與金額在可負擔範圍。

上海商銀個金部行銷企劃經理馬婉瑜表示,不建議民眾申請信用貸款來付工程款,因為信用貸款利率較高,而且交屋後,又得繳交房貸,變成雙重負擔。

想買預售屋的民眾應謹慎評估己身財力與信用狀況,且做好財務規劃,最理想的狀況是決定買預售屋時,積蓄已足夠支付自備款,如想買800萬元的房子,存款已有160到240萬元,而且信用紀錄良好,確保未來可申請足額7~8成房貸。

建案工程款付款

部分建案工程款付款時程是依照工程進度,但付款間隔時間須超過20天。

預售屋工程款注意事項
項目/說明
˙金額:工程款約佔預售屋總價15%
˙時程:建案開工後開始繳,長短依案量與施工進度不等,粗估1~2年
˙間隔:每次繳款時間應相隔20天以上
˙財力:應準備好足夠的自備款再購屋
˙信用:信用紀錄良好可申請到足額貸款,不會因為成數不足,臨時補足差額
˙違約:注意契約罰則,付不出工程款可與建商溝通延長時間,或委託房仲轉賣
資料來源:《蘋果》採訪整理 【蔡致仁╱台北報導】

買預售屋 留意工程款繳付周期 恐月付2期壓力大 宜準備周轉金

買預售屋自備款可分多期繳納,民眾繳款壓力較小,但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期,才不會購買前預估每月繳交1期工程款,購買後卻因1個月須繳2期工程款,財力上無法負擔,建議宜多準備周轉金備用。

東森房屋特約代書正業代書地政市聯合事務所所長鄭文在指出,「購屋時儘管建商表達自備款只須2成,貸款可達8成,但這只是建商與銀行間的一種默契,實際貸款成數,仍須等建商取得使用執照、民眾實際去申貸後才能確定,尤其是預售屋因興建時間長,未來變數也多。」

建商放貸 期數較少

政府政策、房市景氣與申貸人本身條件,都可能影響銀行最後的核定結果,例如,在管制區域購買第2屋的民眾,儘管購買前預估可貸9成,在今年624新房市管制政策實施後,銀行礙於政策也只能放款7成。

部分建商為增加民眾購屋意願,會用「自備款1成,即可輕鬆入住」做為賣點,若銀行放款成數僅達7~8成時,建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾,但借款時間較短,通常只有2~3年。

使用信貸 利率較高

買中古屋時,鄭文在則建議,最好還是要透過8大品牌房仲業者,不僅可降低交易風險,因房仲業者與銀行有長期的合作關係,民眾透過房仲業者與銀行申貸,也可享有房貸優惠。

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示,除政府政策外,申貸人本身條件還是影響銀行放款主因。

購買中古屋或新成屋,須1次繳足自備款,雖然部分購屋人因自備款不足或有其他理財規劃,會以信貸或已有房屋,向銀行籌自備款。

馬婉瑜說,不僅貸款人須負擔2個房貸,還款壓力大,信貸利率通常也比較高,且可能因先以自有房屋貸自備款後,變成購買第2屋的投資客,所以還是會建議民眾有足夠的自備款後再購屋。

買預售屋注意事項

◎透過優質房仲或建商申貸,可增加銀行放款意願、增取優惠房貸
◎購買預售屋,不僅應了解工程進度與交屋日期,也要留意政策與房市變化
◎建議購屋人應準備充足自備款後再購屋,避免貸款壓力過大,慘遭斷頭
資料來源:《蘋果》採訪整理 【吳苡辰╱台北報導】

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