房市M型化 中價位房消失 中產階級換不起屋

奢侈稅上路,房市M型化更確立,中間價位的房子漲價速度高於低總價房,相同的房子價格越來越高,這讓越來越多人買不起,但另一端豪宅市場,則是富人捧著錢,還買不到中意房子。住在新北市的陳太太,因為考慮家中小孩未來的學區問題,一直有在大安區買房子的計畫。

前陣子,奢侈稅衝擊房市,陳太太認為該是進場買屋的好時機,向幾家房仲表明需求:三十坪,三房,總價預算約二至三千萬。但是,幾週下來,收到的訊息卻都是一、二十坪的小兩房,她充滿困惑:「難道三千萬在台北市中心已經買不到三房了?」

房價高漲已經是全民共識,但一般人沒注意到的是,這普遍漲價當中,背後隱含著是房市越來越分眾,房價也走向越來越極端化的現象。

房市M型化

房市M型化更確立,中間價位的房子漲價速度高於低總價房,中產階級換不起屋。

根據內政部營建署「不動產價格e點通」網站提供的台北市所有建物平均買賣契約總價統計,以十分位來看,二○○九年第一季平均總價為一千二百一十八萬元,第十分位為四百六十五萬元,第九十分位則為二千二百萬元,是第十分位的四.七三倍;而今年的第一季的平均總價是一千七百三十九萬,第十分位為五百八十三萬元,第九十分位則為其五.六六倍,三千三百萬元。

中間價位交易冷清 漲幅過高,投資客惜售

兩年多來,從四.七三倍躍升為五.六六倍,這意味著除了房價直直漲以外,另一個值得關注的問題也浮上檯面:房價越走越兩極,極端化現象正逐漸確立。

再舉個例,不過三年前,如果你有一千萬元預算,在台北市大約可以排到五十分位,也就是說,幾乎有一半的房子是你買得起的,但是從今年第一季起,第四十分位的均價已突破一千萬元,現在,即使你有一千萬,整個台北市有六○%以上的房子你都買不起。

這個情況在總價格帶的另一端一樣明顯,過去只要有三千萬元,台北市九○%以上的房子你都買得起,去年第四季開始,第九十分位的均價正式躍上三千萬,今年第一季繼續漲到三千三百萬元,一路上揚,很難再見到回頭趨勢。

房市走向兩極化、房價高漲且錢越來越薄,中間價位的房子漲價速度高於低總價房,綜合以上原因導致的結果就是,中間價位房子「消失」,換屋族即將面臨一個艱困的局面。
前述的陳太太即是一例。

「二千五到三千五(萬元的房子),高不成、低不就,有錢人看不上,一般人買不起,這就是房價高弘的後遺症。」

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,三、四十坪的房子原本是一般中產階段換屋族的首選,但房價不斷上漲,一般上班族賺錢速度根本追不上,即使坪數沒變,仍然買不起。

小坪數意外變搶手 千萬出頭,首購易入手

他表示,因單價越高的房子漲越多,換屋族原持有較低總價的房子,漲幅不如中高總價房,絕對金額的差距更大,這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出,房價漲到此階段,除非買方可接受更舊的房子,或換到郊區,否則是「換不回了」。

房市中價位的需求端因為價格和預期落差太大而減少,而供給面也出現問題,就中古屋而言,賣方因為都更題材而惜售,而新屋部分,以三千萬的金額來看,幾乎設計不出來產品,「因為有此能力的人,也很難接受十幾二十坪的小房子,」信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮說。

另一個中間價位房子「消失」的原因,則和奢侈稅有關,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,這是投資客喜歡的價格帶,因為加價空間大,而奢侈稅的確打擊到短期投資客,「現在投資客不接受,不倒貨,成交變冷清是正常。」

「投資客手上握的都是好的,剩的中價位比較難賣,業務員乾脆不推。」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊說,這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣,「秒殺、單價創新高,時有所聞。」

黃增福也指出,尤其奢侈稅時代,房價、客群兩極化更是明顯,舉例來說,目前捷運沿線、二十幾坪的房子最受觀迎,而這也是首購族最喜歡也最適合的產品,「搭上百年結婚潮,新婚夫妻加上父母幫忙出資,造成一千五百萬以下的小坪數房子,十分搶手。」

豪宅市場熱度不減 每坪單價,再創新高峰

而M型的另一端,豪宅市場的熱度則絲毫不減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說,豪宅完全不受奢侈稅影響,他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空屋釋出,「主要還是供需問題,供給少,供不應求,即使加價一五%,對富豪來說也不算什麼。」

根據永慶豪宅事業部統計,今年第二季北市總價六千萬以上的豪宅成交量,較第一季成長超過五成,交易量創下歷史新高,而平均成交單價則高達一百零八萬元,同樣刷新了歷史的新高紀錄。統計自○八年第一季至今,頂級豪宅價格漲幅已經超過七成。

黃增福指出,像帝寶、勤美璞直等指標性豪宅,每坪成交單價皆已突破兩百萬,這是過去難以想像的景象,而以目前市場狀況來看,資金行情、兩岸開放交流等,豪宅價格只會再攀升。

整體而言,台北市的房價將走向更極端分眾化,小坪數、低總價房因為市場剛性需求強,首購容易入手,加上轉手性較好,成為房市熱門產品:豪宅則因需求遠超過供給,市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族,則成了最苦悶的一群人。摘自商業周刊第1239期

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