鄰居漏水 為何我家要負責? 漏水修繕法律認定

我國由於建築物的漏水問題很多,而常常是因鄰房或公共領域之防水不良所致,這些困擾由於牽涉到他人缺失,所致影響到個人權益的問題,其糾紛與爭議常常層出不窮。其實這些糾紛若要解決,其重點不外乎先釐清漏水原因。

裝修造成鄰房漏水

若因裝修造成鄰房漏水,必須負擔鄰居漏水修繕的全額,因此不可不慎。

因此,一旦知道漏水原因以後,再依「公寓大廈管理條例」之規定,是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人,如依該條例第10條之規定,該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」,則其修繕與維護之責任,當然由該使用人負責;但若屬「共用部分或約定共用部分」,則其修繕與維護之責任,當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。

由於現代人居住在公寓的比例偏高,因此產生的漏水紛糾就層出不窮。

當我發現天花板有漏水現象時,可以要求樓上的住戶讓我進去檢視地板是否有漏水嗎?黃上科設計師表示:根據《公寓大廈管理條例》第六條第二款規定:「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」

若對方遲遲不出面處理,可以先請管委會寄發存證信函通知,然後報請主管機關(縣市政府工務局)做處置。但依據實務經驗,透過行政程序方式要花費不少時間,最好還是與屋主做直接的溝通,再做進一步修繕的處理。

共有牆漏水

與鄰居之間的共有牆也是很容易發生漏水的地方。

至於費用部分,同樣涉及責任歸屬的問題,對方是否願意分擔費用,建議彼此做好溝通。但若是漏水原因出在公共管線,則可以要求由管委會負責修復,以保障自己的權利。 設計家|SEARCHOME

漏水修繕之費用,應由誰負擔

問  我家在公寓大廈內10樓,最近發現廁所上方有漏水的現象,找了維修人員來看,該維修人員認為係10樓與11樓間樓地板內水管破裂所致,請問費用應由誰負擔?

答   「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

為公寓大廈管理條例第12條所明定。申言之,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,除「修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔」(註一)外,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔(註二),規定可謂明確,應無疑義。

天花板漏水

天花板有漏水通常與樓板內的水管有關係。

惟相關爭議仍頻繁,核大多為「舉證歸責於那一方區分所有權人」之爭議(註三),故倘發生此類爭議無法確認責任歸屬時,雙方不如共同協議找相關公證機構鑑定,以確認責任歸屬,定紛止息(註四)。

【註釋】

註一:臺灣臺北地方法院92年06月17日九十二年度簡上字第二五三號民事判決:「(三)、按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔,公寓大廈管理條例第十二條定有明文。

查本件被上訴人所指漏水原因,係基於上訴人家庭用水排水管所造成已如前述,而公寓大廈管理條例第十二條前段縱認該滲漏水管線係位於兩造上下樓地板內之管線,被上訴人於本件並未證明是否屬上訴人之專用管線,然本件既係因可歸責於上訴人之事由所致,被上訴人據以主張應由上訴人負修繕費用,依公寓大廈管理條例第十二條後段之規定應屬有理。」參照。

註二:但若受損之原因係因全體住戶共有之大樓外牆等共用部分損害所致,應由全體住戶修繕及共同負擔費用,無公寓大廈管理條例第12條但書之適用,公寓大廈管理條例第10條第2項:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」、臺灣臺北地方法院95年08月23日94年度訴字第5465號民事判決:「四、按『共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。』

民法第八百二十條第一項定有明文。次按公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地,又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定,並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為,

公寓大廈管理條例第三條第一款、第八條第一項分別定有明文,本件上揭外牆依上說明既屬上揭大樓建物所有人所共有,自應有公寓大廈管理條例之適用,而共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,又區分所有權人會議之決議關於公寓大廈之重大修繕或改良事項,

應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之,同條例第十一條第一項、第三十一條第一項第二款亦分別著有明文。

是上揭七樓受損之原因既係因全體住戶共有之上揭大樓外牆損害所致,而應由全體住戶修繕,及共同負擔費用,自無上揭條例第十二條但書之適用。則原告主張被告有侵權行為,及依上揭第十二條但書應負全部修繕費用,為無理由。」

、88年12月03日八十八年度簡上字第一六六號民事判決:「二、查上訴人起訴主張其所住台北縣深坑鄉蔚嵐山莊四十六號十四樓房屋,因大樓屋頂陽台漏水所致,致其屋內滲水嚴重,上訴人雇工修繕支出費用五萬五千元乙節,有其提出被上訴人回覆信函、照片三十三張為憑,並『經證人即現場修復人員林秉滄到庭結證證稱:我幫上訴人房屋抓漏及施作修繕工程,該屋漏水係因其頂樓地板與牆垣排水溝處有急龜裂現象,共向上訴人收取五萬五十千元的修繕費用等語。』

