房市公平 實價登錄查核是關鍵

兩黨總統候選人,在大選前都提出為了遏止炒房,將推動不動產交易稅制的合理化,以階段性實施「非自用住宅交易實價課稅」,回歸「土地正義」。

貧富不均五帖藥

馬總統面對貧富不均的台灣開的五帖藥,是政策還是選舉口號,靜待未來選民的檢驗。

學術界與業界普遍表示認同,並認為如果政府不貿然行動的話,對短期房市不會有太大影響,因此產研界都建議政府當局應該仔細規劃新稅制的細則,特別是落實「實價登錄」的機制。

政大房地產研究中心主任張金鶚表示,兩黨候選人所提出的新稅制,關鍵都在於「實價課稅」,可能需要長期修法,所以對短期房價不會有立即的衝擊,但長期來說確實可以讓民眾有所期待,房價可能更加合理。

『對短期的房價,應該不會有立即的衝擊,對於房價的影響,我覺得長期會大家減少所謂投機炒作的誘因,所以應該可以正面看待。我覺得大家會有期待,房價有合理的可能,這是大家所期待的吧!』

玄奘大學財金系教授花敬群也認為,本著不增加「自住戶」負擔的原則下,針對「投資性質」的不動產交易所得,建立實際交易價格課稅的制度,能夠增加資本利得的稅收,同時也就達到減輕薪水階級的負擔。

『實價課稅,這是一個國家稅制,或是說不動產政策下「根本」就應該做的事情。我覺得對房地產市場,或整個福利稅制未來的健全發展其實有很大的幫助。我想,絕大多數的學術界的人應該都會蠻支持這樣的一個論點。』

業界方面,台灣房屋不動產企研中心執行長邱太煊表示,過去房地產交易的課稅基礎是根據公告土地現值,有時稅收甚至連實際市價的一半都不到,所以課稅情形確實經常被低估,當然很容易被有心人士操作。

而新課稅政策立意良好,但應該逐步進行,他說:『目前來講這個部分,我覺得還是必須要循序漸進,不宜說馬上就立刻實施。如果立刻實施的話,其實對房地產的交易稅會增加,那可能會對房價造成衝擊。』

但信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,這些新推政策的目的應該是為了減少市場上的投機行為,讓房地產回歸比較屬於自住的市場,然而在過去一年間,很多政策已經排擠掉許多投機客,因此推動新制,對現有房市的影響並不大。

『台灣的房市,從去年的選擇性信用管制,到後來財政部有針對預售屋的交易,課徵所謂的所得稅,到最近的奢侈稅,所以大概經過這一年,因政策的介入,在市場上其實自住的需求是占比較多數了。』

蘇啟榮指出,由於房市交易的比例已經改變,「新稅制」如果又對「自住」有所排除或是提供優惠,對房市現況當然更不會造成衝擊,除非比起現行的做法,在賣房時大幅增加對「資本利得」課徵的稅收幅度,超過三成以上,才可能讓房市有機會「劇烈震盪」。

『所以即使在現在有這樣一個新的稅制進來的話,衝擊不至於說是因為第一天發生這種事,然後大家在市場上變的很恐慌,我覺得這樣是不至於啦!』

蘇啟榮強調,其實在今年房市已經受到多次衝擊,包括最近的股災,以及多項新政的上路,但可以觀察到,在實際面的影響時間已經一次比一次短,因此新稅制要增加多少投資者的成本,才會是大家去考量的實質面。至於信心面,市場已經不太可能因為新政策就變得觀望。

至於有質疑可能會有賣方為了躲避多出來的稅金,把金額「轉嫁」到成交價的說法,可能使房價繼續「居高不下」,張金鶚也指出,目前市場因為「量縮」,已經逐漸反轉成以「買方」為主,價格也開始有鬆動的跡象,所以不太可能出現「轉嫁」行為。

『現在這種逐漸傾向買方市場之後,賣方要把這個稅賦轉嫁給買方,我想以現在的情況是不太可能的,所以這些說法只是賣方的一廂情願,買方不見得會買單吧!』

因此,本次不動產的相關政策,產研界普遍覺得可以避免掉一些房價地價資訊不透明的人為哄抬,無論是針對「投資客」或「養地地主」,所祭出的實價登記或課稅,以及對「自住者」的住宅優惠規定,都可以還給「失衡已久」的房市一個公平,學界與房仲業樂觀其成。

蘇啟榮說:『有了這樣一個實價登記之後,我覺得日後也許政府在做這個稅制的調整上面,才能夠真正做到比較公平。應該是說,整個產業吧!我們的確是需要一個比較完整的交易價格資訊,我想這對於長期的房市發展來講,是一個很關鍵,而且很正面的事情。』

住商不動產企研中心主任徐佳馨也說,「價格透明化」是一個國際化的趨勢,未來房地產的糾紛也能因為資訊的公開而減少。但在實價登錄的實行上,由於有些民眾可能為了避免「交易資料」公開,採取私下買賣,而使得「實價資訊」的取得,有相當程度的困難。

她說:『在實價登記的部分,在我們業者的立場,我們還是相當贊同的,可是我們也認為應該要由公部門來做一個執行,他如果在過戶的這一個階段,能夠來做一個所謂價格的登錄的話,那我們認為說是比較周全的一個方法。』

對於公部門實行「實價登錄」方面,內政部提出,未來將規定,包括不動產經紀業者、地政士、權利人及義務人等,都應該在買賣案件完成所有權移轉登記的三十天內,向主管機關登錄土地及建物成交案件的實際交易價格資訊。

地方政府也將由中立學者專家、房仲業者、鑑價師等,組成「地價評議委員會」,每半年調查市價動態一次。未登錄或登錄不實者,將處以三萬到十五萬元罰鍰,而實價登錄資訊,也會作為財政部課奢侈稅的依據。

但相較於投資客在隱瞞「實價」所獲取的利潤,區區十五萬是否真的能遏止投機炒作行為,恐怕還是政府應考慮的關鍵。新聞速報 【中廣新聞/何庭歡】

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