查核預售屋買賣契約 建商放棄預售規避履約保證

2011年9月開始,內政部將開始進行第二波查核預售屋買賣定型化契約,第二波查核將持續到10中旬,如建商或不動產經紀業者未遵守新規定,將依消費者保護法第58條規定處新台幣6萬至150萬罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。

內政部在5月實施第一波查核時,初檢不合格率達67%,當時共抽查231家建商,扣除無預售屋建案57家,查核174件預售屋買賣契約書,其中符合新制規定者有58件,不符合則有116件。

預售屋買賣定型化契約

9月開始第二波查核預售屋買賣定型化契約

內政部指出,第一波查核發現,業者提供的定型化契約,履約保證不合格部分,主要是沒有將不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連 帶保證等5種「履約保證」條款列入,以供選擇,或雖有列明但契約書未勾選何種保證機制。

對於預售屋買賣契約書中,沒有記載履約保證及屋簷雨遮不計價的條款者,民眾可向當地政府或內政部檢舉。【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】

規避預售屋履約保證新招 實質效力有待檢驗

今年房市表現,自二月官方祭出奢侈稅以來,就呈現震盪整理走勢;最近全球股災的確也有影響,但兩黨先後打出實價課稅牌,仍是造成目前市場又現觀望氛圍的另一重要因素。不過除了上述兩大政策因素外,也是在今年中上路的預售屋履約保證制度,其影響力恐怕因此被忽略或輕視。

但是,或許因為業界生態或業者規模之故,住展企研室發現,履保新制對大台北市場影響不大,多數預售屋遵從新制、繼續照賣,但桃竹地區則看到履約保證制度的相關衝擊;不少地區性或財力規模較小的業者,碰上這個新制,多半無力『招架』或『應付』,直接、實際的作法則是,暫停銷售(預售案),改邊建邊售或等蓋好再賣。

其實如果不是賣純預售,而是已動工或是賣新成屋,則理論上並無所謂規避一事,純粹就是改變經營策略;畢竟該新制的重要目的,是確保預售屋要動工、完工交屋,讓消費者購屋權益獲得保障。從這樣的角度出發,業者不賣預售,表面上是讓新制度是『無用武之地』,但實質上仍達到其既定目標。

不過住展企研室側面了解,最近桃園真的出現『規避』預售屋履約保證制度的作法,那就是要求買家簽署『放棄履約保證』之合同;也就是,如果買家要買該案預售屋,就要和賣方(建商)另簽私約,同意建商不需提出履約保證或相關事項。

這樣的做法,就本室研判,恐怕有些條件須配合。首先,買家應是投資客,再者是強烈預期該案所在區位,未來行情還會上漲;否則,如果是一般自用消費者,怎會甘願放棄權利?即便該業者在當地有實績或口碑,仍比不上法令保障來得實在。

因此,會簽這種合同的,恐怕還是短線套利者居多,可能建案還沒開工,這類買家就已獲利了結出場;換言之,這種作法可說是一個願打,一個願挨。

不過住展企研室須指出,這樣的規避方式,和預售改為邊建邊售或等成屋再賣,是完全兩回事;而且私約碰上新制條款,可能會出現牴觸之疑義。

也就是,一旦官方查獲此情事,買賣雙方私契是否還具有效力,可能有待解釋。另外,或許業者也早已預料會有如此狀況,因此可能屆時會把責任推給消費者,或另備載明履約保證的契約,提供消保官檢查。新聞提供:住展房屋網

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