頂樓加蓋 每坪不逾6萬投報佳 小心台北嚴抓

頂樓加蓋屬違建,隨時面臨拆除風險,民眾若想購買頂加,建議先到建管處查詢是否曾報拆並調閱空照圖確保為緩拆違建,房價估算方式,加蓋部分應以建造成本每坪1~6萬元算。

先查是否曾報拆

大台北施工中的新違建或影響公安的違建,皆列為即報即拆。去年在新北市新店區的劉姓屋主買下隔壁的4、5樓頂加戶,將5樓隔為3間套房,不料施工完後就被鄰居檢舉報拆。

東森房屋行銷副總黃淑苓說,頂樓加蓋避免大肆裝潢、改變外觀,若購買1995年前的「既存違建」,看屋前應到建管處查詢是否曾報拆,再到林務局調閱空照圖,確保違建已存在事實。黃提醒,雖頂樓加蓋無產權,但仍須按「房屋使用價值」課稅,且頂蓋易悶熱,加上漏水機率高,還須準備防水、防曬工程費。

頂樓加蓋房價計算方式雜亂,有些房仲以樓下層權狀坪數每坪加2~5萬元;台北市房仲更以樓下樓層市值的1/3換算,也就是樓下層總價1000萬元,加蓋部分最多加價330萬元。

頂樓加蓋

台北市頂樓違建查報案件銳減,頂樓加蓋租金高報酬率吸引不少投資人。

精華地不應加價

遠見不動產估價師事務所長陳諶說,「頂加就是違建,不能藉精華地段加價!」他指出,最客觀的估價法是以建造成本計算,分簡陋型每坪1~2萬元之間、磚照粉刷每坪3~4萬間,室內裝潢、建材好的每坪4~5萬元,最高不超過6萬元。

購買頂樓加蓋注意事項
.新違建即報即拆
.屋主得按「房屋使用價值」課稅,但非為合法建築
.頂樓加蓋估價,單坪增2~5萬元,或以頂樓建照成本1坪6萬元換算
.避免曾被報拆,北市民眾購屋前可至建管處查詢
.調閱空照圖,證明為既存違建,避免被拆

買氣未下滑 違建嚴抓 大台北頂加仍夯 租金報酬率6% 包租公搶進

大台北房價連年上漲,近幾年不少包租公買頂樓出租收益,成為政府鎖定拆除違建的類型,去年積極查報拆除,今年上半年頂樓違建總查報數明顯降低,上半年僅4件,但業者指出,看好出租5~6%租金報酬率,加上大台北房價未下滑,買氣仍相當強勁。

據台北市建管處統計,近5年違建查報量及頂樓違建查報件數,2009年頂樓違建總數佔總查報數15.95%,2010年降至5.2%,2011年1至6月底總違建查報為2844件,頂樓違建數僅4件,佔比不到1%。

雙北逾6千物件

台北市建管處主祕高文婷說,近年台北市府大力拆除頂樓違建,使得頂樓違建查報量逐年下降,整體違建拆除率70~80%。但業者仍指出,頂樓加蓋空間較大又可出租,市場買氣未下滑,舉例來說,進入房屋銷售網站樂屋網搜索關鍵字「頂加」,台北市有1880筆、新北市則達3390筆。

頂樓加蓋交易仍熱絡,21世紀不動產仁愛公園加盟店經理廖紋桾說,新北市去年第1季發布打擊頂樓投資客專案,凡室內隔間逾3間列優先拆除,這1年來投資客掃貨頂加情形雖減少,不過5~6%的租金報酬率仍相當吸引包租公。

年租金收入66萬

廖紋桾舉例,新北市永和區7月底成交1戶4樓及5樓頂樓加蓋的公寓,共隔出7間套房,開價1480萬元,最後以1150萬元成交,若以滿租、每間月租金7000~8000元換算,年租金收入約66萬元,租金報酬率約5.7%。

山水資產管理執行副總丁建生也說,先前不少法拍代標業者,也鎖定有頂樓加蓋的案件競標再轉售,「買4樓送5樓」的行銷術仍多。有巢氏房屋政大加盟店店長廖永震則說,先前法院有判例,以頂樓加蓋出租的屋主須將租金收益分攤整棟樓層,最近頂加市場轉為「屋主自住頂加,樓下轉租」。

今年5月趁奢侈稅下殺期間,在台北市大安區購買頂樓加蓋的上班族Susan說,4樓約30坪空間、頂加15坪,總價1280萬元,打算自己住樓上,樓下租給家庭,這樣很划算。

違建查報量及頂樓違建查報件數

違建查報量及頂樓違建查報件數

「仍有拆報風險」

33歲也在找房的Bill則認為,台北市即使是1995年前的頂樓加蓋屬緩拆,「但只要跟鄰居處不好就有拆報風險,不會想碰頂樓加蓋產品」。

五都新、舊違建拆除原則

台北市:1995年前既存違建緩拆,其餘即報即拆
新北市:1968年前舊違建列管,優先拆除施工中違建
台中市:1998年10月1日前既存違建緩拆,其他即報即拆
台南市:舊違建即報即拆,2007年7月1日後,發放建照時強制檢查違建
高雄市:1995年6月30日前既存違建,分年分期逐步拆除,新違建即報即拆
資料來源:《蘋果》採訪整理

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