華固:台灣房市有「三憂」沒道理會好

華固建設董事長鍾榮昌表示,國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局,目前已在景氣循環高點,必須注意。如今全球經濟隱憂多,台灣明年初又有選舉,房市「沒道理會好」。華固是營建業的資優生,過去三年都賺一個股本以上,號稱是營建業的F4之一,其餘業者為長虹、興富發與遠雄。

華固經營方向定位為「精品級的營建業者」,集中於台北市中心推案,所推個案也常能創區域高價,例如南港的天滙,平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。

華固董事長鍾榮昌

華固董事長鍾榮昌

鍾榮昌說,營建業者面臨兩大挑戰,首先,隨著台北精華區土地難尋,其次,國際會計制度(IFRS)將上路,業者將要調整經營策略,才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略,將大調整,改為「先建後售、分批銷售」。以下為專訪紀要:

問:近來全球經濟動盪不安,對台灣房市影響為何?

答:歐美經濟發展出現隱憂,股票市場最快反映,台股兩周跌掉千點,很多人的資金都被壓住,眾人財富縮水,房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。

但還是要回歸市場供需,台北精華區、產品定位正確的建案,因為供給少,仍然很好賣,如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等,最近都賣得不錯。

問:房市景氣是否有泡沫化危機?

答:房市這一波的多頭走勢,從民國94年、SARS之後就持續至今,僅在民國97年受金融海嘯衝擊,表現較差。這樣算下來,這一波多頭已持續很久,是史上最長的一次,以往大多五、六年就一個循環,民國80年到92年之間,還出現長期的不景氣。

仔細分析,民國94年至96年,房價漲的還沒那麼多;金融海嘯後,政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%,資金不斷回流,因此造成房價大幅上漲,後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。

我說實話,現在房市景氣已在循環的高點,必須注意。房市一定有好有壞,才比較健康。很多人用香港經驗為例,期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水,但台灣跟香港畢竟不一樣,香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗;而且,明年有大選,兩岸關係仍有變數。

不過,台灣房市也不至於泡沫化,未來三到五年都不必擔心,尤其是大台北地區,由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生,這個世代民眾的子女都已經長大,到了適婚年齡,在這種情況下,房市目前的首購買盤很強勁,若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力,多少會換屋、置產。

近年大台北預售屋走勢

近年大台北預售屋行情走勢

房市物件價格 兩極發展

問:房市未來發展為何?

答:房市將出現兩極發展,一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品,另一是上億元以上的高端豪宅,這兩種商品最好賣。

問:營建業除面臨景氣可能的變化之外,如今還有哪些挑戰?

答:北部業者最大的挑戰,應該就是可開發土地愈來愈難取得。台北市地窄人稠,土地資源本就稀少,若有土地要釋出,賣價多是天價,你出天價買地,當然就有較高的風險。

現在很多建商轉進都市更新,來拓展新領域,但都更往往曠日費時,除花很多心力整合之外,到了公部門那一關,通常又很慢。

另外,IFRS將上路,以前大家能用完工比例法入帳,以後只能用全部完工法,營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來,營建業雖面臨很多新挑戰,但最近大家的體質都不錯,我認為只要負債比在80%之下都算安全,即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。要注意的是,營建業的預收房款也算負債,扣掉這一部分,如今多數同行負債比都不算太高。

營建業將面臨的挑戰

營建業將面臨的挑戰

賣屋變法圖強 先建後售

問:因應外在挑戰,華固經營策略如何調整?

答:過往華固為了累積資本、讓公司健康成長,採取快速推案、快速回收的策略,追求高周轉率,一個建案從土地取得到完工交屋,常常只要兩年半,而且我們一直秉持「零餘屋」的原則,某方面來看,華固有點像製造業、尤其是電子公司,快速銷售,盡量零庫存。

這也讓華固的資本淨值,由七、八年前的10幾億元,成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去,到第二季為止的淨值約105億元。

以前我們一拿到建照,就先預售,常常很快就clean(清空)。以後建照到手後,將會先動工,然後視情況銷售,等到完工後,再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後,分配華固的入帳來源,讓業績表現較為平穩。

問:華固今、明兩年的推案狀況?

答:今年華固推出的都是商辦案,位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷,總價20.45億元,也正興建中,依照完工比例法入帳中。【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

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