包租公收租養老 先算成本投資投報率

在股市重挫的情況下,目前,傳統投資工具回報率不高,然而,房地產市場的房租投報率看起來好像還不錯,那麼,現在是不是考慮買些住宅以供出租的好時機呢?要養個「啞巴孝子」前,你還真的要惦惦看自己有沒有那個能耐,看看自己買房出租的指數能有多高?

房地產投資有個原則,通常,投資者希望獲得的租金回報越高越好,平均來說都應該有3%以上,不過,一般而言,房租的投資報酬率,扣除費用後的平均回報率卻要打個折扣。即便如此,也比其他許多投資的收益率要高得多。

是不是因此就要趕緊「買房出租」呢?在進行這項投資操作前要注意,擁有可出租住宅是一項耗時、費錢而且麻煩不斷的投資,而且不少投資者都在這上面栽了跟頭。

首先—要買到能夠租得出去的房子才重要

儘管你能以極低的價格買到一些房子,不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力,租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理也適用於那些不那麼受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。

第二—不要忽略租期的其他成本支出

單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前,還有5、6%的房屋仲介費用要支付,這個費用就可能吃掉你第一年的投資報酬率,讓你第一年的租報酬可能是「零」或「負數」。還有房屋交易的契稅、代書費,以及必需支付銀行的房屋貸款金額,還有房屋的整修費用等等,這些都是你的租屋前的成本。這些都要計算到你的房租之後,才能夠看得出來,你租屋之後,是否真的能賺到「淨租金」。

第三、要計算時間、糾紛、維修的成本

還有,「在房地產投資上,時間是你最大的敵人」如果你的房子招租的紅紙條變成了白紙條,很久的時間都沒有人要來承租,這些時間的成本也是你的損失。或者碰到租房子的人丟掉工作然後無法付房租。趕他們出去可能需要幾週時間,有些租客還會偷屋子裡的電器或是其他東西。想樣租個好價錢,通常每次更換租客時,房東都必須重新刷一遍房子,這也要計算到租房成本之內。

一個好房子能夠幫房東賺錢,就像個「啞巴孝子」一樣,不過,要照顧房子卻不是那麼容易,房屋要出租怕碰到壞房客,出租之後的維修都要錢,因為人們住自己的房子時可能接受一些瑕疵,但是,房子出租時,房客通常不願湊合,所以,很多房客都會對屋房東提出要求,這些都是看不見的成本。

了解租房的「問題」之後,你還想當房東嗎?你還想養個「啞巴孝子」一輩子孝敬你嗎?先要惦惦看自己有沒有那個能耐!還要計算一下買房出租第幾年後你才能夠出現「淨獲利」。【MyGoNews方暮晨/台北報導】

投資房市算仔細 精打細算投報率

很多人以為,選擇租金投報率越高的地區,房子就很容易轉手,但是台灣房屋不動產研究室研究員邱太?表示,租金投報率越高的地區,表示房價越低,也可能代表著,房價上漲的空間有限,因為租金投報率的算法是,年租金除以房子的總價,假設總價300萬的房子,月租金1萬5仟元,租金投報率就是6%。

包租公收租

投資房市精打細算投報率,空屋期養房成本。

而近年來房價不斷上漲、房租卻沒漲的情況下,租金投報率就會越來越低,這就表示,房價有一直在增值;相反,就代表房價下跌,所以租金投報率越高的產品,不一定就適合當作轉手賺差價的標的物。

此外,假設租金投報率,一但低於定存利率時,未來週邊又沒有重大建設的議題,就不建議投資,因為風險提升了,但是不一定賺得到錢,就等於失去投資的價值。

買樓收租 學區、市區人潮多

而如果是想當個包租公、包租婆,靠收租賺錢的話,住商不動產研究主任徐佳馨表示,在北部地區的租金投報率至少要3%以上,而中南部至少要4~5%的投報率才會划算;而且最好選在人多的商業區與老字號學校附近,出租率會比較高。

所以投資房地產前,要先想好是要轉手賺差價,還是要收租當個包租公,之後再衡量租金投報率,來選擇投資標的與區域,才不容易買到賣不出去或是租不出去的房子。
網路地產王/姜宇凡/綜合

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