上訴人主張其所住台北縣深坑鄉蔚嵐山莊四十六號十四樓房屋屋頂陽台龜裂致其屋內滲漏及雇工修繕支出費用五萬五千元乙節,即為有據,堪信為真。

被上訴人空言辯稱上訴人屋內滲水原因無法認定係屋頂陽台漏水所致,上訴人請求支付修繕費用五萬五千完過高云云,即無足採。三、按『共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。』

公寓大廈管理條例第十條第二項前段定有明文。經查,上訴人主張其係蔚嵐山莊管理委員會住戶,其所住之房屋頂陽台龜裂滲漏等情,已如前述,則依前開說明,『頂樓陽台既屬大廈之共用部分,則其管理、維護,自應由管理委員會以公共基金支付之』

,又上訴人雇工修繕支出五萬五千元,核屬必要費用,亦如前述,則上訴人爰依公寓大廈管理條例第十條規定,請求被上訴人給付上訴人五萬五千元,及自八十七年五月七日起算之法定遲延利息部分,為有理由,應予准許。」參照。

註三:臺灣臺北地方法院89年08月18日八十八年度簡上字第七三一號民事判決:「(二)又被上訴人主張其所有系爭房屋三樓因長期漏水,造成屋內浴廁、主臥室天花板及牆壁出現滲、漏水及掉漆損壞之事實,業據其提出相片九張為證,並經原審履勘現場屬實,有勘驗筆錄可稽。

且『原審囑託臺北市建築師公會就上開漏水原因鑑定結果』,認為係因上訴人所有房屋浴廁樓板防水不良及給排水管側鋼筋鏽蝕混凝土老化所致,此有該會八十八年六月二十二日八八(十一)鑑字第六九五號鑑定報告書一件附卷可參。

上訴人雖辯稱被上訴人所指其所有系爭房屋漏水原因地點之浴廁及給排水管位置,依七十一年建字第七五五號建造執照之設計圖所示應係客廳,質疑上開鑑定報告結論並非正確云云,惟建築執照設計圖僅為建築施工之依據及參考,施工後仍有可能變更設計,即難逕以建築執照設計圖為上訴人房屋室內現狀之唯一依據,且依臺北市建築師公會於八十八年五月二十一日會勘上訴人房屋之鑑定報告,

既已就上訴人房屋之現況清楚繪出平面示意圖,並標示上訴人所有系爭房屋浴廁之所在如附圖所示A、B位置,即難以建築執照設計圖據為上訴人房屋之現況位置,況上開鑑定報告係鑑定人蕭長城、石滋、吳崇昇等建築師於八十八年五月二十一日會同兩造前往上訴人所有之系爭房屋,並在如附圖所示浴室A及浴室B分別放水測試,

發現被上訴人所有系爭房屋浴廁之平頂樓板有附著水滴,且其周圍附近有稍微潮溼滲水之現象,三樓陽台平頂板與樑交接處,原已有挖洞部分,其暴露鋼筋已生鏽,混凝土亦有潮溼現象,此觀該報告書第二頁『八、鑑定結果與分析』

欄之記載即明,復有在浴廁放水測試之現況照片可佐,是參與鑑定人員既為專業建築師,該結論應堪採信,上訴人執建築執照設計圖主張鑑定報告所認系爭房屋漏水原因地點之浴廁實係客廳所在,質疑鑑定報告之正確性,亦無足取。」參照。

註四:台灣台北地方法院89年03月27日八十八年度訴字第二八三二號民事判決:「二、原告主張之事實,業據原告提出建物登記謄本、存證信函、聲請調解筆錄、調解不成立證明書等影本及照片、戶籍謄本為證。

並經本院履勘現場查核屬實。復經本院囑託台北市土木包工商業同業公會會員陳章樺鑑定後,其研判漏水原因為三樓廚房、浴室之排水管漏水;原告之裝潢受損之必要修復費用為一十六萬七千八百六十元,有其出具之鑑定報告書附卷為憑。

被告未到場或提出書狀以為爭執,自堪信原告之主張為真正。則原告依侵權行為法律關係,請求被告容忍其進入三樓修繕,及賠償系爭裝潢之必要修復費用,暨自起訴狀繕本送達之日(八十九年一月二十三日)起至清償日止,按年息百分之五計算之法定遲延利息,為有理由,應予准許。」參照。文 / 楊春吉(故鄉)

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