地上權招僅昇陽得標 接受度低標售不叫座

財政部國有財產局昨天招標6筆國有地設定地上權招標案,結果氣氛冷清,只有1筆成交,由昇陽建設以超出底價1099萬元的4.46億餘元,標到新北市板橋區三民路二段的889坪住宅用地,取得50年的地上使用權。

房地產業者擔心,房市交投日益冷清,對即將來臨的928房市大檔期將造成衝擊。昇陽建設總經理簡伯殷昨天表示,大台北素地越來越少,公司為了尋找投資標的物而出手投標;後續開發用途,目前還未規劃。

招標地上權

新北市板橋區三民路二段的889坪住宅用地招標地上權,由昇陽建設得標。

全球資產專案經理王維宏指出,受政策與市場影響,明顯可感受出此次標售氣氛冷清,而近年的地上權開發案,都位處市中心精華地,且常設定為商用不動產使用,所以也可看出開發商對「非市中心」的地上權案存有疑慮。

國產局昨天招標台北市、新北市、基隆市、台中市、南投縣和台南市等6筆的地上權,只有昇陽建設1張標單投標,其餘5個標案統統「摃龜」,就連北市士林夜市附近的269坪商業用地也乏人問津。國產局官員表示,士林區這塊地因為周邊地主有意申請都市更新,加上有畸零地必須處理,開發商卻步。

昨天唯一標出的板橋三民路這塊土地,國產局開出權利金底價4.35億元,結果昇陽建設開出總價4.46億元、每坪單價50.2萬元幸運得標。官員說,昇陽除了支付權利金,另外每年還要付給國產局149萬元租金,直到50年使用期屆滿。

台灣房屋執行長邱太煊說,昇陽可朝收租管理。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,該區域鄰近板橋港墘,三民路二段周邊也有大型賣場,採買堪稱便利;儘管周邊社區較舊,但地上權的推案房價勢必低於同區域,應可吸引到自住與投資客。 【聯合報╱記者何醒邦、賴昭穎/台北報導】

地上權標售不叫座 產品接受度低是關鍵

今天各報都以顯著篇幅,報導昨日國有地地上權標售成績清淡的消息。對照昨日相關報導之方向與結論,外界應會用『開高走低』或是『叫好不叫座』來解讀;然而就住展企研室觀察,地上權標售成績不如預期,完全是在預料之中。

昨日北部三筆地上權設定,只有板橋地脫標,且僅一封標單(昇陽);原先被外界看好的士林土地,則是流標收場。對此,業者自有一套說詞,不外乎未臨主幹道,旁有畸零矮房、整合困難,乃至大環境景氣不明等等。不過同一批人先前也曾說,士林地鄰近士林夜市和捷運站,具有發展潛力;這不由得讓人質疑,這些所謂專業人士的分析,到底能不能信?

總而言之,昨日國有地地上權標售成績慘淡,確實可能使接下來10月初開標,同樣是地上權設定的土地標售案前景『蒙上陰影』。

尤其昨日也有報導引述相關人士說法指出,這一在南港玉成路,一在北大台北校區附近的兩宗地上權設定土地區位不錯,可望循交九「京站」模式推案,因此標售成績應會不錯。到底最後結果如何?且讓我們先牢記這些人昨天的說法,等標售結果出爐後,再回頭檢驗。

住展企研室則認為,儘管目前業者說法仍傾向樂觀,但從相關資訊與調查可推斷,屆時這兩筆土地,同樣很可能『叫好不叫座;』或許仍有人投標或最後得以脫標,但參與投標組數或金額,應該都不會太漂亮。至於理由,並不是什麼大環境景氣面的問題,也不必據此悲觀看後市,因為其原因完全在於基本面,也就是,地上權設定產品,短期內市場接受度仍大有問題。

首先,「京站」並非單純地上權設定,而是土地與地上物使用權,極類似長期租賃契約。會有這種模式,主要是官方考量地上權未來須回收,因此釋出權益前就考慮此事,因此不允許地上權再行分割。

再者,過去的地上權產品先前傳出現多宗地上權國宅現住戶,要求政府將土地權賣斷給他們的情事,這不但違背地上權設定精神,也說明地上權設定還是『有問題』的產品。

就民風而言,大家還是習慣購買及持有土地所有權的房市商品,尤其過去地上權產品,幾乎都有流通性偏低,轉手貸款困難的情形。

那麼,「京站」又為何會成功?當時市場景氣高張是原因之一,但更大重點仍在於其區位就在交通最樞紐位置,潛在租賃需求龐大,因此吸引大量投資者,才得以順銷;昨日開標的地上權,肯定沒有類似的優勢。

至於10月標售的兩塊地上權是否真的能和『京站模式』相提並論?就現狀而言,最好也是保守為上。

換言之,扣掉交通樞紐或頂級商業區(前者如台北車站周邊,後者如信義計畫區),一般地上權設定產品的市場接受度恐怕不高。

住展雜誌在經建會拋出現代住宅試辦計畫時,就曾進行實體問卷及網路調查,結果都顯示,平均僅約兩到三成受訪者接受或願意進一步了解地上權設定產品,箇中唯一明顯誘因,只有(相對低)價格。

不過,或許網路使用族群較年輕,因此對地上權設定之接受度稍高。這是否代表,未來地上權設定產品有其潛在市場?目前尚難做出定論。但就現階段消費者偏好及民情而言,除非是類似京站這般的絕佳區位,否則恐怕還是如馬英九自己對現代宅之評語:『萬萬不可』,比較貼近事實!住展房屋網提供

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