新加坡也打房 第2屋最多貸6成 85%人民住組屋

新加坡買第2屋最多貸6成,賣方4~16%印花稅延至4年,新加坡2010年全年房價大漲17.6%,突破1997年房價漲幅,今年1月中旬,官方加緊實施打房措施,將賣方印花稅的徵收期限由3年延長到4年,亦即擁有房產在4年以內的屋主,出售時需繳納4%至16%不等的賣方印花稅。

另外,手中至少還有1個房貸未繳清的屋主,在另購新房時,貸款比例從70%調降至60%,以防投機客炒作房價。新加坡國土面積不到700平方公里,但由於犯罪率低、教育條件良好、個人及企業的賦稅也低,憑藉優良的生活品質,吸引全球投資人進行不動產投資。

新加坡打房

新加坡政府自去年打房以來,成效暫未顯現,今年1月再度實施新的打房措施。

不過因為國家經濟復甦、房產物件較少,新加坡去年開始房價大漲,迫使官方至2010年8月開始打房,規定未來購屋未滿3年就轉售的屋主,必須支付轉賣價格3%的稅金,最高房貸比例也從80%降至70%,由於房價仍持續上揚,今年1月新加坡政府再度祭新的打房措施。

房產業:打房短效

新加坡政府宣稱,這些調控措施目的在「確保一個穩定和可持續的房地產市場」,當時國家發展部部長馬寶山強調,「政府將密切關注市場,必要時將再次採取行動。」不過,他也表示,「打房政策是在價格失控前先發制人,為市場降溫而不是打壓、且對象針對投機炒房者。」

當時新加坡《聯合早報》預測,印花稅大幅增至16%,意味轉手出售利潤要超過16%才有利可圖,炒家雖不會立即消失,但將逐漸退出市場。

儘管如此,全球最大未上市房地產服務公司高緯物業(Cushman&Wakefield)董事總經理Donald Han持有不同看法,他表示,「從過去經驗來看,這些(打房)措施通常只維持2~3個月效力,市場又會再度恢復生機。」

雖然新加坡政府連番出手打房,但是成效暫未顯現,以大型建案為例,今年上半年銷售額仍高達新幣18億1000萬元(約新台幣433億元),已超越去年全年的17億7000萬元。由新加坡國立大學持續追蹤的「新加坡房地產價格指數(SRPI)」更顯示,新加坡轉售的私宅(私人住宅)價格在今年4月份繼續上升,較3月又上漲1%。

新加坡政府市區重建局(URA)7月22日發表的資料也顯示,當地私宅價格指數由今年第1季的199.1點上升至203.0點,這是該指數首次突破200點的大關。據新加坡政府統計,當地私宅價格自2009年第3季回彈以來,至今足足上漲了52.3%。

不過,新加坡政府的打房措施也並非全然無效,全球最大的商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)今年6月發布的亞洲豪宅報告指出,在新加坡政府今年1月實施的房市降溫措施後,新加坡高級私宅價格今年首季漲幅確實放緩,與上1季相比只增加0.9%,但成交量則跌20%。

新加坡政府今年7月22日公布的數據也顯示,當地的私宅價格已連續7季放緩上升的速度,今年第2季僅上升了2%。

年初成交量跌20%

一般來說,新加坡政府的打房措施可用3個英文字來形容,即「Pre-emptive」(先發制人)、「Calibrated」(精準)及「Targeted」(針對性),據新加坡新任國家發展部部長許文遠表示,他的目標為穩定屋價,不讓價格攀升,也不會讓組屋(國宅)價格大跌。

新加坡近期打房措施

【2011年 1月】
◎第2套房貸額度不可超過總價60%
◎對非個人(譬如企業或「集體投資計畫者」)的貸款比例,則將由60%降至50%
◎屋主如在4年內出售房產或土地,必須支付印花稅
【2010年 8月】
◎已擁有私人產業者,如想再買組屋(國宅),必須在6個月內賣掉私宅
◎第2套房貸額度不可超過總價70%。
◎非津貼組屋屋主,必須住滿5年才能賣組屋或買私宅
◎在海外擁有房產的新加坡公民和永久居民,要購買組屋就必須要在6個月內賣掉海外產業

新加坡組屋

新加坡住屋政策十分優惠,超過85%人口居住在「組屋」內。

85%星人住組屋 私宅成炒房重點

新加坡的住房政策一向標榜「居者有其屋」,目標是讓大多數國民擁有自己的住房,因此,政府大量興建「組屋」(相當於台灣的國宅),鼓勵國民購買,並給予至少15年、甚至長達30年的低利房貸,款項並可從依法每月由薪資強迫儲蓄的「公積金」中扣除。

目前新加坡政府陸續興建的「組屋」已超過100萬間,其中98%賣給民眾,僅有2%由買不起的低收入戶承租。「組屋」的整建修繕,大部分經費由新加坡政府負擔,屋齡超過18年的則給予「主要翻修」,內容包括增建儲藏室、更新浴廁水管及衛生設備,費用大部分由政府負擔,居民僅出資10~25%。

組屋翻修政府負擔

屋齡不到18年的,則實施「中期翻修」,針對社區公共設施例如兒童遊戲場、草地、電梯、公眾大廳、走廊等,進行必要的更新翻修,經費由政府全部負擔。

因為住屋政策十分優惠,超過85%的新加坡人口居住在「組屋」,其餘的則住在由私人建商興建的房屋及公寓裡,這些屋宅統稱為「私宅」,售價並不便宜,也因此,在新加坡「擁有私宅」竟然是個人身份地位的象徵,也是投資客的炒作重點。

新加坡政府對於外國人購買房地產多限制,外國人不得申請購買或租賃由官方建屋發展局(Housing Development Board,HDB)興建的「組屋」,永久居民只能在公開市場上購買轉售的「組屋」。私人房地產方面,外國人不得購買附帶有土地的住宅,永久居民購買附帶土地的住宅須得到新加坡政府批准。

外國人買房禁買地

新加坡政府規定,申請購買「組屋」的必須是「家庭核心」,如夫妻、父母或子女等,凡三代同堂、甚至四代同堂者,官方另給予若干優待,但也要求晚輩善盡照顧長者之責。同時,由於新加坡是多元種族與多元宗教的國家,政府興建「組屋」時,都為包括馬來人及印度人等少數種族保留一定比例的戶數,以彰顯種族和諧,這一點在世界各國比較少見。【鄭佳玉╱綜合外電報導】2011年 08月06日

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