房東提前解約 房客權益如何維護?

單親婦女Sandy問:我花了近一百二十萬元加盟餐飲業,並在去年十一月底租下一間店面,當時租約沒有去法院辦理公證,是由屋主委託不動產公司簽立租賃合約,租約到二○一三年四月為止,但現在屋主提前通知我,因房屋要出售所以要提前終止租賃合約,房東還說只願依照租約內容,賠償我一個月租金。

我想請問,我可否要求屋主賠償我裝潢損失?

律師宋一心答:關於租賃契約爭議,首應探究契約約定內容,若租賃契約內有明訂出租人可在期限屆止前終止租約,但須支付一定金額的違約金,或賠償承租人因租約提前終止所受損失,那麼承租人就可據此向房東請求相關損害賠償。

租屋糾紛

租屋常見糾紛如何處理,專家給意見

需視契約內容而定

如果雙方租約未針對提前終止租約情形訂出相關約定,那麼就得回歸《民法》規定。依《民法》規定,租賃契約若因可歸責於出租人之事由而提前終止,導致承租人受有損害時,承租人即得據此請求損害賠償。

讀者當初是為經營餐飲加盟店,才承租店面並做必要裝潢,裝潢的成本原本預期可在租賃期間內獲得回收,但因房東提前終止租約,導致無法繼續經營而受有裝潢的損失,應該可視為承租人因提前解約所受的損害,是有權向房東請求損害賠償。

不過讀者究竟能否求償,實際上仍須視雙方當事人租賃契約內容,有無其他相關排除約定而定,不可一概而論。蘋果日報 記者劉昌松採訪整理

定期租賃契約,房東可否提前終止租約?

在法律上,房東得依法終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:
(1)房客違約使用,經房東阻止而仍繼續者(民438)。
(2)房客遲付租金,經催告而仍拒繳,金額(經抵扣押金後)已逾2期者(民440、土100?)。
(3)房客違法或違約轉租(民443)。
(4)房客乘房東不知或不顧其異議,取去留置物(民447Ⅱ)。
(5)其他租約明訂房東得終止之事由。

許多房東及房客對於契約的內容,其實,是不甚了解的。

房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責,就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任,事實真的是這樣嗎?

從這個故事來看,我們可以從兩個方向來思考:(1)房東到底可不可以提前終止租約?(2)既然房東要提前終止租約,房客可以如何因應?

房東要提前終止租約,房客要如何因應?

首先,我們要先看看彼此的租賃契約內,是否有約定房東得「提前終止租約」,如果沒有約定房東得提前終止租約,那就表示在沒有經過房客同意的情形下,房東是不能單方面要求提前終止租約的。

不過,如果房東在簽約後告知房客:「一旦兒子從美國回來,房東得將房子收回供兒子居住」,而房客也同意的話,這樣彼此的租賃契約中就附帶了1個「解除條件」,當「房東兒子回國時」這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約,依民法第99條第2項之規定,也因此失去效力,房客依法即應返還房屋。

依照故事所述的:「住了3個月後,房東表示她的兒子從美國回來,要住在這個套房內,所以她要把房子收回去了」,在房客的敘述中,雙方簽訂租約時,似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文,也沒有約定解除條件。所以,房東不可以單方面提前終止租約,必須要得到房客的同意才行。

房東欲提前終止租約,應如何處理?

既然房東已表明房屋要給兒子居住,如房客不同意,讓房東兒子在外另行租屋,實在也說不過去。在社會常情上,房客確實沒有必要強人所難,強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神,妥為協商。

最好於兒子返國前1、2個月前,即應告知房客,讓其有較充分之時間準備;且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外,已造成房客之困擾與不便;實質上是房東「違約」,所以房東不應過於強勢。

適當的賠償協商方案,應至少提供房客1個月以上之時間,供房客尋找合適之租屋;並給付房客相當於1個月租金及搬遷費用之賠償;房客較容易心平氣和地接受,有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則,房東強勢趕人之姿態,在法理情上都理虧。

況且,如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者,縱使房東在租約期限內,欲以「兒子從美國回來,要將房子收回(以供兒子居住)」之理由訴諸法律,應不會為法院所接受,房東敗訴之機會是很高的。

租屋小叮嚀

建議房客耐心的向房東解說,依照契約之約定,房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受,房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商,有助於解決本項爭議。(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀) 崔媽媽基金會

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