賣方避奢侈稅 買方要付出何種風險

奢侈稅實施之後,投資客真的就不賣房子了嗎?市場出現賣方與買方先簽訂讓售合約,等奢侈稅規定的2年期限之後,再辦理過戶,以「合法避稅」,這種看似行得通的交易模式,其實背後暗藏了很大的問題,不要做這種冒險的交易。

王小姐在市區看中一戶中古屋,價格1200萬元,裝修也不錯,王小姐很滿意,便告訴仲介想買下這房子。仲介卻告訴王小姐,這房子是房主2010年才購買的,按奢侈稅相關規定,購房未滿2年需徵收10~15%的奢侈稅。若現在買,屋主會轉嫁稅賦,王小姐一聽總價還要再加10~15%,打起了退堂鼓,仲介便給王小姐出了一個主意,讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合約,約定房屋價格。

説明房屋歸王小姐所有,王小姐把購房款交一部分給賣方,滿2年後再去辦理過戶手續,這樣就可以「合法避稅」,也不用讓屋主轉嫁稅賦。

不過,王小姐質疑,萬一這接下來的期間,房價繼續上漲,賣方一反悔,寧可陪違約金的時候,對買方是沒有任何保障的,於是,仲介又出了一個主意,可以就此簽個協議辦理公證,以免發生價格上的變動後,買方出現反悔,王小姐聽聽之後,覺得好像不錯,於是準備簽約。

這時候,王小姐已經不自覺的陷入了2個陷阱。

(1)房屋係不動産,不動産物權變動的方式為登記,也就是説,不動産買賣,僅有當事人雙方達成的協議,尚不能發生法律效力,只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續後,不動産買賣合約才發生法律效力。

以先簽合約後過戶的方式轉讓房産,在合約期間,當房價波動較大時,房主可隨時毀約,寧可賠償違約金也不賣,這對買方來説是一個時間和金錢上的損失。

(2)私下交易完成之後,即使也辦理了公證,原屋主即刻到地政機關偷偷辦理了掛失房屋權狀的手續,新權狀下來之後,原來的房屋所有權狀與公證書同時失效。由於房屋的權屬問題僅僅是公證,賣家可以憑産權證悄悄進行抵押。

如果賣方掛失房屋權狀,請出新的權狀之後,對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下,以後不能出買方本人名的新權狀。買賣雙方一旦發生糾紛,房屋權狀是房屋所有權的第一證據,而購房合同屬於次要證據。此間房屋權狀仍屬賣方,買主可能吃大虧。 【MyGoNews方暮晨/台北報導】

奢侈稅實價課稅

財政部奢侈稅實價課稅「查核作業要點」,要建立自己的不動產交易價格資料庫,參考政府機關或建築商建造房屋成本價格,加上同業合理利潤估算的時價。

奢侈稅房市傳避稅方法,包括「假贈與真買賣」、「假信託真買賣」等行為,目的皆在規避短期間移轉房地產所需另外負擔之高額稅賦。

此外,也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭,或透過「移轉贈與」,只要繳交公告現值的十%稅費,相較奢侈稅費用仍低。

不過,也有人以法律的觀點提出不同的看法,認為以信託方式將買賣不動產信託予特定第三人,於信託期間再依信託本旨出售處分,轉售他人,恐還是有法律上的疑慮。其成立與否完全要看這種信託行為是積極信託或是消極信託,如果是屬於後者,自然屬無效。

我國不動產買賣契約現行實務上有兩種,一種是地政士(代書)依據買賣雙方當事人合意之實際買賣交易價格、付款條件、買賣條件等,經買賣雙方同意所簽訂之契約書,俗稱私契。另一種是辦理產權過戶移轉登記使用,由政府機關制定之公定契約書,俗稱公契。

長期以來,國內房地產市場就存在著私契—「合意簽訂合約」之空間,買賣雙方常常可能基於避稅或節稅的考量,要求簽立所謂的「假合約」,三千萬的房子可能簽買受價是一千八百萬,是很常見的事。

由於奢侈稅是以實價課稅,對於想要避開奢侈稅的人,若能將房地產合約價格拉低,當然對賣方就更有利,因此假合約之情事,在後奢侈稅年代恐怕會越來越多。

只是假合約雖然可明的避掉奢侈稅,但是暗裡的資金流如果露餡,還是有可能被抓到有逃漏稅之虞,買方還可能吃上協助逃漏稅的官司,這樣的風險買方是否願意承擔,也是假合約方法能否成行的關鍵。

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