台灣房市醞釀「3警戒」與「雙危機」

2011年9月27日經建會才公布景氣對策信號分數,由代表景氣的綠燈轉為代表景氣趨緩的黃藍燈,9月29日持續統計台灣房地產景氣訊號的住展雜誌也公布,9月份房地產景氣訊號同樣由綠燈轉為黃藍燈。

中央與民間機構各自發表對於景氣的研究,出現同樣的結果,這樣的「訊號」算是一個值得注意的「警戒」,年底前,台灣還有總統選舉,政治面的紛亂對於房地產來說,不是件好事,如果想要進場房市,最好要有心裡準備。

警戒1–經建會下修景氣預測

根據經建會的統計,2011年8月,全球經濟成長普遍趨緩,但國內消費面、金融面、生產面仍維持溫和成長,勞動市場尚屬穩定,惟貿易面指標轉呈疲弱;領先、同時指標持續下跌,景氣對策信號分數由上月下修值23分減為22分,燈號由連續5個月綠燈轉為黃藍燈,顯示當前國內景氣已經趨緩。

台灣景氣趨勢不樂觀

經建會主委劉憶如表示,目前預測景氣趨勢的燈號不是很樂觀,第四季不會比第三季好。

展望未來,先進國家成長動能持續減弱,加上歐美主權債務危機短期內難以解除,拖累全球股市,經濟風險升高,對國內的影響可能擴大。

幸而新興市場仍保持一定成長力道,尤其是亞洲地區,受惠於國內需求強勁、區域內貿易規模擴大等因素,經濟表現相對較佳。

政府將持續擴展新興市場商機,緩和全球經濟減弱對我國貿易的不利影響,並戮力推動全球招商,持續辦理「產業有家、家有產業」計畫,帶動民間投資、促進就業,提振內需動能。整體而言,未來景氣仍可審慎期待。

警戒2–住展雜誌下修房地產景氣

經建會調數據已經透露出景氣的趨勢,而根據住展雜誌的調查,則對於房地產景氣發展,下了與經建會相同的註解。

住展雜誌表示,後奢侈稅的第三季,遭逢國際股災,幾乎所有的經濟數據都不大好看,調降經濟成長率、調降目標值、調整資產分配等等,似乎全球都在為消費緊縮的苦日子做準備,台股下殺連帶影響看屋及購屋意願。

9月住展風向球指標分數,從43分降回41分,燈號也從綠燈跌回黃藍燈,主要是供給方的建商對後市觀望,反倒是自住型買方較不受股災影響,持續買進。

9月的外部環境比起8月更加險惡,全球經濟疲弱引發的股災,方興未艾愈演愈烈,歐債的救世方案也不知是否能奏效,台股變動大,經常當日就是百點來回;選舉的議題也是愈炒愈熱,居住正義的議題也是持續延燒,換屋族群及建商代銷都是戰戰兢兢看待這次的風暴。

9月份住展風向球小跌2分,主要是供給量明顯下降,新預售案推案觀望,推案金額較之8月大減近六成,成屋推案戶數也比8月減少了4成,顯示供給方對未來景氣信心不足,觀望氣息濃厚。

警戒3–網路看房點閱率驟降20%

再根據HouseFun好房網調查統計,全球股災加深全球經濟二次衰退疑慮,加上藍綠兩黨拚選舉引發實價課稅憂慮,市場氣氛急轉直下,以最具代表網友行為的全台熱情指數 (物件點閱率)觀察,熱門的雙北市頓時成了難兄難弟,剛出爐的點閱表現瞬間滑落了20.45%及13.43%,而其餘五大都會區也全面下滑。

近期台灣整體景氣受到歐美影響,主計處下修我國今明年經濟成長率,加上通膨壓力減輕,預估央行月底將可能暫緩升息政策,此外,在選舉的壓力下,政府也積極排除投資障礙,鼓勵外資、陸資來台投資,增加對亞洲和新興市場出口,以緩和歐美經濟疲弱對我國出口之負面影響;加上台灣政經環境及兩岸關係日趨穩定,台灣投資環境已越來越佳。

這些「數據」調查呈現的實際狀況不難理解,整體經濟景氣、房市趨勢都出現「緩漲」、「持平」甚至有「下修」的可能,這一的狀況會不會真的發生?或者什麼時候會發生?

其實不太容易掌握,但是,從現階段國際金融情勢來觀察,歐債危機加上美國經濟也面臨壓力,國際金價快速下挫等諸多不利因素相互圍繞,台灣的狀況不可能「逆勢」出現上揚。

看看全球筆記型電腦生產大廠的廣達電腦已經開始縮減生產線,看看鴻海集團預計要裁員3成……,電子龍頭廠商已經嗅到景氣的壓力,而紛紛提前做準備的時候,個人對於房地產的投資,以及信用的擴張,就應該更加謹慎。

危機1–不怕死的買家繼續進場

不過,在這樣的情況下,市場並沒太悲觀,部分需求買方在此時依舊積極進場搶殺價,此時進場的買方,以區域置產客及首購型客戶為主。根據住展房屋網的統計,在一片低迷的氣氛中,尚能維持每週百組以上來人的建案,大多是首購型產品及置產需求為主的個案。

像是淡水地區就很熱門,淡水北段地區,像是淡海新市鎮一帶,「台北灣-觀海」及「丰悅夏宮」,廣告大來人多,成交狀況也不錯,「台」案甚至不少是台北來買第二戶休閒住宅。

淡水南段也是買氣旺盛,像是小坪頂地區的個案如「半山匯」、「萬通台北2011」及「環遊郡」等,都持續有不錯的成交,甚至聽說部分北投地區的買方,還被吸引到淡水購屋,棄北投而就淡水,這是過去很少發生的現象。

除了淡水之外,板橋地區首購型個案買氣也都很強勁,像是「新站晶華」、「寶捷麗」等案,主要訴求兩房及三房產品,「新」案總價大約是1000萬左右,「寶」案約在600-650萬,屬於首購型個案,銷售狀況就都很好;台北市普遍不佳,但是中正區的「非非想」卻也是賣得很好,成交單價大約在135萬上下,置產型客戶十分青睞。

危機2–成交比、媒體量、議價率變動的省思

若是從成交比來看,9月並沒有比8月來得微弱,9月份的成交比甚至還從13比1小升到12.5比1,這比起今年4月時的21比1,顯然成交意願要高出許多。

以媒體量來看,則還是維持在高檔,僅較8月份小減5%,顯示已在銷售中的大案,還是積極打廣告,今年的選舉戰況看來要比過去來得複雜,多數建商還是抱持著能避就避的心態,把握最後的可銷售時間強打廣告。

議價率方面小有變動,從13.2%小升至12.6%,議價率縮小表示買賣方的看法較趨一致,住展房屋網就發現,新北市有些剛進場的新案,實際推出的公開價,比原先預期的價格要來得低,個案現場表示,因為擔心開價太高會把客戶嚇跑,所以乾脆就將原來的議價空間下降,降低開價縮小議價,採取較為實在的作法。

不過北台灣整體市況還是不甚樂觀,一些區域大案的來人量,都比剛開案時下降很多,平均減少大約是一成至兩成,豪宅個案受到的衝擊可能還更大。

2011年的928檔期顯然又走上329檔期的命運,眾所期待卻不得不黯然退場。供給量減少在所難免,買氣僅靠首購買方支撐也非長久之道,接下來的關鍵重點,就得要看置產型買方,在備受考驗的環境之中,是否持續加碼購買了。不過就近期商用不動產標售的熱度來看,市場的動能應該並未散去。【MyGoNews方暮晨/台北報導】

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