房市衰退至黃藍燈 學者:房市景氣轉折關鍵

住展房屋網今天發布代表房市景氣的「住展風向球」,指標分數8月43分,9月降至41分,9月燈號也從8月代表安全的「綠燈」跌至衰退注意的「黃藍燈」,主要原因是建商對後市觀望。

住展房屋網分析,9月住展風向球小跌2分,主要是供給量明顯下降,新預售案推案觀望,推案金額較 8月大減近6成,成屋推案戶數也比8月減少 4成,顯示供給方(建商)對未來景氣信心不足,觀望氣息濃厚。

此時進場的買方以區域置產客及首購客戶為主。根據住展房屋網統計,在低迷氣氛中,能維持每週百組以上來人的建案,大多是首購型產品及置產需求為主的個案。

從成交比來看,9月不比8月弱;以媒體量來看,僅較8月略減5%,顯示已在銷售中的大案,還是積極打廣告。住展房屋網分析,可能是因為明年選戰比過去複雜,多數建商抱著能避就避的心態,把握可銷售時間強打廣告。

議價率小有變動,從13.2%縮小至12.6%。住展房屋網指出,議價率縮小表示買賣雙方看法較趨一致,例如有新北市的建商因為擔心開價太高會把客戶嚇跑,採取較實在的作法,降低開價,縮小議價。

不過住展房屋網觀察,北台灣整體市況還是不樂觀,部分區域大案的來人量比剛開案時下降很多,平均減少1至2成,豪宅個案受到的衝擊可能更大。

住展房屋網分析,928檔期供給量減少在所難免,買氣僅靠首購支撐非長久之道,接下來的關鍵要看置產型買方是否持續加碼。

「住展風向球」由預售推案、成屋推案、廣告批數、議價率、來客組數和成交組數6項指標分數組成,43至52分為綠燈,代表復甦安全;33至42分為黃藍燈,代表衰退注意。

「住展風向球」今年1至6月都是黃藍燈,7月和8月因預售推案、廣告批數和來客組數都增加,呈現綠燈,9月又跌回黃藍燈。中央社

觀察市場景氣

莊孟翰:觀察市場景氣除國際經濟情勢,要密切注意中國大陸經濟是否會出現軟著陸或硬著陸。

莊孟翰:房市景氣面臨轉折關鍵

自8月以來美國國債所引發的全球股市大幅震盪,正當各國擔心美國經濟是否會陷入二次衰退而聚焦於第三輪量化寬鬆政策(QE3)動向之際,美國聯準會(Fed)

9月22日卻出人意料宣布改採「扭轉操作」(operation twist)的貨幣政策,亦即2012年6月底前要將4000億美元的短期國債轉換為中長期國債;此外,更由於各國對於美國經濟展望趨於悲觀,而導致全球股市連日重挫。

影響所及,台股自8月1日8701點逐漸下滑至9月23日7046點,跌幅高達19%,市值亦由23兆785億元驟減至18兆9032億元,急遽縮水4兆1753億元,幅度高達18%,相較於2010年GDP14.2兆元,比例更高達29%。

而正當全球都同時籠罩在去槓桿化(deleveraging)陰影之際,一向是高利潤、高風險的房地產市場走勢必然也是眾所矚目焦點所在,尤其長達8年的多頭走勢是否能再延續下去,何時會出現轉折點,以及房市是否會出現泡沫危機等相關議題,更是社會大眾急於了解的一件大事。

首先,年初本專欄即提出年中將會出現轉折點之論述,其後雖然財政部於6月1日祭出奢侈稅之打房政策,唯相關配套措施不足,不僅短期效果遠不如預期,台北市精華地段豪宅更呈現逆勢上漲之不合理情況,揆其原因,仍不外乎過於氾濫的游資所致。而在當前不論是企業或個人都不得不因擔憂全球經濟衰退而陷入去槓桿化陰影的情況下,長達8年景氣的房地產市場首當其衝亦乃必然趨勢。

據住展雜誌資料顯示,今年928檔期北台灣推案量原估計1407億元,截至目前為止,實際推案量僅661億元,不及預估值5成,創近5年來新低;其次,根據不動產經紀業者統計,今年8月台北市6000萬元以上頂級豪宅成交量較7月縮水60%,亦創2010年以來單月新低,由此不難了解當前國內房市正處於景氣轉折關鍵時刻無疑,至於可能走勢則應是U型而非V型。

更值得注意的是,未來中國大陸經濟是否會出現軟著陸或硬著陸,主要原因即在於國內這一波房價大幅飆漲之資金來源多與台商脫不了干係,因此,今後觀察市場景氣動向不僅要密切注意國際經濟情勢,更應緊盯大陸經濟及房地產市場走勢,俾免去槓桿化問題影響國際性資金流動,而加深國內房地產賣壓。唯不論景氣如何變化,未來好地段與好品牌之區隔產品依舊是市場最愛。理財周刊579期

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