房價高漲 房貸爭取利率成數 選擇銀行省荷包

「買房子」是許多人的夢想,無奈現今房價節節高漲,在現金不足的情況下,多數民眾都得仰賴向銀行貸款,才有機會提早晉升為有殼一族,而銀行業者也表示,其實進行房貸時,會以「擔保品坪數」、「償還能力」、「擔保品地點」三大標準審核成數,消費者能初步瞭解,離買房就能更進一步。

擔保品坪數

申請房貸時需提出擔保品,銀行會依擔保品坪數決定貸款成數,可略分成三類:一、不含公設15坪以上,首次購屋、名下無其他不動產者:擁有穩定收入、非金管會定義的投資客、特定地區台北市及新北市,申請時名下無其他不動產者,普遍可貸到房價總額的7-8成金額。

二、不含公設15坪以下:擔保品15坪以下小套房者,一般可貸到房價總額5成金額,若名下無其他不動產者及房貸者,銀行會視個人需求提供1-3年僅還息不還本的「寬限期」。

三、二屋貸款者:根據金管會規定,名下有不動產者且有銀貸者,並於特定地區內,銀行僅能提供6成以下貸款成數,且貸款利率需在2%以上。

擔保品地點

除擔保品坪數外,地點也是考量之一。位於「郊區」、「山坡地」、擔保品周邊有危險場所,例如變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋,或是特種行業、殯儀館等「嫌惡設施」,都容易影響房價,成為銀行決策房貸成數考量之一。

優惠房貸

房價節節高漲,爭取優惠的房貸條件,有四大法則。

相反地,位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋,如果消費者提出需求,則也有提高貸款成數的機會。

償還能力

銀行業者指出,一般而言,收入較高且穩定的會計師、醫師、律師、公教人員,可申請到較高額度的房貸,一般民眾則需提出償還能力證明,包括薪資扣繳憑單,必要時也可提出有資歷的保證人。

另外,銀行業者透露,民眾還可以多向平時有來往的銀行申請貸款,這樣的條件一樣有機會增加提高貸款額度的機會。

爭取房貸就像選老公 不變四法則

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總說,爭取優惠的房貸條件,就跟挑選老公一樣,有四大法則。

『貸款金額』、『寬限期』、『利率』,是一般首購族購屋時向銀行爭取房貸最在乎的三要件,接著才是合約其它內容,像是合約期間內是否可還款? 如果可以還款,是否還款金額有比例上之限定?

轉貸其他銀行之規範與罰則等?

2月中旬財政部宣布即將實施奢侈稅,3、4月,房市在新政策條文尚未明朗及對房市影響不明確的情況下,全台中古屋買賣移轉棟數較1月減少2~3成,各銀行房貸放款明顯跟著遽減,評估2011年下半年購屋主力將由自住及置產型客戶撐起房市一片天,配合馬總統的居住正義政策,內政部、財政部兩部會聯手推出『青年安心成家』相關優惠貸款,於是各銀行無不摩拳擦掌要分食首購族房貸這塊大餅。

對首購族來說,『利率』、『貸款金額』、『寬限期』這3項,是購屋時向銀行爭取房貸最重要的要件,首先,房貸動輒20、30年,『利率』當然是影響購屋族最久的條件,不過,利率也是變動性較大的一環,即使談定貸款利率,貸款期間都還是可以與銀行爭取好利率的,影響利率有兩個因素。

外在因素;各國間金融政策、國家經濟政策都會直接、間接地牽動利率調升或降幅,個人因素;隨著個人及家庭收入的改變,或因著借款人職場晉升進而個人信用增強等因素,都將是成為往後繳款期間爭取理想利率的籌碼,加上目前各銀行利率相差並不大,『利率』就成為許多購屋族次要的考量。

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總表示,近兩年,重視『貸款金額』、『寬限期』的比例明顯增加,黃淑苓分析,根據數據顯示,國人薪資回到10年前的水平,可是預估的2011Q3物價指數(CPI)年增率卻即將站上2.72%。

新北市房價這3年更是翻漲了1倍、台北市也有20%以上的漲福,所以,對希望擁有自己房子的人來說,銀行可否提供較高的『貸款金額』,是首購族購屋最大的需求,除了買房子的錢外,稅金、代書仲介費、整修裝潢費、家具家電等,都是需要另外準備一筆預算支付,所以銀行若能提供兩年以上的『寬限期』,讓首購族在負擔房貸前有段適應期及緩衝期。

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總說,爭取優惠的房貸條件,就跟挑選老公一樣,有四大法則。

首先,【密切觀察、找出適合】,建議在購屋前兩年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案,每家銀行各有想拓展或比較重視的業務,通常也會提出不同的優惠方案,接下來步驟二及步驟三是重要關鍵。

【勤快往來、付出行動】,找出適合的2~3家銀行後,建議將個人或家庭的存款、信用卡及各項金融相關業務,都選擇在該銀行進行。

步驟三是【財力證明】,購屋前3個月將個人或家庭存放在各銀行或親友間的存款全部集中,或向父母或兄弟姐妹周轉,將預計繳納之房貸6個月或12個月之金額存入,最後,一般人挑選另一半決定是否步入婚姻生活?多會以對方工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量,所以,黃淑苓建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

坊間許多銀行紛紛祭出許多高成數、低利率的優惠方案,其實各銀行是否核貸,最後還是評估貸款人的還款能力。所以爭取優惠房貸還是要靠民眾一點一滴建立起好信用。

不過黃淑苓也提供大家另一項管道,大部份知名品牌的房仲公司,他們都有特約代書,因與銀行長期合作,所以透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己向銀行申請,可爭取多0.5~1成的貸款金額及低半碼的利率。【MyGoNews 林承志/台北報導】

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