不動產稅制 五大遺漏 學者:課稅市價、實價差很大

立法院預算中心針對我國現行不動產稅制提出五大缺漏,土地所得免徵營所稅、土地公告現值嚴重與市價脫節,以及實價課稅難以施行等,產生避稅或逃稅空間,造成政府稅收流失,無法落實租稅公平。

政府推動不動產稅制改革,立法院預算中心在明年度中央政府總預算的整體評估報告,直接點名我國不動產稅制有五大缺失。現行問題包括,

一、土地所得免徵營所稅,建商藉壓低房價、提高土地售價,規避售屋稅負,另負責人以個人名義購地,以倍數之上作帳售予公司,墊高土地成本及房地營建總價成本,嚴重扭曲房地所得比。

二、土地公告現值與市價嚴重脫節,致使土地交易價格超過土地公告現值,及產生贈與稅或遺產稅避稅空間等問題。

三、公告地價也嚴重脫離市價,建商或投資客的土地持有成本低(地價稅),並無誘因使地主或財團提供價格合理的房地產,甚至放任土地閒置。

四、多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價,與實際工程造價差距大。以「帝寶」為例,每平方公尺單價為9,867元,適用地段率210%,以登記面積為860平方公尺(約260坪)住宅,其房屋評定現值為1,180萬,與市價偏離過多,造成稅收減損。

五、則是在不動產實價課稅部分,因有前次移轉現值認定及實際交易價格不易掌握等諸多問題,宜循序漸進改革。【經濟日報/記者徐筱嵐/台北報導】

學者:市價課稅外行 實價課稅才合理

中央計畫在104年讓土地公告現值提高至市價九成,學者抨擊,政府以市價課稅是「外行中的外行」,因實際交易價格登錄制度即將在立法院本會期通過,政府未來應以實價課稅、廢除公告現值,才能真正達到抑制房價和補貼窮人的目的。

中國科技大學財政稅務系講座教授曾巨威指出,所謂市價,是指一般正常交易價格,是整個市場平均的概念,並非每筆交易個案的真正價格;且公告現值每年僅公告一次,若一年內市價有所變化,也無法課到應有稅收。實價則是每一筆房地產交易的真正價格,才是最合理的課稅依據。

曾巨威說,過去政府因無法抓到實價,才會以公告現值方式課稅,然而立法院這次會期即將通過實價交易登錄制度,政府卻並未檢討公告現值課稅方式是否合理、並考慮廢除,只敢提及實價登錄能讓房市交易資訊透明、以壓抑房價,卻不敢觸碰是否能在實價登錄制度確立後,拿來做課稅標準的議題。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也批評,財政部長李述德曾喊出土增稅要以市價課稅,根本是「外行中的外行」。他指出,各縣市目前土地公告現值平均為市價的81%,再提高兩成就等於市價,相當容易。但實價與市價的概念是天南地北,市價仍然比實價還要偏低。稅制改革真正目的並非增加稅收,而是應該在能夠以實價課到應課稅收後,真正達到抑制房價、補貼貧窮的目的。

政大金融系教授殷乃平說,土地價值累積應以交易次數來計算,才能真正估算出增值稅率,目前公告現值估算偏低,應比照實價調整,可針對土地跟房屋進行整體評估調整。

閱報秘書/市價≠實價

稅局所稱的「市價」,指的是正常交易價格,為地方政府機關透過房仲、地政士等取得的平均交易價格,與個人的實際交易價格,仍有一段差距;市價不等同於實價。未來內政部將建立實價登錄系統,作為地方政府調整土地公告現值的參考。 【經濟日報/記者陳乃綾、蔡佳妤、徐筱嵐/台北報導】

不動產稅制改革五大缺漏

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