房屋損毀 先拍照釐清修繕責任 房東房客注意事項

台灣位於地震帶,又屬海島型氣候,若租屋處因颱風與地震造成損壞,房東到底要不要負責?亦或通知房東後,卻仍遲遲不肯修繕,又該怎麼辦?專家表示,房東原則上對承租處有修繕責任,但未免事後產生爭議,建議房客事發時,先拍照存證,若房東不願處理,可寄發存證信函進行催告後,自行修繕。

太平洋房屋仲介股份公司管理部、客服部及法務室協理蔣美龍表示,法律並未特別針對租屋遇到天災時,提出相關的責任歸屬,因此,若遇到颱風或地震等自然災害,造成租屋處與物品毀損時,可適用《民法》對出租人的修繕義務規定。

天災造成房客個人財務損壞

除非合約有特殊約定,否則因天災造成房客個人財務損壞,房東並無賠償責任。

房東不理可寄存證信

依據《民法》規定,租賃關係存續中,租賃物如有修繕必要,應由出租人負擔,舉例來說,強烈颱風造成承租套房窗戶破裂、室內淹水、家具損壞,且無法歸責房客時,房東有修繕義務,但房東僅對出租處配備家具有修繕義務;若損壞的家具是房客自己買的,房東並無故意或過失責任時,房東不負修繕責任。

不幸因天災導致承租處損害時,在確保生命安全的狀況下,建議一定要拍照存證,當房東有修繕責任時,應通知房東,若房東遲不處理,可寄發存證信函,經一定時間後房東仍未處理,可自行修繕、保留收據,再向房東請款或從下個月租金扣除。

財物受損可申報扣稅

若損害情況嚴重、無法修復,已嚴重影響房客居住權益時,雙方可提前終止契約,因損害責任無法歸則雙方,除非契約有特別約定,否則終止契約時,房東不可藉故沒收押金,房客也不得請求房東支付違約金。

政府對於自然災害釋出相關補助時,通常會依房屋所有權人來造冊,並發放相關補助,通常會由房東來領取,房客再依所受之損害,與房東協調補償。此外,若因颱風等自然災害造成個人財物損失,不論房東或房客都能申報個人財產損失,以扣除明年的所得稅。

東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出:「現在自然環境變遷劇烈,天災頻傳,建議房東能為自己與房客投保相關的產險或是意外險,不僅保障房客,也可降低自己受損的風險。」 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

借鏡國外╱做房東大不易 看看國外房東出租經驗?

房東和房客出現糾紛屢見不鮮,所以加拿大省政府為此成立一個住宅租務辦公室(Residential Tenancy Branch),專門調停兩造之間的糾紛。由於本地租賃物業的各方面條件都以保護租客為前提,做一個房東勢必要多了解出租的法例條文,以免得不償失。

以下將一般出租房屋時會遇到問題,簡單說明。

●需要和房客訂合約嗎?

訂合約是房東自我保護的基本原則,有些人會為了稅務問題不願寫合約,但是遇到糾紛時,無憑無據反而不利於己。合約需採用BC省制式合同(可上網到http://www.rto.gov.bc.ca/下載),如果自訂合同也須將制式合同內的條文含括在內。任何因臨時更改,口說無憑,都需白紙黑字寫清楚,彼此簽字證明。

●可以收兩個月的押金嗎?

押金是對房東的保障,如果房客不慎汙損房屋,可用這筆款項來修繕,但政府規定不能超過半個月的租金,如果養寵物則可再加收半個月。

●租期要簽多長?

出租期限可分為定期或逐月計算。定期到期後,租客需搬走或另訂租約抑或到期後自動改為逐月租計,有很大的不同。

改逐月租時,房東只有在房屋賣出或收回自住時可要求租客遷出,同時必須送租客一個月免租金及搬家費用,逐月租對房客是比較自由的,租客只須提前一個月通知房東即可;但在房東這一方,必須提前二個月告知,訂約前應要謹慎考慮。定期的租約不宜訂太長,在租約期間,房東無權要求中止租約。

●如何證明房子出租前的狀況?

為了減少糾紛,在交屋時彼此一定要做好檢查屋況的工作,雙方都須按照BC省制度之表格(Condition Inspection Form)逐項檢查並簽名,將來萬一發生房屋損壞糾紛必須上法庭時,可作為證據。

●房客不交房租,如何處理?

當房客一而再,再而三拖欠房租,房東再也無法容忍時,可送終止租屋通知書給租客,由於通知講求時效,送終止租屋通知書給租客時(租客接收終止租屋通知書者須年滿19歲),租客未能親手接收,可貼在大門上,三天後起算(郵寄則以五天後起算)。

租客在收到通知書的五天內應補交房租,若仍不繳交房租時,須於收到通知書的十天內搬走。如租客拒遷,可訴諸租務辦公室,經由仲裁程序,請法警上門強制搬走,但是法警及搬家費房東須先代付。

最讓房東頭痛的莫過於租客在屋內種大麻,所以每月至少入屋巡視一次;如果房客一直拒絕房東入屋,房東應有所警覺,以免因小失大。世界日報

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