24 8 月 房東提前解約 房客權益如何維護？
單親婦女Sandy問：我花了近一百二十萬元加盟餐飲業，並在去年十一月底租下一間店面，當時租約沒有去法院辦理公證，是由屋主委託不動產公司簽立租賃合約，租約到二○一三年四月為止，但現在屋主提前通知我，因房屋要出售所以要提前終止租賃合約，房東還說只願依照租約內容，賠償我一個月租金。
我想請問，我可否要求屋主賠償我裝潢損失？
律師宋一心答：關於租賃契約爭議，首應探究契約約定內容，若租賃契約內有明訂出租人可在期限屆止前終止租約，但須支付一定金額的違約金，或賠償承租人因租約提前終止所受損失，那麼承租人就可據此向房東請求相關損害賠償。
租屋常見糾紛如何處理,專家給意見
需視契約內容而定
如果雙方租約未針對提前終止租約情形訂出相關約定，那麼就得回歸《民法》規定。依《民法》規定，租賃契約若因可歸責於出租人之事由而提前終止，導致承租人受有損害時，承租人即得據此請求損害賠償。
讀者當初是為經營餐飲加盟店，才承租店面並做必要裝潢，裝潢的成本原本預期可在租賃期間內獲得回收，但因房東提前終止租約，導致無法繼續經營而受有裝潢的損失，應該可視為承租人因提前解約所受的損害，是有權向房東請求損害賠償。
不過讀者究竟能否求償，實際上仍須視雙方當事人租賃契約內容，有無其他相關排除約定而定，不可一概而論。蘋果日報 記者劉昌松採訪整理
定期租賃契約，房東可否提前終止租約？
在法律上，房東得依法終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：
（1）房客違約使用，經房東阻止而仍繼續者（民438）。
（2）房客遲付租金，經催告而仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾2期者（民440、土100?）。
（3）房客違法或違約轉租（民443）。
（4）房客乘房東不知或不顧其異議，取去留置物（民447Ⅱ）。
（5）其他租約明訂房東得終止之事由。
許多房東及房客對於契約的內容，其實，是不甚了解的。
房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的是這樣嗎？
從這個故事來看，我們可以從兩個方向來思考：（1）房東到底可不可以提前終止租約?（2）既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？
房東要提前終止租約，房客要如何因應？
首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得「提前終止租約」，如果沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要求提前終止租約的。
不過，如果房東在簽約後告知房客：「一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒子居住」，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了1個「解除條件」，當「房東兒子回國時」這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。
依照故事所述的：「住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了」，在房客的敘述中，雙方簽訂租約時，似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件。所以，房東不可以單方面提前終止租約，必須要得到房客的同意才行。
房東欲提前終止租約，應如何處理？
既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。
最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外，已造成房客之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。
適當的賠償協商方案，應至少提供房客1個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；並給付房客相當於1個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理情上都理虧。
況且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。
租屋小叮嚀
建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀) 崔媽媽基金會